Mietzins

Wie hoch darf der Betrag sein?

Die Höhe des Mietzinses ist abhängig von der Lage und dem Zustand des Mietobjekts. Doch was ist unter einem angemessenen Mietzins zu verstehen?

Der Mietzins muss angemessen sein

§ 16 Abs 1 MRG stellt eine allgemeine Obergrenze für alle Hauptmietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG auf. Danach hat der Mietzins im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessen zu sein. Hier ist auf den ortsüblichen Mietzins somit den durchschnittlichen Marktpreis abzustellen. Solange der vereinbarte Mietzins diesen nicht übersteigt, ist die Mietzinsvereinbarung wirksam. Die Vertragsparteien haben hier mehr Freiheit bei der Berechnung des Mietzinses als bei der Begrenzung durch Richtwerte. Die Mietzinsvereinbarung ist bei folgenden Mietverträgen nur durch diese Bestimmung beschränkt:

  • Geschäftsräume - hier muss der Mieter aber unverzüglich die Überschreitung rügen
  • Mietgegenstände die auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet worden sind
  • bestimmte Mietobjekte in denkmalgeschützten Objekten
  • Wohnung der Kategorie A oder B über 130m²
  • Vereinbarungen über die Miete, nachdem der Mietvertrag mindestens ein Jahr aufrecht ist

Die übrigen Hauptmietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG sind erheblich weiter in der Mietzinsbildung begrenzt. Bei diesen darf der zwischen dem Vermieter und dem Mieter für eine gemietete Wohnung vereinbarte Hauptmietzins je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat den angemessenen Betrag nicht übersteigen, der ausgehend vom Richtwert (§ 1 RichtWG) unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche zu berechnen ist.

Richtwerte sind je nach Bundesland festgelegt

Das MRG verweist hier auf das Richtwertgesetz. Dieses regelt, wie diese Richtwerte zu ermitteln sind. Nach § 1 Richtwertgesetz ist der Richtwert jener Betrag, der für einen Quadratmeter im Monat für eine mietrechtliche Normwohnung festgesetzt ist. Eine mietrechtliche Normwohnung ist eine Wohnung in brauchbarem Zustand, die aus Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) besteht, über eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung verfügt und in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand auf einer Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung) gelegen ist. Die Richtwerte werden für jedes Bundesland durch Verordnung des Justizministers festgesetzt. Der neue Richtwert, für Mietverträge, welche ab dem 1. April 2006 abgeschlossen werden, beträgt beispielsweise in Wien € 4,57 pro Quadratmeter monatlich.

Mietzins durch Vergleich ermitteln

Durch Vergleich der betreffenden Wohnung mit dieser mietrechtlichen Normwohnung wird der Richtwertmietzins ermittelt. Dabei sind Zu- und Abschläge beispielsweise aufgrund von Lage der Wohnung im Gebäude, Ausstattung der Wohnung mit Terrasse, Balkon, Keller, Lage und Erhaltungszustand des Hauses usw. vorzunehmen. Der dann ermittelte Preis pro Quadratmeter und Monat stellt dann die Obergrenze des zu vereinbarenden Hauptmietzinses dar. Zur  Überprüfung des Mietzinses kann man binnen drei Jahren einen Antrag bei der Schlichtungsstelle stellen.

Erhöhung des Hauptmietzinses möglich

Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass sich der Hauptmietzins in dem Ausmaß erhöht, in welchem der Verbraucherpreisindex (VPI) steigt. Dieser wird von der Statistik Austria verlautbart und zeigt das prozentuelle Ausmaß der Preissteigerung in Österreich. Der VPI geht von unterschiedlichen Basisjahren aus. Dieser bildet die Vergleichsgrundlage. Bei einer Erhöhung des VPI um den vereinbarten Prozentsatz kann eine Erhöhung des Mietzinses erfolgen.

Wertsicherungsklausel

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine Wertsicherungsklausel nur insofern wirksam, als damit nicht ein maßgeblicher aktueller Richtwertmietzins überschritten wird. Die Werterhöhung tritt ein, sobald der Vermieter dem Mieter 14 Tage vor dem Zinstermin die Erhöhung des Mietzinses bekannt gibt. Im Vollanwendungsbereich des MRG wird die Indexveränderung erst ab dem übernächsten Monatsersten ab seiner Verlautbarung wirksam (§16 Abs 6 MRG).

