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Qualitätssicherung - Richtig vorgehen

Mängel schnell aufdecken durch regelmäßige Kontrolle

Ob kleine Fehler oder ungeeignete Baustoffe: Fehler beim Bau eines Hauses können schnell geschehen. Eine Qualitätssicherung ist deshalb stets wichtig, um sicherzugehen, dass die Immobilie bei Übergabe allen Vorgaben entspricht.

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Was ist eine Qualitätssicherung?

Bei der Qualitätssicherung überwacht ein Gutachter mit regelmäßigen Kontrollen den Bau – wichtig ist, dass dieser Sachverständige sich genau in diesem Bereich auskennt, um ein relevantes Ergebnis der einzelnen Kontrollen zu bieten. Wer eine baubegleitende Sicherung anfordert, kann diese schon bei der Suche nach dem geeigneten Baugrundstück anfordern. Hierbei achtet der Sachverständige darauf, ob das Grundstück belastet ist. Anschließend überprüft er die vom Bauträger verwendeten Materialien sowie Baustoffe nach ihrer Qualität. Von diesem Punkt an überprüft der beauftragte Fachmann nahezu jeden Schritt.

Für die Dokumentation sollte übrigens ein Bautagebuch verwendet werden. Dieses muss von der Bauleitung geführt und täglich mit allen wichtigen Informationen gefüllt werden. Anschließend unterschreiben alle Beteiligten das Protokoll. So können die Bauherren sichergehen, dass sie bei möglichen rechtlichen Schritten das Wichtigste dokumentiert haben.

Warum ist die Qualitätssicherung sinnvoll?

Einer der größten Vorteile der Qualitätssicherung ist, dass sie den Bauherren das Gefühl geben, abgesichert zu sein. Da sie fachmännische Unterstützung bei der Kontrolle erhalten, werden sie hinsichtlich der Mängel gut beraten und rechtzeitig informiert. Das wiederum führt dazu, dass etwaige Fehler frühzeitig gefunden werden und direkt nachgebessert werden können. Dadurch entstehen möglichst wenige Verzögerungen und die Kosten für Verbesserungen halten sich in einem soliden Rahmen.

Besonders wichtig sind hierbei die Isolierung, die Feuchtigkeit und der Schallschutz. Denn durch diese Mängel kann im Nachhinein ein großer Schaden entstehen: Falsche Isolierung führt zu höheren Heizkosten, Feuchtigkeit verursacht Schimmel und fehlender Schallschutz schafft einen höheren Lärmpegel. Letztendlich kann mithilfe der regelmäßigen Kontrolle eine bessere Qualität abgeliefert werden.

Was kostet eine professionelle Qualitätssicherung?

Der Preis richtet sich nach dem Leistungsumfang, der Größe und Art des Hauses und den Nettoherstellungskosten für die Immobilie. Im Schnitt liegen die Werte zwischen knappen 4 und ca. 5,5 Prozent von den Nettoherstellungskosten. Wichtig dabei ist, dass die Aufsicht – wie alle anderen am Bau beteiligten Firmen auch – erst nach Erbringen der Leistung in Teilbeträgen bezahlt werden sollte. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass dieser finanzielle Aufwand nur einen Teil der gesamten Planungskosten ausmacht. Der Architekt kostet nämlich nochmals extra und ist mit bis zu 13,2 Prozent von den Herstellungskosten der eigentliche große Kostenfaktor. Günstiger kann es sein, einen Architekten zu finden, der beide Arbeiten übernimmt, also das Planen und die örtliche Beaufsichtigung des Ausführens.

Welche Möglichkeiten haben die Interessenten?

Zukünftige Eigentümer haben mehrere Möglichkeiten, die Qualitätssicherung durchführen zu lassen. In vielen Fällen bieten seriöse Bauunternehmen schon an, einen vereidigten und neutralen Sachverständigen zu beauftragen – hierbei handelt es sich oftmals um Bauträger, die Mitglied in einem Bauprüfverband sind. Wird dies nicht vom Bauunternehmen angeboten oder möchten die Interessenten dies nicht in Anspruch nehmen, können sie auch den TÜV hinzuziehen. Der Fachmann des TÜV arbeitet sich zu Beginn in die gesamte Bauplanung ein und prüft alle Unterlagen sowie Dokumente. Anschließend werden regelmäßige Kontrollen durchgeführt, vor allem in besonders kritischen Phasen. Die Kontrolle dokumentiert der Sachverständige schließlich detailliert, um bei der Bauabnahme und dem Übergabeprotokoll mithelfen zu können.

