Mietzins

Wie hoch darf die Miete sein?

Österreich zeichnet sich beim Mietzins durch ein starkes West-Ost- und Stadt-Land-Gefälle aus. Durch die Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen steigen die Mieten in die Höhe. Trotzdem gibt es Begrenzungen, an die sich der Vermieter halten muss. Informieren Sie sich, was Sie als Vermieter und Mieter beachten müssen.

Wie erfolgt die Berechnung beim Mietzins und was ist ein ortsüblicher Mietzins?

Sofern die Wohnung in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt, muss die Miete laut MRG angemessen sein. Als Maßstab werden Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Mietobjekts herangezogen. Als angemessen gilt die Miete, wenn sie sich am ortsüblichen Mietzins beziehungsweise dem durchschnittlichen Marktpreis orientiert. Durch Balkone, Gartenanteile, eine besonders gute Lage oder eine hochwertige Ausstattung dürfen die Preise auch über dem durchschnittlichen Wert liegen. Für Wohnungen, die nur in den Teilwandwendungsbereich des MRG fallen, kann die Höhe der Miete vertraglich frei vereinbart werden.

Was wird unter Mietzins verstanden?

Der Mietzins entsprechend dem Mietrechtsgesetz setzt sich aus folgenden Bestandteilen zusammen:

  1. dem Hauptmietzins beziehungsweise Nettomietzins plus zehn Prozent MwSt.
  2. dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den laufenden öffentlichen Abgaben
  3. dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen
  4. dem angemessenen Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt

Was ist der Richtwertmietzins?

Nach § 1 Richtwertgesetz ist der Richtwert jener Betrag, der für einen Quadratmeter im Monat für eine Wohnung verlangt werden darf. Die Richtwerte werden für jedes Bundesland durch Verordnung des Justizministers festgesetzt. Vermieter und Mieter können sich beim österreichischen Mieterschutzverband über die aktuellen Richtwerte informieren. Daneben gibt auch der Vergleich mit ähnlichen Mietobjekten Aufschluss darüber, ob die Miete angemessen ist. Bei letzterem sind jedoch Zu- und Abschläge aufgrund der Lage der Wohnung im Gebäude, der Ausstattung, dem Vorhandensein eines Parkplatzes und so weiter zu berücksichtigen.

Was passiert, wenn der Hauptmietzins laut Richtwertmietzins zu hoch ist?

Überschreitet der tatsächlich vereinbarte Hauptmietzins die im Mietrechtsgesetz festgelegten Höchstgrenzen ist die Mietzinsvereinbarung rechtlich unwirksam – dann kann der Mieter ein nachträgliches Senken der Miete verlangen. Vermieter müssen bedenken, dass dies rückwirkend möglich ist, das heißt im schlimmsten Fall müssen sie die zu viel verlangte Miete zurückzahlen oder gutschreiben. Die Verjährung tritt erst nach drei Jahren ein, so kann der Mieter bis zu drei Jahre lang zu viel gezahlte Miete zurückbekommen, und zwar auch nach einer Kündigung.

Wann darf die Miete erhöht werden?

Mieter und Vermieter können im Mietvertrag per Wertsicherungsklausel vereinbaren, dass sich der Hauptmietzins in dem Ausmaß erhöht, in welchem der Verbraucherpreisindex (VPI) steigt. Dieser wird von der Statistik Austria festgelegt und zeigt das prozentuelle Ausmaß der Preissteigerung in Österreich, die auf die Miete umgelegt werden kann. Im Vollanwendungsbereich des MRG wird die Indexveränderung erst ab dem übernächsten Monatsersten ab seiner Verlautbarung wirksam (§16 Abs 6 MRG).

Wie hoch darf die Untermiete sein?

Laut MRG darf der Untervermieter höchstens 150% des von ihm bezahlten Hauptmietzinses plus Betriebskosten verlangen. Ist das Untermietverhältnis befristet, so vermindert sich der höchstzulässige Untermietzins um 25%. Ausgenommen von dieser Verminderung sind die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben. Wie der Hauptmieter kann auch der Untermieter bei einer zu hohen Zahlung eine Zinsminderung verlangen.

Welche Bedeutung hat die Ausstattungskategorie für die Miete?

Das MRG unterscheidet für Mietverträge, die ab dem 01.03.1994 abgeschlossen wurden, zwischen dem angemessenen Mietzins und dem Richtwertmietzins. Für Verträge, die vor dem 01.03.1995 abgeschlossen wurden, gilt nur der Kategorienmietzins. Die Ausstattungskategorien gestalten sich wie folgt:

Kategorie A

Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein und über folgende Ausstattungsmerkmale verfügen: mindestens 30m² Nutzfläche, Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, Klosett und Dusche oder Bad, gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung und eine Wasseraufbereitungsanlage.

Kategorie B

Kategorie B unterscheidet sich insoweit von A, als dass keine Nutzflächenbegrenzung definiert ist, die Wohnung über keine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage und keine Wasseraufbereitungsanlage verfügen muss. Wohl muss aber eine Heizung vorhanden sein.

Kategorie C

Die Wohnung verfügt zumindest über eine Wasserentnahmestelle und ein Klosett im Inneren.

Kategorie D

Die Wohnung verfügt entweder über keine Wasserentnahmestelle oder über kein Klosett im Inneren oder gilt als nicht brauchbar.

Nicht alle Merkmale sind Pflicht

Zu allen Kategorien ist im Gesetz ausdrücklich festgehalten, dass bei der Zuordnung auch ein Merkmal fehlen kann, wenn dieses durch ein Merkmal einer höheren Kategorie aufgewogen wird. Nicht fehlen darf bei Erforderlichkeit jedoch die Badegelegenheit.

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