Außerhalb des MRG: Mietzins frei verhandelbar

Für Wohnungen, bei denen das Mietrechtsgesetzt (MRG) nicht greift, gilt: Die Höhe des Mietzinses richtet sich rein danach, was Mieter und Vermieter vereinbaren. Und auch im sogenannten "Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes" kann die Miete zwischen Mieter und Vermieter frei ausverhandelt werden.  

MRG setzt Höchstgrenze fest

Für alle Mietverhältnisse, die in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz fallen, bestehen Höchstgrenzen beim Mietzins. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gibt es verschiedene Arten der Berechnung des Mietzinses:

  • angemessener Hauptmietzins
  • Richtwertmietzins
  • Kategoriemietzins für Wohnungen der Kategorie D
  • verminderter Hauptmietzins infolge Befristung
  • wertbeständiger Mietzins (Altmietzins, etwa der "Friedenskronzins")
  • sonstige "Altmietzinse" (z.B. Kategoriezins)
  • Mietzins aufgrund förderungsrechtlicher Vorschriften

Besonders beim angemessenen Hauptmietzins und beim "Richtwertmietzins" können Vermieter Zuschläge verlangen, wenn dies die Lage oder die Ausstattung einer Wohnung erlauben. Diese Zuschläge sind durch das Gesetz nur sehr unklar geregelt - vielfach kann erst eine Schlichtungsstelle darüber entscheiden, ob ein Zuschlag gerechtfertigt ist oder nicht. Aus diesem Grund liegen Richtwertmieten oder Mieten mit angemessenem Hauptmietzins in vielen Gegenden nur knapp oder gar nicht unter den freien Mieten.

So setzt sich der Mietzins zusammen

Der Mietzins entsprechend dem Mietrechtsgesetz setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen:

1. dem Hauptmietzins

2. dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben

3. dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen

4. dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt

Praktische Bedeutung haben der Hauptmietzins samt Umsatzsteuer sowie die Betriebskosten. Überschreitet der tatsächlich vereinbarte Hauptmietzins die im Mietrechtsgesetz festgelegten Höchstgrenzen ist die Mietzinsvereinbarung rechtlich unwirksam; der Mieter muss nur den niedrigeren zulässigen Mietzins zahlen.

Der Untermietzins

§ 26 Mietrechtsgesetz (MRG) regelt klar die Berechnung für den Untermietzins. Demnach darf der Untervermieter höchstens 150% des von ihm bezahlten Hauptmietzinses verlangen. Dazu kann er die von ihm entrichteten übrigen Mietzinsbestandteile, im besonderen die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, auf den Untermieter überwälzen. Ist das Untermietverhältnis befristet, so vermindert sich der höchstzulässige Untermietzins um 25%. Ausgenommen von dieser Verminderung sind die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben. Deren Überwälzung kann in voller Höhe verlangt werden. Ansprüche binnen drei Jahren geltend machen.

Was passiert aber, wenn der Untervermieter dennoch einfach zuviel verlangt. Ist dann der ganze Vertrag ungültig? Auch zu dieser Frage äußert sich das Gesetz eindeutig. § 26 Abs 4 sieht vor, dass der Vertrag nur insoweit unwirksam ist, als der vereinbarte Untermietzins den höchstzulässigen Mietzins überschreitet. Man spricht hier von einer "Teilnichtigkeit" des Vertrages. Der Untermieter kann seine Ansprüche aus überhöhtem Untermietzins bei der Schlichtungsstelle geltend machen. Dabei ist zu beachten, dass diese Ansprüche binnen drei Jahren nach Vertragsschluss geltend gemacht werden müssen. Bei befristeten Untermietverträgen endet diese Frist allerdings frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses.