Wichtige Aspekte zur Bauverzögerung, Insolvenz und Bauabnahme

Nicht nur die Qualitätssicherung sollte erfolgreich vonstattengehen, damit sich die Eigenheimbesitzer an ihrer Immobilie erfreuen können. Es sind auch weitere Komplikationen zu bedenken – so beispielsweise eine Bauverzögerung. Verzögert sich der Bau, können die Eigentümer leider nicht viel tun. Deshalb ist es unbedingt wichtig, im Bauvertrag einen konkreten Zeitpunkt für die Fertigstellung festzulegen und eine Vertragsstrafe zu vereinbaren. Nur so können die zukünftigen Eigentümer den Schaden ausgleichen, der durch die Verzögerung verursacht wurde.

Geht der Bauträger insolvent, ist dies ein ebenso großes Problem für die Eigenheimbauer. In diesem Fall sollten die Bauherren herausfinden, ob das Bauunternehmen Insolvenz angemeldet hat. Anschließend sollte der Zustand der Baustelle von einem Sachverständigen überprüft werden. Wurde ein Insolvenzverfahren eröffnet und lehnt es der Insolvenzverwalter ab, den Bauvertrag weiterzuführen, können die Bauherren andere Handwerker beauftragen.

Wichtig ist in jedem Fall, sich an alle Fristen zu halten, um die Gewährleistung und Sicherheit nicht zu riskieren. Das gilt auch für die Bauabnahme: Hier haben die Eigenheimbesitzer eine Frist von vier bis fünf Jahren, um etwaige Mängel nachbessern zu lassen. Dabei ist erforderlich, die Mängel zu fotografieren und schriftlich zu dokumentieren, um diese im Streitfall beweisen zu können.

Was gehört genau zu den Aufgaben?

Natürlich sollte auch der Bauherr selbst regelmäßig auf der Baustelle vorbeischauen und sich über den Fortschritt der Arbeiten informieren. Doch wer weiß schon genau, ob die Dämmung perfekt angebracht wurde, oder ob die Leitungen richtig verlegt sind? Ein Laie, der noch nie mit einem Bau zu tun hatte, wird sich mit einer fachgerechten Bewertung schwer tun. Außerdem fehlen das Fachwissen und die Messgeräte. Denn die Qualitätssicherung bei einem Haus gleicht schon fast einer eigenen Wissenschaft: Neben der Planüberprüfung gehören auch Wärmebrückensimulationen, ein Energiekonzept, sowie die Überprüfung der Statik, des Schnurgerüstes und der Kosten dazu. Außerdem muss eine visuelle und messtechnische Rohbauabnahme und Endabnahme gemacht werden. Von der Winddichtheit über das Einhalten der Grenzen laut Grundbuch bis hin zur Sicherung der Standfestigkeit ist das eine sehr verantwortungsvolle Aufgabe, die ein Qualitätsgutachter übernimmt.

Warum ist eine professionelle Qualitätssicherung zu empfehlen?

Eine Qualitätssicherung ist zugegeben nicht unbedingt günstig. Doch es lohnt sich in mehrfacher Hinsicht, einen Experten damit zu beauftragen. Mit der Sicherung der Qualität ist nämlich eine Steigerung der Wohnqualität verbunden. Denn nur wenn die Räume perfekt abgedichtet, beheizt und vor Brand geschützt sind, sind sie auch heimelig. Und zugleich sind sie auch nachhaltiger, da hohe Wärmeverluste, Schimmelbildung und Fäule vermieden werden.

Genauso wichtig ist aber auch die Nachhaltigkeit einer Qualitätssicherung. Wenn sehr gut gebaut wurde, hat das Haus eine lange Lebensdauer und Funktionsdauer bei geringen Instandhaltungskosten und wenig Reparaturen. Der Wiederverkaufswert ist damit höher und der Eigentümer muss für mehrere Jahrzehnte keine Sanierung fürchten.

Warum frühzeitig mit der Sicherung der Qualität begonnen werden muss

Wenn kein Architekt und auch keine Baubegleitung von Anfang an mit dabei sind, kann es schwierig werden. Wird die Aufsicht erst nach Unterzeichnung der Verträge mit den Baufirmen beauftragt, steht diese oft schon vor vollendeten Tatsachen. Eine Leistung, die vertraglich nicht vereinbart wurde, kann im Nachhinein nicht mehr gefordert oder beanstandet werden bzw. ist das dann mit Mehrkosten verbunden. Deshalb ist es sehr wichtig, die Baubegleitung als Vertrauensperson auch in die Vertragsgestaltung einzuweihen und sie bei den Vertragsverhandlungen anwesend sein zu lassen.