Ohne Rate kein Kredit: Ein Kredit zur Immobilienfinanzierung funktioniert über eine monatliche Rate, mit der du den Kredit zurückzahlst. Doch woraus setzt sich die Rate zusammen und wie sieht das in der Praxis aus? Und wie viel Rückzahlung kannst du dir leisten? Hier erfährst du mehr!
- Die monatliche Kreditrate darf maximal 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen. Achte darauf, einen finanziellen Puffer einzuplanen.
- Vergleiche die verfügbaren Immobilienkredite miteinander und mache dich mit den Unterschieden in der Rate bei Annuitätendarlehen und Ratenkrediten vertraut.
- Bemühe dich schon möglichst früh darum, einen Anstieg der monatlichen Rate zu verhindern. So sicherst du die finanzielle Planbarkeit ab.
Wenn du zur Immobilienfinanzierung einen Kredit aufnimmst, zahlst du diesen über einen definierten Zeitraum an die Bank zurück. Dafür vereinbarst du einen monatlichen Rückzahlungsbetrag, auch Annuität oder Rate genannt.
Die Kreditrate setzt sich aus diesen beiden Teilen zusammen:
- Tilgung: Mit der Tilgung ist der Betrag gemeint, den du pro Monat von der geliehenen Kreditsumme zurückzahlst.
- Zins: Der Zins besteht aus Kreditnebenkosten, also aus der Leihgebühr, die die Bank erhebt.
Beim Vergleich von verschiedenen Immobilienkrediten solltest du genau auf den Effektivzins achten. Da er Bearbeitungsgebühren, Kontoeröffnungsgebühren und eventuelle Versicherungen enthält, ist er aussagekräftiger als der nominale Zinssatz.
Die Kreditrate sollte eine Höhe haben, die du auf monatlicher Basis gut bezahlen kannst. Bevor du einen Kredit auswählst, geht es daher daran, den Kreditrahmen zu ermitteln. Dabei spielt dein Eigenkapital eine wichtige Rolle. Denn je mehr Kapital du mitbringst, desto niedriger fällt der Kredit aus. Da die Bank dann mehr Sicherheit erhält, erhebt sie geringere Zinsgebühren.
Stelle außerdem eine Übersicht deiner laufenden Einnahmen und Ausgaben pro Monat zusammen. Dabei sind die letzten zwei bis drei Jahre relevant. Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung zeigt, wie viel Geld du pro Monat in die Rate investieren kannst.
Deine Kreditrate sollte unter dem Betrag liegen, den du dir maximal leisten kannst. Dies ist wichtig, damit du liquide bleibst und auch unerwartete Ausgaben wie Reparaturen an der Immobilie abdecken kannst.
Grundsätzlich gilt, dass die maximale monatliche Rate nicht mehr als 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens ausmachen sollte. Zudem solltest du an den finanziellen Puffer denken und maximal 80 Prozent der maximalen monatlichen Rate ausnutzen.
Denke beim Hauskauf zudem daran, dass noch Nebenkosten wie etwa die Gebühren für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch anfallen. Diese Kosten liegen durchschnittlich bei 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer macht weitere Kosten aus, ebenso wie die Maklergebühr.
Bei Darlehen für die Immobilienfinanzierung wird zwischen Ratenkrediten und Annuitätendarlehen unterschieden. Ratenkredite haben gleichbleibende Zahlungsanteile mit fallenden Zinsen, die monatliche Kreditschuld verringert sich mit den Jahren.
Bei einem Annuitätendarlehen hingegen bleibt die Annuität, also die monatliche Rate, gleich, die Zusammensetzung ändert sich aber. Die Tilgung ist zu Beginn niedriger und der Zinsanteil ist höher, am Ende besteht die monatliche Zahlung zum Großteil aus dem Tilgungsanteil.
Beispielrechnung zur Kreditrate
Für unsere Beispielrechnung gehen wir davon aus, dass du im Jahr 2022 ein Annuitätendarlehen in Österreich aufnimmst, das eine Höhe von 300.000 Euro und eine Laufzeit von 15 Jahren hat. Die monatliche Rate ist immer gleich hoch.
Der folgende Tilgungsplan ergibt sich in diesem Szenario:
| Sollzinssatz pro Jahr | 1 % |
| Anfänglicher Tilgungssatz pro Jahr | 3 % |
| Sollzinsbindung | 15 Jahren |
Annuität (Darlehenssumme*(Zins+Tilgung)/100) |
12.000 Euro |
| Monatsrate | 1.000 Euro |
Du weißt also, dass du über die gesamten 15 Jahre der Kreditlaufzeit jeden Monat 1.000 Euro Rate zu zahlen hast. Dabei ist der Zinssatz zu Beginn höher und der Tilgungssatz geringer. Mit der Zeit zahlst du einen immer größeren Anteil an Tilgung und weniger Zinsen.
Bei einem Ratenkredit hingegen bleibt die Tilgungsrate die gesamte Laufzeit über gleich. Der Sollzinsanteil sinkt, sodass du über die Jahre hinweg eine leicht sinkende Rate zu zahlen hast. Welche Variante sich besser für dich eignet, hängt unter anderem davon ab, wie es um deine finanzielle Lage bestellt ist.
Lasse dich zum Thema Wahl des Immobilienkredits und Art der Rate am besten von einem Experten beraten. Dieser hilft auch dabei, mithilfe von Beispielrechnungen die mögliche Anschlussfinanzierung zu skizzieren.
Für deine finanzielle Planung ist es am besten, wenn die Rate des Immobilienkredits langfristig feststeht. Manchmal ist es jedoch günstiger, eine flexible Rate wie beim Ratenkredit zu nutzen.
Um den Anstieg der Finanzierungsrate zu verhindern, hast du die folgenden Möglichkeiten:
- Vereinbare eine möglichst lange Zinsbindung. Meist sind bis zu 40 Jahre möglich, was besonders dann, wenn die Zinsen niedrig sind, sinnvoll ist.
- Nutze einen anfänglich hohen Tilgungssatz. So gelingt es, die Restschuld schnell zu reduzieren, was zu niedrigeren Zinsen führt.
- Schließe ein Volltilgerdarlehen ab. Hier kommt keine Anschlussfinanzierung auf dich zu. Stattdessen weißt du, dass der Kredit am Ende der Laufzeit komplett getilgt ist.
- Schließe ein Zinssicherungsdarlehen ab. Dies geht zum Beispiel über den Bausparvertrag oder im Rahmen eines Forward-Kredites.
- Nutze Sondertilgungen. Diese unvorhergesehenen Extrazahlungen sollten vertraglich erlaubt sein. Achte darauf, keine zu hohe Strafzahlung an die Bank zu akzeptieren. So kannst du etwa beim Erhalt einer Erbschaft einen Teil des Kredits auf einmal abbezahlen, was die Rate senkt.
