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Vermieter - So überzeugen Sie ihn

Was Sie als Vermieter wissen sollten

Immobilieneigentum ist angesichts der niedrigen Sparzinsen eine immer beliebtere Form der Geldanlage und Zukunftsvorsorge. Die Immobilien werden gerne weitervermietet und sind dadurch sogar gewinnbringend. Doch als Vermieter hat der Eigentümer auch einige Pflichten, die er mit dem Vermieten eingeht.

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Die Bezeichnung „Vermieter“ ist ein Rechtsbegriff. Damit ist eine Person oder eine Gesellschaft gemeint, die Besitzer einer Sache – in diesem Fall einer Immobilie – ist, und diese für eine finanzielle Gegenleistung auf Zeit einer anderen Partei, d.h. dem Mieter, überlässt.

Welche Aufgaben hat ein Vermieter?

Zwar überlässt der Vermieter dem Mieter die Wohnung oder die Immobilie, er bleibt aber weiterhin der Besitzer und hat weiterhin eine Instandhaltungspflicht und muss eine Wartung durchführen, wenn innerhalb der gemieteten Räumlichkeiten vorinstallierte Geräte kaputt gehen. Auch die Reparatur einer defekten Heizung geht auf Kosten des Vermieters.

Zu den Aufgaben des Vermieters gehört auch eine Auskunftspflicht. Wenn der Mieter eine Aufschlüsselung der Betriebskosten fordert, muss diese erfolgen. Er kann auch ein Vorlegen der dazugehörigen Rechnungen verlangen.

Eine weitere Pflicht des Vermieters ist, die Mieteinnahmen in der Einkommenssteuer anzuführen. Liegen die jährlichen Einnahmen über 30.000 Euro, muss die Umsatzsteuer hinzugerechnet werden.

Welche Kündigungsfristen gelten?

Das Mietrechtsgesetz ist so gestaltet, dass es einen sehr starken Schutz für den Mieter darstellt. Die vermietende Partei zieht in vielen Bereichen den Kürzeren, wie z.B. bei der Kündigung. Grundsätzlich beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist einen Monat. Gibt es einen Mietvertrag mit Befristung, kann dieser vom Vermieter nicht vorzeitig aufgekündigt werden, vom Mieter jedoch nach Ablauf eines Jahres.

Wann ist die Kündigung durch den Vermieter zulässig?

Bei jeder Kündigung muss der Vermieter einen Grund angeben, wobei nicht jeder zulässig ist. Geltende Gründe sind: das Ausbleiben der Miete, der nachteilige Gebrauch des Mietobjekts, das Nichtbewohnen, ein schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund usw. Häufig melden Vermieter Eigenbedarf an, doch auch dieser ist an Konditionen geknüpft. So gilt der Eigenbedarf nur, wenn die Immobilie dringend benötigt wird und der Nachteil für den Vermieter größer wäre als für den Mieter. Wenn der Vermieter oder seine Verwandten in gerader Linie die Wohnung selbst benötigen, muss dem Mieter ein entsprechender Ersatz beschafft werden. Eigentümern ist deshalb grundsätzlich ein befristeter Mietvertrag zu empfehlen, auch wenn diese beim Mieter weniger beliebt sind. Ein befristeter Vertrag kann jederzeit in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt werden, umgekehrt wird es hingegen schwierig.

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Die Kündigung beim Vermieten von Häusern

Eine wichtige Ausnahme vom Kündigungsschutz sind Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser, bei denen die Mietverträge nach dem 31.12.2001 unterzeichnet wurden. Hier müssen keine Kündigungsgründe angegeben werden.

Hausfriedensbruch oder ein Recht des Vermieters?

