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Abschreibung

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Wer Immobilien vermietet oder verpachtet, kann die dafür anfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Allerdings müssen dafür bestimmte Anforderungen erfüllt werden. Außerdem können die Anschaffungskosten nicht in voller Höhe berücksichtigt werden.

Wie funktioniert die Absetzung für Abnutzung (AfA)?

Bei der AfA werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten für Mietobjekte verteilt auf die fiktive Nutzungsdauer abgeschrieben. Bei vermieteten Gebäuden beträgt der gesetzlich vorgegebene Prozentsatz 1,5 Prozent, die Nutzungsdauer wird mit 66,6 Jahren veranschlagt. Wurde das Haus vor 1915 erbaut, kann ein höherer AfA-Satz von 2 Prozent berechnet werden. Wurde die Immobilie vollständig abgeschrieben und wird sie weiter vermietet, darf kein neuer AfA-Prozentsatz berechnet werden.

Was kann abgesetzt werden?

Dadurch, dass das Gebäude vom Mieter abgenutzt wird, verliert es an Wert. Das trifft jedoch nicht auf Grund und Boden zu. Deshalb kann dieser Posten nicht bei der Abschreibung berücksichtigt werden. Zu den einmaligen Anschaffungskosten gehören der Kaufpreis inklusive Umsatzsteuer, sofern diese nicht als Vorsteuer abgezogen werden kann, sowie Anschaffungsnebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragungsgebühr oder Notarhonorare.

Daneben kann auch laufend der Erhaltungsaufwand für vermietete und verpachtete Gebäude abgeschrieben werden. Hier ist der Prozentsatz anhand der geltenden Restnutzungsdauer zu berechnen. Hat sich die Nutzungsdauer verlängert, etwa aufgrund von Renovierungen oder Modernisierungen, kann unter Umständen auch die Abschreibungsdauer verlängert werden.

Unter gewissen Umständen können Herstellungsaufwände innerhalb von 15 Jahren steuerlich geltend gemacht werden. Das ist etwa bei geförderten Sanierungsmaßnahmen der Fall. Für Instandsetzungsmaßnahmen, wie den Austausch von Fenstern, Türen oder Gasinstallationen, gilt seit 2016 eine Abschreibungsdauer von 15 Jahren.

Was ist bei der Abschreibung zu beachten?

Wird das Gebäude zum ersten Mal vermietet, gelten als Bemessungsgrundlage für Alt-Gebäude, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der Vermietung. Bei neuen Gebäuden gelten die tatsächlichen Anschaffungskosten. Wird ein Wohnobjekt verkauft oder verschenkt, in dem bereits Mieter wohnen, muss der Käufer oder Beschenkte die AfA des Vorgängers fortsetzen.

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