Bei circa zwei Dritteln aller Gebäude in Österreich handelt es sich um Häuser. Ebenfalls zwei Drittel davon sind in Massivbauweise ganz nach den Wünschen des Eigentümers gebaut worden. Der Traum vom eigenen Haus ist nach wie vor ungebrochen.
1. Welche Überlegungen helfen bei der Planung?
2. Wie gestaltet sich das Angebot an Bestandsimmobilien in Österreich?
3. Welche Vor- und Nachteile haben Bau und Kauf?
4. Warum lohnt es sich, einen Architekten zu beauftragen?
5. Wie wird eine wertbeständige Immobilie gebaut?
6. Wie kann das Traumhaus finanziert werden?
7. Welche Voraussetzungen müssen für eine Kreditvergabe erfüllt werden?
Nicht immer muss das Wunschhaus erst gebaut werden. Viele Menschen haben ähnliche Vorstellungen vom idealen Haus, weshalb es vielleicht schon stehen kann. Auf der Suche danach werden Interessenten auf Internetportalen oder in Zeitungsinseraten fündig. Damit diese aber nicht zu lange dauert, sollten sich zukünftige Hausbesitzer vorab einige Fragen beantworten. Wie etwa:
Je konkreter die Vorstellung vom Wunschobjekt ist, umso gezielter kann die Suche vonstattengehen.
In den letzten Jahren ist die Anzahl der jährlich neu gebauten Einfamilienhäuser leicht rückläufig. Dafür sind die Immobilienverkäufe in Österreich seit der Wirtschaftskrise um fast 40 Prozent gestiegen.
Entsprechend dynamisch ist der Immobilienmarkt. Die beste Auswahl an Häusern in verschiedenen Größen und Preisklassen gibt es in den ländlichen Regionen, wobei die östlichen Bundesländer günstiger sind als die westlichen. Innerhalb der Bundesländer wird es zu den Städten und Ballungszentren hin teurer und das Angebot wird ausgewählter, mit tendenziell mehr älteren Bestandsimmobilien mit kleinem Grundriss und kleinem Gartenanteil.
In den Landeshauptstädten und in der Bundeshauptstadt Wien dominieren aufgrund des geringen Angebots und der hohen Nachfrage Häuser im hochpreisigen Segment den Markt. Auch hier handelt es sich vermehrt um Bestandsimmobilien, Bauträger bevorzugen aufgrund der höheren Rendite Miethäuser oder Häuser mit Eigentumswohnungen gegenüber Reihenhäusern.
Durch das gute Angebot an Bestandsimmobilien ist es naheliegend, sich die Bauzeit und viel Arbeit zu sparen und eine bereits bestehende Immobilie zu kaufen. Sowohl der Bau als auch der Kauf haben Vor- und Nachteile, die in die Entscheidung einfließen sollten:
| Hausbau | Hauskauf | |
| Vorteile | + individuell gestaltbare Immobilie + spätere Ausbaumaßnahmen können frühzeitig berücksichtigt werden + moderne Dämmung und Heizung + sehr gute Werte beim Energiepickerl |
+ günstiger als Neubauten + keine Bauzeit + Eigentümer kann gleich einziehen + fließender Übergang zwischen altem und neuem Wohnsitz |
| Nachteile | - teuer - lange Bauzeit - Gefahr der Bauverzögerung und Bauschäden - finanzielle Doppelbelastung während der Bauphase durch Finanzierung von altem und neuem Wohnsitz |
- Grundriss und Raumaufteilung sind vorgegeben - Ausbaumaßnahmen oft schwierig und kostspielig - häufig veraltete Installationen, Sanierungsbedarf - oft auch nach Sanierungen nur durchschnittliche Werte erreichbar |
So individuell wie die Wünsche des Häuslbauers kann auch das Haus selbst werden. Ein Architekt hilft bei der Planung und achtet darauf, dass die Vorstellungen im Rahmen der statischen Möglichkeiten und der Vorschriften der Bauordnung eingehalten werden.
Auch hilft er bei der Kalkulation der Kosten und bei der Beauftragung der Baufirmen. Er weiß aus Erfahrung, welche Firmen verlässlich sind und gut miteinander arbeiten. Der Hausbau wird zum gemeinsamen Projekt von Architekt und Bauherr.
