Belastbarkeit bei der Kreditaufnahme

Zusatzkosten frühzeitig erkennen

Die Belastbarkeit zu berechnen ist bei der Kreditaufnahme eine wichtige Aufgabe, die den Kreditnehmer finanziell absichert. Zusätzlich zu den monatlichen Raten und den Zinsen sind bei der Kalkulation der Immobilienfinanzierung viele weitere Faktoren zu berücksichtigen.

Wie werden die finanziellen Möglichkeiten verlässlich ermittelt?

Je genauer die Rechnung, umso exakter kann die Belastbarkeit bei der Immobilienfinanzierung festgestellt werden. Dabei sollten nicht nur die Einnahmen und Ausgaben der letzten paar Monate herangezogen werden, sondern am verlässlichsten ist das Ergebnis, wenn der Jahresschnitt ermittelt wird. Achtung! Wer Kindergeld erhält, muss bei der Planung berücksichtigen, dass dies keine langfristige Einnahmequelle ist. Auch Weihnachts- und Urlaubsgeld sollte nicht als fixe Einnahme in die Rechnung aufgenommen werden. Um kein Risiko einzugehen, sollte das errechnete Ergebnis als maximaler Kreditwert angesehen werden. Es ist ratsam, einen Wert darunter als Richtwert zu nehmen.

Mit einem Kreditrechner die Belastbarkeit ermitteln

Ein Kreditrechner oder Tilgungsrechner kann sehr gut dabei helfen, sich einen Überblick über die eigene finanzielle Lage zu verschaffen. Denn bei einem solchen Rechner werden meist auch die Inflation und mögliche Änderungen bei den Zinssätzen für Kredite berücksichtigt. Außerdem hat der Interessent die Möglichkeit, alle zu berücksichtigenden Posten in die Rechnung einfließen zu lassen und der Rechner ermittelt automatisch den monatlichen Überschuss. Denn bei den vielen Einnahmen und Ausgaben und dem Ersparten ist es schnell passiert, dass sich der Laie verrechnet.

Der Rechner allein reicht jedoch nicht für die Finanzierung aus. Auch die Bank muss davon überzeugt sein, dass der Kreditnehmer belastbar ist. Hier ist beim Antragssteller die richtige Einstellung gefragt: Ein „Nein“ von der Bank sollte nicht persönlich genommen werden, sondern es ist vielmehr ein Schutz vor einer finanziellen Überbelastung. Zwar kann noch bei anderen Banken um einen Kredit angesucht werden, doch lehnen auch diese die Anfrage ab, sollte der Kreditnehmer das als Zeichen sehen, dass er eine für seine Verhältnisse zu hohe Investition tätigen will.

Immobilien suchen in Österreich

Was ist beim Bau oder Kauf eines Eigenheims zu berücksichtigen?

Wer einen Kredit für ein Eigenheim aufnimmt, muss die laufenden Kosten bei der Rückzahlung berücksichtigen, wie z.B. die Mietkosten für den Wohnsitz während des Hausbaus usw. Weitere Kostenfaktoren sind:

  • Strom,
  • Heizung,
  • Versicherungen,
  • Lebensmittel,
  • Telefon, Handy und TV,
  • Auto,
  • Hausrat usw.

Zusätzlich zum Kredit sollte immer auch ein finanzielles Polster vorhanden sein, um mögliche unerwartete und größere Ausgaben, wie z.B. Reparaturen, bezahlen zu können. Unbedingt zu berücksichtigen ist auch die Eigenheimversicherung, die je nach Anbieter in Österreich sehr unterschiedlich ausfallen kann und im Schnitt bei 1.200 € liegt.

Welche Kosten müssen beim Kauf einer Wohnung berücksichtigt werden?

Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus müssen sich beim Kauf darüber im Klaren sein, dass nicht nur die Instandhaltungskosten für die Wohnung, sondern auch jene für das gesamte Haus auf sie zukommen. Das Neustreichen der Fassade, die Arbeiten des Hausmeisters, die Müllentsorgung, zukünftige Sanierungsarbeiten und viele weitere Instandhaltungsmaßnahmen werden gemessen an der Quadratmeterzahl prozentual unter den Eigentümern aufgeteilt. Allein die jährlichen Verwaltungskosten liegen heuer bei Wohnungen im Schnitt bei 263, 80 € pro Partei. Bei der Berechnung der Finanzierung sollte deshalb vorab ein Blick in die österreichische Entgeltrichtlinienverordnung geworfen werden. Zu empfehlen ist eine Instandhaltungsrücklage, durch die die Belastbarkeit ungemein erhöht werden kann.

