Geld­an­la­ge: Wie du rich­tig in Im­mo­bi­li­en in­ves­tierst

Geldanlagen in Immobilienwerte gelten allgemein als sicher. Welche Faktoren Einfluss auf diese Anlageform haben, erfahren Sie bei uns.

Tatsächlich sind Ersparnisse längst nicht mehr mit einer Wertbestandsgarantie verbunden. Selbst nahmenhafte Kreditinstitute können nicht mehr für alles garantieren. Dennoch gibt es Möglichkeiten, Kapital in sichere Anlagen einzubinden und so dessen Wert auch langfristig sicherzustellen. Die Rede ist hierbei von Geldanlagen in Immobilienwerte. Bei Immobilien handelt es sich generell um eine sichere Veranlagungsart (abgesehen von Sonderformen, wie zum Beispiel dem Zinshaus, das hochspekulativ sein kann). Natürlich ist es naheliegend, dass es nicht für jedermann leistbar ist, eine vollständige Immobilie als Vorsorge oder Anlage zu erwerben. Alternative Möglichkeiten sind, sich an Gesellschaften, die in Immobilien investieren, zu beteiligen.

Wichtig ist es, sein persönliches Portfolio, in Abhängigkeit von der ganz persönlichen Risikofreudigkeit, zu diversifizieren. Die Fragen, die Sie sich zusätzlich selbst beantworten müssen sind folgende: Wie viel Geld will bzw. kann ich überhaupt veranlagen? Will ich kurzfristig oder langfristig veranlagen? Banken raten etwa 5 - 15 % des Portfolios in Form von Immobilienanteilen zu halten. Ist die Größenordnung der Investition festgelegt, können Sie mit dem richtigen Investitionsplan bereits Ihre Altersabsicherung realisieren. Eine sinnvolle und sichere Investition lässt sich durchaus mit einer Zusatzfinanzierung kombinieren.

Allgemein gilt, dass 30 % Eigenmittel die absolute Untergrenze darstellen. 40 - 50 % Eigenmittel gewährleisten relative Risikofreiheit. Je geringer der Anteil an Fremdmitteln ist, umso weniger Zinsen fallen dafür an. Eine unabdingbare Anforderung an eine Vorsorgewohnung ist die Vermietbarkeit. Die Wohnung muss den Bedürfnissen des Marktes betreffend Lage, Infrastruktur und Ausstattung entsprechen. Nur so können Leerstehungen vermieden werden.

Wer seine Finanzen in Form einer Immobilie absichert, der kann zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklungen um einiges gelassener entgegensehen. Auch in Hinblick auf Altersvorsorge ist die Immobilie nicht zu schlagen. Zwar muss das erworbene Objekt zunächst abbezahlt werden, doch ein sparsamer Lebensstil hat positive Folgen: Eigentümer haben im Alter dann nicht nur die Immobilie finanziert, sondern auch mehr Geldvermögen als Mieterhaushalte. Damit sich die Investition lohnt und die Immobilie über Jahrzehnte ihren Wert behält und steigert, müssen ein paar Punkte beachtet werden:

Die Region

Die regionale Umgebung ist das allerwichtigste Auswahlkriterium. Trotz demografischer Veränderungen wird es nicht weniger Nachfrage, sondern eher eine andere Art des Bedarfs nach Eigenheimen geben. Dort, wo auch heute ein aktiver Markt besteht, werden sich auch in Zukunft Eigenheimimmobilien verkaufen lassen. Eine Immobilie in einem Ballungsraum wird ihren Wert behalten oder steigern. Für ländliche Regionen ist die Prognose schlechter. Vorsicht ist auch in Regionen geboten, wo die Wirtschaft von nur wenigen Unternehmen abhängig ist. Geht es dort bergab, kann man sich auf den Wiederverkaufswert nicht unbedingt verlassen.