In einem ersten Gespräch werden alle Wünsche geäußert. Eine ungefähre Skizze der Raumeinteilung vom Häuslbauer kann für den Architekten bei der Planung sehr hilfreich sein. Die Kosten für die gesamte Planung durch den Architekten liegen je nach Bausumme zwischen 7,15 und 13,19 Prozent.
Auch kann der Planer mit der Bauaufsicht beauftragt werden. Insgesamt ist dieses Gesamtpaket meist günstiger, als wenn ein externer Fachmann beauftragt wird. Auch hat der Architekt als Leiter den Vorteil, dass er die Pläne so gut wie niemand sonst kennt und umso besser überprüfen kann, ob sie eingehalten werden.
Der Weiterverkauf eines Traumhauses kann zum Problem werden, nämlich dann, wenn die Gestaltung zu ausgefallen war. Häuslbauern ist aus diesem Grund zu empfehlen, nicht zu sehr von den gängigen Vorstellungen abzuweichen, um einen gewinnbringenden Weiterverkauf nicht zu gefährden.
Zwar sind die Österreicher in Bezug auf die Gestaltung in den letzten Jahren mutiger geworden, allerdings haben ungewöhnliche Objekte wie große Blockhäuser oder zum Großteil verglaste Gebäude einen begrenzten Interessentenkreis. Für den Weiterverkauf bedeutet dies, dass sich ein Käufer schwerer finden lässt und in weiterer Folge der Preis gesenkt werden muss.
Um eine wertbeständige Immobilie zu bauen, müssen hochwertige Materialien sowie die neuesten Technologien bezüglich Heizung und Lüftung verwendet werden. Hobbyhandwerker sollten nur oberflächliche Arbeiten übernehmen, wie etwa das Verlegen des Parketts oder das Streichen der Wände. Diese Maßnahmen können bei Bedarf ausgebessert werden. Trotzdem kann der Häuslbauer durch seine Mitarbeit im Schnitt bis zu 10 Prozent der Baukosten sparen.
Auch die Lage entscheidet darüber, ob eine Immobilie in ihrem Wert steigt oder fällt. Wer in Nähe von Stadträndern oder in landschaftlich ansprechenden Regionen baut, kann stark mit einer Wertsteigerung rechnen. In Gegenden, die aktuell unter einer Landflucht leiden, wie etwa viele abgelegene Orte im Burgenland, sind die Grundstücks- und Häuserpreise günstig. Wer einen Weiterverkauf nicht ausschließt, muss jedoch berücksichtigen, dass die Preise dort weiter sinken werden.
Jeder individuelle Wunsch kostet Geld. Deshalb sind Architektenhäuser deutlich teurer als Fertighäuser oder Immobilien mit klassischen Grundrissen. Umso wichtiger ist es, sich über die aktuellen Förderungen zu informieren. So gibt es etwa großzügige Töpfe für erneuerbare Energien, Wohnqualitätsverbesserungen, barrierefreies Bauen, energetisches Sanieren oder auch einen Handwerkerbonus.
Häuslbauer sollten sich vor dem Bau darüber informieren, welche Zuschüsse es gibt, und dementsprechend das Haus planen. Wichtige Vergabestellen sind die Ämter der Landesregierungen (Wohnbauförderung, Wohnraumsanierungsförderung), die Bausparkassen (Bauspardarlehen) sowie die Österreichische Bank für Infrastruktur (Sanierungsscheck).
Für die Finanzierung mittels Kredit muss der Bauherr seine Einnahmen und Ausgaben der letzten Jahre gegenüberstellen und eruieren, wie hoch die Kreditrate pro Monat sein darf, ohne dass dadurch seine Lebensqualität eingeschränkt wird. Auch das Ersparte muss zusammengezählt werden, denn ein fairer Baukredit wird erst ab einer Eigenfinanzierung von mindestens 20 Prozent gewährt.
Für eine Vergabe des Kredits setzen viele Banken das Vorlegen der Baupläne sowie eines Finanzierungsplanes im Rahmen eines Beratungsgesprächs voraus. Auch wird die Bonität des Antragsstellers geprüft.
| Tipp: Banken, die keine Bonitätsprüfung und keine Eigenmittel voraussetzen, sollten für ein derart großes Finanzierungsprojekt nicht in Betracht gezogen werden. Sie bieten schlechtere Konditionen und sind bei Zahlungsengpässen in der Regel nicht verhandlungsbereit. |