Wie ist die Belastbarkeit bei Mietwohnungen zu berechnen?

Immobilien werden gerne als Wertanlage gekauft und dann vermietet. Der Mieterschutz in Österreich ist sehr stark ausgeprägt, was für den Vermieter zum Nachteil werden kann. Zahlt ein Mieter seine Miete nicht, kann der Vermieter nicht kurzfristig reagieren und den Vertrag kündigen. Mehrere Mahnvorgänge sind notwendig, wird nach einigen Monaten auch nur eine einzige Miete beglichen, gilt der Mieter als zahlungswillig und ihm kann folglich nicht gekündigt werden. Ein solcher Zahlungsverzug bzw. Mietschulden müssen bei der Belastbarkeit bzw. einer Kreditaufnahme unbedingt mit einkalkuliert werden. Außerdem sollten sich Mieter einen Einkommensnachweis vorlegen lassen oder sich eine Auskunft beim österreichischen Kreditschutzverband einholen.

Wie sicher ist die Immobilienfinanzierung?

Je genauer und vorsichtiger die Finanzierung berechnet wird, umso höher ist die Belastbarkeit. Grundsätzlich sollte kein Risiko eingegangen werden und es sollten unbedingt mögliche Wendungen in der Lebenssituation, wie z.B. der Verlust der Arbeitsstelle oder Familienzuwachs, berücksichtigt werden. Auf keinen Fall darf am Limit geplant werden, eine finanzielle Rücklage sollte sich trotz Kreditrückzahlung immer noch behalten werden.

Die Bonität als Voraussetzung für die Belastbarkeit

Damit ein Kreditnehmer als belastbar gilt, muss er eine gute Bonität vorweisen können. Die meisten Banken werden deshalb eine Bonitätsprüfung beim KSV einholen. Sie informiert über bereits aufgenommene Kredite, die Zahlungsmoral und etwaige Insolvenzen.

Wer eine schlechte Bonität attestiert bekommt, hat trotzdem immer noch die Chance auf einen Kredit in Form eines Sofortkredits oder Privatkredits. Allerdings muss der Kreditnehmer dann damit rechnen, dass die Zinsen aufgrund des höheren Risikos für den Geldgeber höher als der übliche Durchschnitt sind. Das bedeutet für den Konsumenten eine noch höhere Belastung. Für große Summen, wie z.B. den Bau eines Hauses, ist diese Kreditform eher ungeeignet, für kleinere Investitionen, wie etwa das Streichen der Fassade oder das Errichten eines Carports, können die Kredite eine Option sein.

Was tun, wenn die Belastbarkeit überschätzt wurde?

Sieht der Kreditnehmer einen Zahlungsengpass auf sich zukommen, muss schnell reagiert werden. Selbst wenn es nur um ein bis zwei Monate geht, muss die Bank rechtzeitig darüber informiert werden. Hier hat die Hausbank einen klaren Vorteil gegenüber einer Online-Bank ohne einen persönlichen Ansprechpartner. Indem dem Bankvertreter in einem direkten Gespräch die Sachlage erklärt wird, zeigt er sich häufig im Namen der Bank kompromissbereiter und gewährt einen Aufschub oder eine vorübergehende Senkung der Raten. Diese ist zwar mit Spesen verbunden, dafür spart sich der Kreditnehmer aber Mahngebühren, die je nach Kreditsumme erheblich sein können.

So entscheidet die Belastbarkeit über die Art des Kredits

Wer bauen möchte, hat für gewöhnlich schon eine ordentliche Summe Eigenkapital angespart. Muss nicht alles davon in den Bau gesteckt werden, empfiehlt sich ein Tilgungsdarlehen. Bei dieser Darlehensform ist die Belastung zu Beginn höher und nimmt mit der Zeit ab. Zwar bleibt die Rate gleich, doch die Zinsen nehmen ab, da sie anhand der Restschuld bemessen werden. So sinkt von Jahr zu Jahr die Belastung, bis am Ende ein offener Betrag übrig bleibt, der mit bis dahin Erspartem gleich oder durch eine Anschlussfinanzierung getilgt wird.

Wer eine konstante Summe zwecks besserer Planung bevorzugt und mit dem Kredit die gesamte Schuld begleichen will, für den empfiehlt sich das Annuitätendarlehen mit konstanten Raten bis zum Zahlungsende.