Ausstattungs-Kategorien und ihre Bedeutung

Der Begriff Ausstattungskategorie ist untrennbar mit den Mietzinsbildungsvorschriften des MRG verbunden. Das MRG unterscheidet für aktuelle Mietverträge, genauer für ab dem 01.03.1994 abgeschlossene Mietverträge, zwischen dem angemessenen Mietzins und dem Richtwertmietzins. Für die Ermittlung des Richtwertmietzinses ist die Ausstattungskategorie maßgeblich. Die Ausstattungskategorie A - D beschreibt Qualitätsmerkmale von Mietwohnungen. Nur dort haben sie normative Bedeutung. Die Verwendung der Kategoriebezeichnungen für andere Objekte, vor allem Wohnungseigentumsobjekte oder nicht dem MRG unterliegende Objekte, sind zwar sehr häufig anzutreffen, aber nur von untergeordneter Bedeutung. Nur der Urzustand für die Kategorisierung einer Wohnung ist stets die Urkategorie, d.h. der tatsächliche oder vereinbarungsgemäß herzustellende Zustand bei Abschluss des Mietvertrages.

Nur Kategoriemietzins gilt

Die Ausstattungskategorie einer Wohnung hat aber auch Bedeutung für die gesetzlichen Mietzinsbildungsvorschriften. Für zwischen dem 01.01.1982 und 28.02.1994 geschlossene Mietverträge gilt als Mietzinsbildungsvorschrift überhaupt nur der sogenannte Kategoriemietzins.

Richtwerte für Abschläge

Bedeutsam sind jetzt die Kategorien bei der Ermittlung des Richtwertmietzinses vor allem für die zu berücksichtigen Abschläge. Das Mietrechtsgesetz (MRG) beschreibt diese Ausstattungskategorien im § 15a MRG wie folgt:

Kategorie A

Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein und ihre Nutzfläche muss zumindest 30m² überschreiten. Des Weiteren muss die Wohnung zumindest aus Zimmer, Küche bzw. Kochnische, Vorraum, Klosett und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechende Badegelegenheit verfügen, außerdem muss eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, eine Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung und eine Wasseraufbereitungsanlage vorhanden sein.

Unter brauchbarem Zustand wird verstanden, dass aus objektiver Sicht keine gröberen, die Benützung hindernden Sachmängel vorliegen und die Wohnung zur sofortigen Bewohnung geeignet ist.

Eine Wasseraufbereitungsanlage ist eine neben dem Bad bestehende, meist in der Küche befindliche, Wasserentnahmestelle, die aber ohne weiters durch dieselbe Therme wie das Bad gespeist werden kann. Für die Wasserentnahmestelle genügt eine (Kalt-)Wasserentnahme im Inneren der Wohnung.

Kategorie B

Kategorie B unterscheidet sich insoweit von A, als dass keine Nutzflächenbegrenzung definiert ist, die Wohnung über keine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage oder ihre Äquivalente und keine Wasseraufbereitungsanlage verfügen muss. Wohl muss aber irgendeine Heizung vorhanden sein, da sonst nicht von der Brauchbarkeit gesprochen werden könnte.

Kategorie C

Ist die Wohnung brauchbar, verfügt sie zumindest über eine Wasserentnahmestelle und ein Klosett im Inneren, so ist sie dieser Kategorie zuzuordnen.

Kategorie D

Diese Kategorie liegt vor, wenn die Wohnung entweder über keine Wasserentnahmestelle oder über kein Klosett im Inneren verfügt, oder wenn eine dieser Einrichtungen nicht brauchbar ist und auch nicht innerhalb angemessener Frist nach Anzeige durch den Mieter vom Vermieter brauchbar gemacht wird. Hier wird nach der Qualifikation nochmals festgestellt, ob die Wohnung brauchbar oder unbrauchbar ist. Dies hat direkte Auswirkung auf die Höhe des Mietzinses.

Nicht alle Merkmale sind Pflicht

Zu allen Kategorien ist im Gesetz ausdrücklich festgehalten, dass bei der Zuordnung auch ein Merkmal fehlen kann, wenn dieses durch ein Merkmal einer höheren Kategorie aufgewogen wird. Nicht fehlen darf bei Erforderlichkeit jedoch die Badegelegenheit.