Eine häufige Beschwerde bei der Interessensvertretung der Mieter ist, dass der Vermieter die Wohnung kontrolliert. Ist eine Wohnung vermietet, hat der Vermieter kein Recht, diese ohne Einverständnis des Mieters oder in dessen Abwesenheit zu betreten. Das wäre ein Verstoß gegen das Mietrechtsgesetz MRG. Allerdings gibt es hier Ausnahmen, z.B. wenn Erhaltungsarbeiten zur Modernisierung durchgeführt werden müssen. Auch im Rahmen der Wohnungsrückgabe ist eine Besichtigung zulässig. Jedoch muss der Mieter immer über solche Maßnahmen frühzeitig informiert werden.

Suchkriterien von Vermietern

Wenn private Vermieter nach neuen Mietern suchen, stehen dabei fast immer folgende Kriterien im Vordergrund:

1) Regelmäßige Mietzahlungen: Der Vermieter muss wissen, dass sich ein Mieter die Wohnung über einen längeren Zeitraum auch leisten kann.

2) Sorgsamer Umgang mit der Wohnung: Vermieter suchen nach Mietern, welche die Wohnung in einem guten Zustand erhalten. Also beispielsweise die Wohnung regelmäßig heizen, gut lüften oder Küche und Bad regelmäßig reinigen.

3) Gute Integration in die Hausgemeinschaft: Streit unter den Mietern zu schlichten, kostet Vermietern Zeit, Nerven und oftmals Geld.

4) Übereinkunft über die Dauer des Mietverhältnisses: Vermieter wollen einerseits nicht dauernd neue Mieter suchen müssen, andererseits werden unbefristete Mietverträge immer seltener. Zwischen Mieter und Vermieter sollte es Einvernehmen darüber geben, wie lange ein Mieter vorhat die Wohnung zu mieten. In der Praxis werden Wohnungen von privaten Vermietern meist für eine Frist von drei Jahren vergeben.

Was kostet dieser Umzug?

Wohnfläche (bisher)ca. 10
Entfernungca. 5km
ab 350

Warum eine Vermietung gut überlegt werden sollte

Der Alptraum jedes Vermieters sind Messies welche die Wohnung verkommen lassen, Mietnomaden welche die Miete gar nicht zahlen oder mit ihr ständig im Rückstand sind. Mieter, die aus unterschiedlichsten Gründen ständig handfeste Konflikte mit den anderen Hausbewohnern austragen, sind ebenfalls gefürchtet. Eher unbeliebt sind in vielen Fällen auch Bastler, welche durch permanente Umbauarbeiten in der Wohnen den Vermietern Zeit und den Nachbarn Nerven kosten.

Gute Mieter gefragt

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist zwar ungebrochen hoch, für Vermieter ist es dennoch nicht immer einfach verlässliche Mieter zu finden. In manchen Fällen gehen Vermieter mit der Miete sogar etwas herunter, wenn sie glauben, die für sie passenden Mieter gefunden zu haben. Vermieter haben beispielsweise nichts davon, wenn sie exorbitante Mieten verlangen können, die Mieter aber andauernd wechseln: Etwa weil sie sich auf Dauer die hohen Mieten nicht leisten können, weil das "Preis-Leistungs-Verhältnis" für die Mieter am Ende doch nicht stimmt oder weil sie eine günstigere Wohnung gefunden haben. Als Mieter sollten man sich durchaus darüber bewusst sein, dass es neben dem regelmäßigen Bezahlen der Miete noch andere Faktoren gibt, welche für Vermieter wichtig sind.

Solides Auftreten

Hat früher vor allem der gute Eindruck darüber entschieden, ob man eine Wohnung bekommt oder nicht, werden in den vergangenen Jahre immer mehr Dokumente gefordert, welche die Aussagen der Wohnungssuchenden untermauern. Obwohl immer mehr Vermieter handfeste Beweise einfordern mit denen sie die Verlässlichkeit von Mietern hieb und stichfest überprüfen, zählen auch bei der Wohnungsvergabe, sehr stark subjektive Faktoren. So werden ein gepflegtes Äußeres, gute Umgangsformen und Freundlichkeit nie schaden, wenn man sich um eine Wohnung bewirbt. Schließlich geht es darum, den Eindruck zu vermitteln dass man der optimale Mieter für die zu vergebende Wohnung ist.