Die Ausstattung         

Im Falle eines Wiederverkaufs sollte die Ausstattung der Immobilie besonders gut für eine Zielgruppe passen. Beispielsweise sind für Familien Gärten wichtig sowie die Bezahlbarkeit der Immobilie. Ältere Semester achten eher auf großzügige Bäder, die sich für Pflegebedürftige leicht umrüsten lassen. Ebenfalls zu bedenken: Je zeitloser und je weniger modisch das Design von Fliesen- und Sanitäranlagen gewählt wird, desto wertbeständiger bleibt es für den Eigenheimbesitzer.

Die Lage

Wenn man baut oder kauft, sollte man unbedingt auf die unmittelbare Umgebung des zukünftigen Eigenheimes achten. Je attraktiver die Lage, desto wertstabiler ist das Objekt. Darüber hinaus sind folgende Fragen wichtig: Wo kann man einkaufen? Geht das vielleicht auch zu Fuß? Wie weit ist es zu Ärzten und Krankenhäusern? Und wo gibt es Unterhaltungsmöglichkeiten wie Theater, Kino und Restaurants?

Die Öffnung der europäischen Märkte betrifft natürlich auch den Immobilienmarkt, hier lassen sich europaweit sehr interessante Angebote ergattern, welche beispielsweise als Geldanlage für eine kleine Ferienwohnung oder für ein kleines Ferienhaus genutzt werden können. Diese Form der Anlage garantiert besonders in der Haupturlaubszeit ein beachtliches Ertragspotenzial und bietet Ihnen zudem noch die Möglichkeit der Eigennutzung, während eigener Urlaubsaufenthalte. So ist es durchaus auch lohnend, in den europäischen Metropolen nach passenden Objekten zu suchen.

Hat man hier die richtige Wahl getroffen, handelt es sich vielleicht um eine für Städteurlauber interessante Alternative, sowie möglicherweise auch für Geschäftsreisende als eine passende Übernachtungsmöglichkeit. Damit ist eine durchgehende Mietauslastung sichergestellt, was den finanziellen Mehrwert im Gegensatz zur reinen Ferienwohnung, welche nur einen saisonellen Ertrag abwirft erhöht. Immobilien, welche in den vorgenannten Rahmen passen, finden Sie in Wien. Lassen Sie sich im Rahmen eines Besuches vor Ort persönlich von einem für Sie infrage kommenden Objektangebot überzeugen. Unterkünfte in Wien, die sich für eine solche Städtereise eignen finden Sie online. Eine Buchung erfolgt völlig unkompliziert sowie ebenfalls online.

Lässt sich das erstandene Objekt ertragreich vermieten, macht sich dies im Laufe der Jahre von selbst bezahlt, was Möglichkeiten für Finanzierungsraten anbelangt. So steht Ihnen dann für Ihren Lebensabend eine schuldenfreie Immobilie zur Verfügung, welche für Sie wichtige monatliche Zusatzeinkünfte, im Rahmen von Mieteinnahmen abwirft. Lohnende Objekte gibt es überall. Vom Haus bis zu Eigentumswohnung, in welcher Größenordnung Sie einsteigen möchten, entscheiden alleine Sie.

Prinzipiell ist die Vermietbarkeit einer Wohnung umso besser, je zentraler die Lage und besser die Infrastruktur ist. Zu bedenken ist allerdings, dass für Wohnungen in überdurchschnittlicher Lage auch die Anschaffungskosten entsprechend hoch sind. Ob in entsprechendem Ausmaß auch eine höhere Miete erzielt werden kann, ist allerdings oft zu bezweifeln. Was in diesem Fall jedoch niedriger ist, ist das Risiko: eine gute Wohnung in guter Lage findet immer einen Mieter (bei entsprechendem Mietpreis).

