Der gemeine Wert ist vor allem dann entscheidend, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück veräußert oder vererbt werden soll. Was der gemeine Wert genau ist und wie er ermittelt wird, erfahren Sie hier.
Allgemein gesagt ist der gemeine Wert der objektive Marktpreis eines Wirtschaftsguts, der unter marktüblichen Bedingungen erzielt werden kann. Er beinhaltet normalerweise auch die Umsatzsteuer. Ausnahme: Bei Grundstücken wird die Umsatzsteuer durch die Grunderwerbssteuer ersetzt. Gemäß § 10 Abs. 2 und 3 BewG 1955 haben ungewöhnliche und persönliche Umstände keinen Einfluss auf den gemeinen Wert – insbesondere Verfügungsrechte und Verfügungsbeschränkungen. Diese Umstände werden zum Beispiel festgelegt durch:
Durch das Ignorieren dieser Faktoren wird garantiert, dass der gemeine Wert so objektiv wie möglich bestimmt wird.
Bei unbebauten Grundstücken leitet sich der gemeine Wert ganz einfach aus den jeweiligen Bodenrichtwerten ab. Wenn Sie den gemeinen Wert Ihres bebauten Grundstücks bestimmen möchten, stehen drei Verfahren zur Auswahl.
Generell werden bei der Berechnung des gemeinen Werts einer Immobilie folgenden Aspekte berücksichtigt:
Die Ermittlung des gemeinen Werts wird zumeist ohne eine Besichtigung des jeweiligen Objekts durchgeführt. Hochwertige Innenausstattungen und Extras spielen daher keine Rolle. So kann der gemeine Wert stark vom Verkehrswert abweichen und ist als hypothetischer Wert anzusehen.
Der gemeine Wert eines Objekts ist relevant, wenn eine Zwangsversteigerung, Scheidung, Erbschaft oder Schenkung vorliegt. In diesem Fall gilt der gemeine Wert als Richtwert für Auszahlungen und ähnliches. Außerdem ist der gemeine Wert dann heranzuziehen, wenn es um eine steuerliche Bewertung des Objekts geht und keine anderen Werte (wie z.B. der Teilwert) dafür vorgeschrieben wurden. Für Käufer und Verkäufer auf dem freien Markt bildet der gemeine Wert eine grobe Orientierungshilfe, um den Preis eines Objekts einschätzen zu können.
Außerdem kann der gemeine Wert beim Kauf eines Grundstücks bares Geld wert sein. Wenn Sie als Käufer einen geringeren gemeinen Wert nachweisen können als der vorab festgelegte Preis, können Sie bei der Grunderwerbssteuer sparen. Der geringere gemeine Wert kann nachgewiesen werden durch:
Kommt Ihnen der durch Preisspiegel oder Pauschalwerte ermittelte Grundstückspreis also zu hoch vor, kann es sich lohnen, um die Anerkennung eines geringeren gemeinen Werts zu kämpfen.