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Gemeiner Wert

Der gemeine Wert ist vor allem dann entscheidend, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück veräußert oder vererbt werden soll. Was der gemeine Wert genau ist und wie er ermittelt wird, erfahren Sie hier.

Was ist der gemeine Wert?

Allgemein gesagt ist der gemeine Wert der objektive Marktpreis eines Wirtschaftsguts, der unter marktüblichen Bedingungen erzielt werden kann. Er beinhaltet normalerweise auch die Umsatzsteuer. Ausnahme: Bei Grundstücken wird die Umsatzsteuer durch die Grunderwerbssteuer ersetzt. Gemäß § 10 Abs. 2 und 3 BewG 1955 haben ungewöhnliche und persönliche Umstände keinen Einfluss auf den gemeinen Wert – insbesondere Verfügungsrechte und Verfügungsbeschränkungen. Diese Umstände werden zum Beispiel festgelegt durch:

  • Verträge zwischen Angehörigen
  • Notverkäufe
  • Klauseln in Testamenten

Durch das Ignorieren dieser Faktoren wird garantiert, dass der gemeine Wert so objektiv wie möglich bestimmt wird.

Wie wird der gemeine Wert ermittelt?

Bei unbebauten Grundstücken leitet sich der gemeine Wert ganz einfach aus den jeweiligen Bodenrichtwerten ab. Wenn Sie den gemeinen Wert Ihres bebauten Grundstücks bestimmen möchten, stehen drei Verfahren zur Auswahl.

  1. Vergleichswertverfahren: Der gemeine Wert des Grundstücks wird anhand einer Kaufpreissammlung bestimmt. Das Grundstück wird also im Vergleich zu ähnlichen Objekten bewertet.
  2. Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird häufig bei gewerblichen Objekten und vermieteten Immobilien genutzt. Grundstück und Gebäude werden hier getrennt bewertet und der zu erwartenden Gewinn berechnet.
  3. Sachwertverfahren: Wenn Vergleichswerte fehlen, kann der gemeine Wert im Rahmen eines Sachwertverfahrens bestimmt werden. Grundstück- und Gebäudewert werden zusammengerechnet; als Referenzwert für das Gebäude werden die Kosten für einen vergleichbaren Neubau herangezogen.

Generell werden bei der Berechnung des gemeinen Werts einer Immobilie folgenden Aspekte berücksichtigt:

  • der erzielbare Preis
  • die aktuelle Marktlage (Angebot und Nachfrage)
  • Beschaffenheit der Immobilie
  • Grundstückmerkmale wie Lage, Größe, Wegerechte und Bauauflagen

Die Ermittlung des gemeinen Werts wird zumeist ohne eine Besichtigung des jeweiligen Objekts durchgeführt. Hochwertige Innenausstattungen und Extras spielen daher keine Rolle. So kann der gemeine Wert stark vom Verkehrswert abweichen und ist als hypothetischer Wert anzusehen.

Gemeiner Wert: Wozu benötigt man ihn?

Der gemeine Wert eines Objekts ist relevant, wenn eine Zwangsversteigerung, Scheidung, Erbschaft oder Schenkung vorliegt. In diesem Fall gilt der gemeine Wert als Richtwert für Auszahlungen und ähnliches. Außerdem ist der gemeine Wert dann heranzuziehen, wenn es um eine steuerliche Bewertung des Objekts geht und keine anderen Werte (wie z.B. der Teilwert) dafür vorgeschrieben wurden. Für Käufer und Verkäufer auf dem freien Markt bildet der gemeine Wert eine grobe Orientierungshilfe, um den Preis eines Objekts einschätzen zu können.

Außerdem kann der gemeine Wert beim Kauf eines Grundstücks bares Geld wert sein. Wenn Sie als Käufer einen geringeren gemeinen Wert nachweisen können als der vorab festgelegte Preis, können Sie bei der Grunderwerbssteuer sparen. Der geringere gemeine Wert kann nachgewiesen werden durch:

  • Schätzungsgutachten (durch einen gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen)
  • Kaufpreis bei erst kürzlich getätigtem Ankauf
  • Kaufpreis vergleichbarer Liegenschaften
  • Bei Vorliegen eines Hypothekarkredits: Schätzung der Bank

Kommt Ihnen der durch Preisspiegel oder Pauschalwerte ermittelte Grundstückspreis also zu hoch vor, kann es sich lohnen, um die Anerkennung eines geringeren gemeinen Werts zu kämpfen.