Zu den Erfolgsfaktoren zählen Stadtkernnähe, Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten, aber auch Ruhelage, Erholungsräume und einer Wohngegend. Eine Immobilie in durchschnittlicher Lage ist zwar in der Anschaffung günstiger, bringt aber auch ein höheres Leerstandsrisiko mit sich. Etwaige Zuckerln, wie beispielsweise ein Balkon, eine Sonnenterrasse oder ein Bad mit Wanne können sich als wesentliches Entscheidungskriterium entpuppen. Wohnungen mit diesen "Features" heben sich aus Sicht des zukünftigen Mieters deutlich von Konkurrenzangeboten ab und sind daher absolut von Vorteil.

Man sollte auch beachten, dass die Wohnung für eine möglichst große Zielgruppe leistbar ist. Die Kosten für die Wohnung sollten nicht mehr als 30-35 % des Nettoeinkommens betragen. Eine Vorsorgewohnung sollte somit im Schnitt € 500-800,- brutto kosten. Achtung! Als Vermieter rechnen Sie in netto-Beträgen, als Mieter in brutto-Beträgen (d.h. inklusive BK, USt). Optimal für den Mieter ist eine Wohnung, in die er sofort einziehen kann, ohne vorher investieren zu müssen (frisch ausgemalt, Küche + Bad eingerichtet). Bei der Küche ist wichtig, dass es sich möglichst um eine Komplettküche handelt. Das heißt, dass alle üblichen Küchengeräte (Kühlschrank, Herd, eventuell Geschirrspüler, Mikrowelle) vorhanden sind. Etwaige "Zusatzfunktionen", die die Wohnung aufweisen kann, wie zum Beispiel einen Balkon/eine Terrasse, ein Bad mit Badewanne usw., sind von Vorteil und heben die Wohnung aus der Sicht der künftigen Mieter von Konkurrenzangeboten ab. Wenn die Wohnung in einem höheren Stockwerk liegt, sollte es in dem Wohnhaus einen Lift geben.  

Heutzutage gibt es schon einige Anbieter am Markt, die Bauherrenmodelle realisieren und organisieren. Daher benötigt man kein besonderes Fachwissen und muss sich auch nicht mit dem Verwaltungsaufwand belasten, den normalerweise die Vermietung einer Wohnung mit sich bringt. In Zeiten der privaten Pensionsvorsorge bieten sich dadurch Bauherrenmodelle als Alternative zu Immobilieninvestmentfonds an. Herstellungsaufwendungen auf 15 Jahre verteilen Bauherrenmodelle und verbinden die Investition in eine Immobilie mit der Inanspruchnahme steuerlicher Begünstigungen, da Wohnhäuser, bei denen eine Sanierung notwendig ist, oder denkmalgeschützte Objekte herangezogen werden. Bei der Sanierung fallen hauptsächlich begünstigte Herstellungsaufwendungen an, die auf 15 Jahre verteilt werden können, da entweder eine Zusage über eine Wohnhaussanierungsförderung oder Aufwendungen gemäß §§ 3 - 5 MRG oder Denkmalschutzgesetz vorliegen. Weil die normale Abschreibungsdauer ca. 67 Jahre beträgt, führt die verkürzte Abschreibung zu Steuerstundungseffekten.

Durch die beschleunigte Abschreibung bleiben die Mieteinnahmen in den ersten 15 Jahren weitgehend steuerfrei, und die Organisatoren teilen den Miteigentümern ihr steuerliches Ergebnis mit, welches sie jeweils in ihre Einkommensteuererklärungen einzutragen haben. Vorsicht muss man jedoch bei der Veräußerung walten lassen: die Spekulationsfrist verlängert sich nicht nur auf 15 Jahre, es müssen auch die begünstigten 1/15 Absetzungen nachversteuert werden. Die Nachversteuerung begünstigter Herstellungsaufwendungen erfolgt gemäß § 28 Abs. 7 EStG und läuft unter dem Begriff "besondere Einkünfte". Erst nach Ablauf von 29 Jahren ab dem erstmaligen Ansatz von 1/15 Abschreibungen, erfolgt keine Nachversteuerung mehr.

Wird innerhalb von 15 Jahren veräußert, kommt es sowohl zu einer Besteuerung des Veräußerungsgewinnes als auch zu einer Nachversteuerung der begünstigten Herstellungskosten.

Werbungskosten sind all jene Kosten, die Sie notwendigerweise zur Einkommenserzielung tätigen mussten, also alle einkommensbezogenen Ausgaben sowie auch die AfA (Absetzung für Abnutzung). Als AfA kann jedes Jahr ein bestimmter Prozentsatz (der sich nach der Nutzungsdauer der Immobilie in Jahren bestimmt; zumeist wird auf 67 Jahre - d.h. mit 1,5 % abgeschrieben) der Bemessungsgrundlage der Wohnung (Kaufpreis), als Ausgleich für den Wertverlust, abgesetzt werden. Kosten, die die Verminderung der Steuerbemessungsgrundlage bewirken, können beispielsweise jene für Steuerberater, Rechtsanwalt, Renovierung, Inserate (für die Suche nach Mietern), Maklerkosten und Kreditzinsen sein.

Beispiel: Die jährlichen Einnahmen betragen netto € 5.000.-. Als Werbungskosten - Kosten für die Anschaffung der Immobilie - fallen € 1.000,- Kreditzinsen, € 500,- für den Rechtsanwalt,    € 500 für den Steuerberater und weiters € 250,- AfA an. Die Steuerbemessungsgrundlage wird wie folgt errechnet:

In diesem Beispiel zahlen Sie also nur von € 2.750,- die anteilige Einkommensteuer und nicht von den vollen Einnahmen der Wohnung in Höhe von € 5.000,-. Sollten die Aufwände (wegen höherem Fremdkapitalanteil, höheren Zinsen, zusätzliche Kosten für Reparaturen, etc.) höher oder die Einnahmen niedriger (wegen Leerstand) ausfallen, kann sogar ein negativer Saldo entstehen. Dieser steuerliche Verlust kann mit anderen Einkünften (wie beispielsweise aus weiteren Vermietungen, aber auch Einkünften aus unselbstständiger Tätigkeit, d.h. Ihrem Gehalt) gegengerechnet werden, sodass mitunter sogar eine Steuergutschrift (!) entstehen kann.

Wird eine Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren veräußert, wird die gesetzliche Spekulationsfrist unterschritten. Das bedeutet, dass zusätzlich (zur Rückerstattung der 20 % Vorsteuer im Falle des Nichterreichens des Totalüberschusses) die Differenz zwischen dem Einstandspreis (der Preis zu dem ich die Immobilie gekauft habe zuzüglich der Kaufnebenkosten) und dem Veräußerungserlös (abzüglich der Verkaufsnebenkosten), also der Spekulationsgewinn, zum normalen Steuersatz versteuert werden muss.

Beispiel: Kauf einer Wohnung 1998 um ATS 2.600.000.- inkl. NK (~ € 189.000.-). Verkauf der Wohnung 2004 um € 200.000.- abzgl. NK. Die Differenz von € 11.000.- muss ESt-versteuert werden.

Leerstände sind entgangener Gewinn und vor allem am Anfang gefährlich. Ist für die Anschaffung der Wohnung Fremdkapital erforderlich, muss folgendes bedacht werden: Der aushaftende Kreditbetrag wird mit einer Annuität (zumeist monatlich) getilgt. Diese setzt sich aus einem Zins- und einem Kapitalanteil zusammen. Zu Beginn der Rückzahlung werden fast ausschließlich Zinsen bezahlt, der Anteil der Kapitaltilgung ist nur sehr gering. Somit berechnen sich die Zinsen von einem hohen Betrag. Im Laufe der Rückzahlung verändert sich das Verhältnis gegenläufig, was bedeutet, dass Zinsen von einem geringeren Betrag berechnet werden.

