2-Zimmer Eigentumswohnung im Herzen von Baumgarten

Diese helle, teilmöblierte 2-Zimmer-Wohnung im 1. Stock mit 53 m² Nutzfläche befindet sich in einer gepflegten Wohnanlage in ruhiger Lage des 14. Bezirks.
Das Gebäude wurde 1974 erbaut und 2016 / 2017 umfassend thermisch saniert. Im Zuge der Modernisierung wurden:

• ein Vollwärmeschutz angebracht,
• dreifach verglaste Holz-Alu-Fenster (Weinzetl W78 Modul 48 S&O) eingebaut,
• sowie die Fassade, Dach- und Kellerdecke gemäß OIB-Richtlinie 6 energetisch auf den neuesten Stand gebracht.

Die Wohnung ist in sehr gutem Zustand, kann sofort bezogen werden und bietet eine effiziente Raumaufteilung.

Raumaufteilung

• Vorraum
• Küche (separat)
• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Bad (mit Badewanne) - von Vorzimmer und Schlafzimmer aus begehbar
• WC (getrennt begehbar)

Diese sinnvolle Aufteilung schafft ein angenehmes Wohngefühl mit optimaler Raumnutzung.

Zusätzliche Flächen & Ausstattung

• Kellerabteil ca. 2,5 m²
• Fahrradraum
• Gemeinschafts-Waschküche
• Teilmöblierung (Küche und einzelne Möbelstücke)
• Gepflegte Grünflächen rund ums Haus

Gebäude & Sanierung

• Baujahr: 1975
• Generalsanierung: 2016 / 2017
• Energieausweis (erstellt durch AXIS Ingenieurleistungen, gültig bis 06/2027):
  • Heizwärmebedarf (HWB Ref, SK): 24,77 kWh/m²a - Klasse A
  • Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE): 0,861 – Klasse B
  • Primärenergiebedarf: 103,48 kWh/m²a
  • CO₂-Emissionen: 19,02 kg/m²a
• Heizsystem: Zentrale Erdgas-Brennwertanlage (kombinierte Warmwasser- und Raumheizungsversorgung)
• Lüftung: Fensterlüftung
• Bauweise: massiv, wärmegedämmt (Capatect Dalmatiner Premium Fassadendämmplatte 120 – 180 mm)
• Fenster: dreifach verglaste Holz-Alu-Fenster (Ug = 0,6 W/m²K)

Damit erfüllt das Gebäude den Standard eines modernen, energieeffizienten Mehrfamilienhauses.

Betriebskosten & Rücklage

• Betriebskosten inkl. Heizung & Warmwasser (Akonto): 306,31 €/Monat
• Reparaturrücklage: über 118.000 € (Hausgemeinschaft)

Lage & Infrastruktur

Die Guldengasse liegt im beliebten Wiener Westen (Penzing/Hietzing-Grenze).

• Öffentliche Anbindung: Straßenbahnlinien 49, 52, Bus 47A, Ubahn U4
• Einkaufsmöglichkeiten, Apotheke und Gastronomie fußläufig erreichbar
• Naherholung: Wienerwald, Schloss Schönbrunn, Auhofcenter
• Gute Parkmöglichkeiten & E-Ladestation direkt beim Haus

Besonderheiten

✅ Sofort beziehbar
✅ Teilmöbliert
✅ Top-Energiekennzahlen (HWB 24,77 kWh/m²a – Klasse A)
✅ Umfassende thermische Sanierung 2017
✅ Große Reparaturrücklage (> 118 000 €)
✅ Ruhige Lage mit hervorragender Infrastruktur

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Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <500m
Apotheke <500m
Klinik <2.000m
Krankenhaus <1.000m

Kinder & Schulen
Schule <500m
Kindergarten <500m
Universität <2.000m
Höhere Schule <3.500m

Nahversorgung
Supermarkt <500m
Bäckerei <500m
Einkaufszentrum <3.000m

Sonstige
Geldautomat <500m
Bank <500m
Post <500m
Polizei <1.000m

Verkehr
Bus <500m
U-Bahn <500m
Straßenbahn <500m
Bahnhof <500m
Autobahnanschluss <5.000m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap