Die Parifizierung ist vor allem für Mehrfamilienhäuser und Objekten mit vielen Wohneinheiten wichtig, denn sie regelt die Aufteilung der Immobilie sowie die jeweiligen Rechte und Pflichten der Eigentümer. Entsprechend ist die Parifizierung, auch als Nutzwertgutachten bekannt, eine wichtige Voraussetzung für den Wohnungskauf. Hier liest du mehr zum Ablauf der Parifizierung, zu ihrer Bedeutung und Berechnung sowie zu den Kosten.
Die Parifizierung oder Nutzwertberechnung besteht darin, dass der Nutzwert jeder Wohneinheit eines Gebäudes ermittelt wird.
Wenn du eine Wohnung kaufen möchtest, ist der Nutzwert eine wichtige Angabe, die auch den Kaufpreis bestimmen kann.
Die Nutzwertberechnung wird in Österreich von einem Sachverständigen oder Ziviltechniker vorgenommen. Die Kosten hierfür variieren je nach Größe der Liegenschaft. Für die Erstellung eines Nutzwertgutachtens eines Wohnobjektes mit vier Wohnungen musst du mit einem Kostenbetrag ab 1.200 Euro rechnen.
Der Begriff der Parifizierung stammt aus dem Zivilrecht und wird synonym zur Nutzwertberechnung verwendet. Es handelt sich um einen Prozess, der bei der Begründung von Wohneigentum relevant ist. Denn mit der Parifizierung werden die Nutzwerte einzelner Wohnungen ermittelt und die Berechnungsschlüssel festgelegt.
Die Parifizierung berücksichtigt jedes wohnungseigentumsfähige Objekt. Entsprechend gehören sowohl baulich abgeschlossene Wohneinheiten als auch Geschäftsräume und Autoabstellplätze hinzu. Gemeinschaftlich genutzte Teile der Immobilie, wie etwa Abstellräume oder Treppenhaus, werden hingegen nicht berücksichtigt.
Die Parifizierung hat das Ziel, die Aufteilung des Wohneigentums zu begründen. So ist es möglich, Kosten und Mitspracherechte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft fair zu verteilen. Im Rahmen der Parifizierung wird meist auch der Berechnungsschlüssel für die Instandhaltungsrücklage, die alle Eigentümer zahlen, festgelegt.
Damit eine Parifizierung möglich ist, müssen mindestens zwei wohnungseigentumstaugliche Objekte auf einer Parzelle vorhanden sein. Neben Wohnungen zählen dazu auch Büros, Geschäftslokale, Werkstätten und Garagen. Jedes Objekt muss einen eigenen Eingang haben, damit die Parifizierung möglich ist.
Die Parifizierung kann frühestens dann vorgenommen werden, wenn ein Objekt baurechtlich genehmigt wurde. Meist erfolgt sie, wenn die Immobilienverwertung optimiert werden soll, also ein Objekt neu aufgeteilt wird. Beispielsweise ist eine Parifizierung sinnvoll, wenn eine Einliegerwohnung untervermietet wird oder wenn jemand in die Dachgeschosswohnung einzieht. Häufig geben die Bauträger bereits früh die Parifizierung in Auftrag.
Bevor du eine Wohnung kaufst, solltest du nach der Parifizierung fragen und das dazugehörige Gutachten anschauen. So weißt du genau, worauf du dich einlässt, wie groß dein eigener Anteil ist und was zu den Gemeinschaftsanteilen gehört. Zudem erhältst du einen Eindruck davon, worauf sich der Kaufpreis bezieht und ob dieser fair berechnet wurde.
Sobald die Parifizierung stattgefunden hat, ist sie so gut wie in Stein gemeißelt. Nur in wenigen Fällen ist es möglich, die Nutzwertberechnung zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal durchführen zu lassen. Die folgenden Gründe erlauben eine erneute Parifizierung:
- Verstoß gegen wichtige Grundsätze
- Abweichung von den Gegebenheiten
- Änderung des Nutzwertes eines Eigentumsanteils um mehr als drei Prozent
In Deutschland wird die Nutzwertermittlung, die aus dem Prozess der Parifizierung hervorgeht, als Teilungserklärung bezeichnet. In Österreich spricht man meist von einem Nutzwerkgutachten.
Die Nutzwertberechnung wird meist vom Bauträger oder vom Verkäufer der Wohnung in Auftrag gegeben. Auch die Hausverwaltung sowie das zuständige Bezirksgericht haben eine Kopie vorliegen, nach der du als Käufer fragen darfst.
Grundsätzlich gilt: Nur Fachleute dürfen die Nutzwertberechnung durchführen. Es handelt sich um Ziviltechniker aus dem Hochbau oder um allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für das Hochbau- und Immobilienwesen. Die Experten vermessen das Gebäude und konsultieren die Planmaße der Liegenschaft. Daraus entsteht das Gutachten.
Die Erstellung der Nutzwertberechnung dauert nicht allzu lange. Die folgenden Schritte erklären den
Ablauf der Parifizierung:
- Nutzflächenberechnung: Zunächst ermittelt der Experte die Nutzflächen der einzelnen Objekte. Die Gemeinschaftsflächen gehören nicht dazu.
- Nutzwertberechnung: Dann wird kalkuliert, welche wertmindernden oder werterhöhenden Umstände es für die Nutzfläche gibt. Daraus entstehen Ab- oder Zuschläge.
- Erstellung des Gutachtens: Zuletzt erstellt der Experte das Nutzwerkgutachten auf Basis der Nutzwerte der einzelnen Wohnungen oder Objekte. Im Gutachten stehen sowohl die Einzelnutzwerte als auch der Gesamtnutzwert.
Die Kosten für eine Parifizierung hängen von der Größe und Beschaffenheit der Liegenschaft ab. Zudem veranschlagen unterschiedliche Sachverständige und Ziviltechniker voneinander abweichende Preise.
Hier siehst du eine Orientierung der groben Preise für die Nutzwertberechnung:
- Ab 500 Euro plus 1,20 Euro pro Quadratmeter
- Ab 1.200 Euro netto für Wohnhäuser mit zwei bis vier Wohneinheiten
- plus ca. 300 Euro für jede zusätzliche Wohneinheit
Aufgrund der variierenden Preise lohnt es sich, die Angebote mehrerer Experten einzuholen. Bei ImmoScout24 hast du die Möglichkeit, verschiedene unverbindliche Kostenvoranschläge von Parifizieruns-Experten aus deiner Nähe miteinander zu vergleichen.