Diese Frage lässt sich zuerst nur mit "es kommt darauf an" beantworten. Es kommt darauf an, welche Anforderungen diese Wohnung erfüllen soll. Prinzipiell ist die Vermietbarkeit einer Wohnung umso besser, je zentraler die Lage und besser die Infrastruktur ist. Zu bedenken ist allerdings, dass für Wohnungen in überdurchschnittlicher Lage auch die Anschaffungskosten entsprechend hoch sind. Ob in entsprechendem Ausmaß auch eine höhere Miete erzielt werden kann, ist allerdings oft zu bezweifeln. Was in diesem Fall allerdings niedriger ist, ist das Risiko: eine gute Wohnung in guter Lage findet immer einen Mieter (bei entsprechendem Mietpreis)! Als Alternative ziehen Sie aufstrebende Gegenden in Betracht, die über eine gute Infrastruktur besitzen, wo aber Objekte noch zu niedrigeren Preise zu finden sind.

Die Rendite steht immer in einer wechselseitigen Beziehung mit dem Risiko. Der Preis für eine höhere Rendite ist immer höheres Risiko. Wollen Sie nicht so ein großes Risiko eingehen, müssen Sie sich damit abfinden, dass nur niedrigere Renditen möglich sind. Man kann keine der beiden Seiten als Vorteil oder Nachteil bezeichnen - es ist allein die individuelle Risikobereitschaft, die bestimmt, auf welche Variante die Entscheidung fällt.

Auf die Rendite einer Anlegerwohnung haben mehrere Faktoren Einfluss:

• Mieteinnahmen
• Wertsteigerung der Immobilie und Nutzung steuerlicher Vorteile.
  

Wichtig, vor allem für Wertsteigerung und gute Vermietbarkeit (die Grundlage für kontinuierliche Mieteinnahmen), ist die Qualität der Immobilie - sie steht eng in Verbindung mit der Wertsteigerung. Es handelt sich um die Wohnqualität die Sie ihren potenziellen Mietern bieten können. Ausschlaggebend dafür sind insbesondere gute Lage und Infrastruktur, praktischer Grundriss und idealerweise ein Balkon oder eine Terrasse.

Der Häuselbauer wiederum muss zunächst mehr Geld aufbringen. Aber: bereits nach 13 bis 21 Jahren - je nach Objektpreis und Eigenkapital, Finanzierungsplan und Tilgung - hat der Hausherr dann eine geringere monatliche Belastung als der Mieter. Konkret: Ab diesem Zeitpunkt hat der Hausbesitzer mehr Geld für sich selbst zur Verfügung. Noch deutlicher werden die Vorteile einer Immobilie im Alter. Das zeigt eine einfache Berechnung: Mit 65 Jahren hat der Hausherr in der Regel die letzte Rate getilgt, seine Belastung tendiert gegen Null. Er kann sich nun entspannt zurücklehnen, denn Hausherren wohnen mietfrei.

Ganz anders stellt sich die Situation für den Mieter dar. Da seine Rente nur noch knapp 80 Prozent des letzten Einkommens beträgt, wird es schwieriger, die möglicherweise steigenden Mietkosten zu tragen. Fördermittel und Co. Interessante Aspekte ergeben sich für Bauherren auch aus Fördermitteln. Zudem ist der Wertzuwachs der eigenen Immobilie im Vergleich zu einem möglichen Kapitalzuwachs seitens eines Mieters nicht zu versteuern. Weitere Pluspunkte für das Eigenheim: Die Baufamilie lebt in den eigenen vier Wänden und kann sich ihr Heim individuell gestalten. Sie ist nicht von Vermietern abhängig. Lärm von anderen Hausbewohnern gibt es nicht. Eine Wohnungskündigung muss nicht befürchtet werden. Kurzum: Wer baut, schafft sich selbst Komfort, Sicherheit und bleibende Werte - anstatt die Immobilie des Vermieters zu finanzieren. Das zählt besonders im Alter und als Pensionist.