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Wohnungseigentumsvertrag

Worauf Eigentümer achten sollten

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, kann nicht vollkommen frei darüber verfügen. Neben der Hausordnung und den hausinternen Regeln der Wohnungseigentumsgesellschaft (WEG) kann im Wohnungseigentumsvertrag auch die Nutzungsart der Räumlichkeiten vorgegeben sein. Wer eine Umwidmung der Nutzfläche wünscht, braucht die Zustimmung der WEG.

Worauf sollten Eigentümer bei einem Wohnungseigentumsvertag achten?

Wird eine Umwidmung in Erwägung gezogen, sollte beim Vertrag unbedingt darauf geachtet werden, welche Rechte diesbezüglich eingeräumt werden. Denn auch wenn der Eigentümer grundsätzlich die alleinigen Nutzungsrechte zusammen mit den Räumlichkeiten erwirbt, geht er damit trotzdem einige Pflichten ein. Sofern dies nicht von der Verwaltung übernommen wird, kann es etwa eine Hausordnung geben, im Rahmen derer der Eigentümer diverse Aufgaben zu erledigen hat. Beispiele dafür sind die Schneeräumung oder die Reinigung des Stiegenhauses. Auch gewisse Ruhezeiten werden meist vorgeschrieben. An diese Regeln hat sich der zukünftige Mieter der Gewerbeflächen zu halten und die Hausordnung der WEG muss ein Bestandteil des Mietvertrages sein. Auch kann der Wohnungseigentumsvertrag gewisse Nutzungsarten grundsätzlich verbieten, um die Rechte der Gemeinschaft zu wahren.

So kann der Eigentümer die Wohnung als Gewerbefläche nutzen und umgekehrt

Sobald die Eigentumswohnung nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden soll und es diesbezüglich Einschränkungen laut Vertrag gibt, muss das Einverständnis der Wohnungseigentumsgesellschaft eingeholt werden. Dasselbe gilt für den umgekehrten Weg, also die Umwidmung von Gewerbeflächen oder einer Praxis in Wohnraum. Da dies aber kaum mit Beeinträchtigungen der WEG verbunden ist, ist hier die Zustimmung der Mehrheit sehr wahrscheinlich. Um ein Büro in eine Wohnung umzuwidmen, reicht eine entsprechende Bauanzeige meist vollkommen aus.

Die Umwidmung von Wohnflächen ist mit mehr Konfliktpotential verbunden, weil etwa durch die Kundschaft oder das Ausüben einer Tätigkeit mit Lärm gerechnet werden könnte. Selbst wenn eine Wohnung nur in ein Büro umgewandelt wird, bedarf es bereits einer Baubewilligung. Diese Regelung gilt für Wien, Kärnten, Salzburg, Tirol, Vorarlberg und die Steiermark.

Erhebt die WEG Einspruch gegen den Umwidmungsplan von einer Wohnung in Gewerbe oder Praxisflächen, kann der Eigentümer durch einen Außerstreitrichter prüfen lassen, ob die Einwände Bestand haben und eventuell die Umwidmung gerichtlich durchsetzen.

Was tun, wenn laut Wohnungseigentumsvertrag die Umwidmung erlaubt ist?

Hat die WEG der Umwidmung zugestimmt oder ist sie laut Wohnungseigentumsvertrag erlaubt, muss sie bei der zuständigen Gemeinde oder beim städtischen Magistrat für Raumplanung beantragt werden. Denn auch der Flächenwidmungsplan gibt vor, wie die Fläche genutzt werden darf. Insbesondere in den explizit als Wohnzonen ausgewiesenen Regionen in Städten kann der Anteil an als gewerblich genutzter Fläche von Amts wegen begrenzt sein. Neben dem formellen Antragsschreiben und einem Lageplan ist zu empfehlen, die schriftliche Einverständniserklärung der WEG dem Antrag beizufügen. Innerhalb von sechs Monaten wird nun endgültig entschieden, ob die Umwidmung genehmigt wird.

So bestimmen räumliche Gegebenheiten die Nutzungsarten

Unabhängig von den Vereinbarungen laut Wohnungseigentumsvertrag können auch baurechtliche Vorschriften ein Umwidmen verbieten. So gibt es je nach Nutzungsart klare Regelungen bezüglich der Raumhöhe, der Barrierefreiheit oder auch des Brandschutzes. Diese Vorschriften sind nicht österreichweit einheitlich geregelt, sondern je nach Bundesland und Gemeinde unterschiedlich. Deshalb sollten sich Eigentümer vor dem Antrag darüber informieren, inwiefern die Umwidmung aus baulicher Sicht überhaupt möglich ist. Gemäß Wohnungseigentumsvertrag bedarf es bei größeren baulichen Veränderungen außerdem der Zustimmung der Wohnungseigentumsgemeinschaft.

Welche Auswirkungen das Umwidmen auf den Wohnungseigentumsvertrag?

Wenn eine Umwidmung des Eigentums erfolgt, kann es zu einer Neuberechnung der Nutzwerte kommen. Wird eine Wohnung zu Gewerbefläche umgewandelt, muss mit einer höheren Bewertung gerechnet werden – etwa, weil Patienten die Benutzerparkplätze vermehrt nutzen. Das bedeutet, dass der Eigentümer und in weiterer Folge der Mieter mehr Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Allgemeinflächen übernehmen muss. Im Falle einer Umwidmung von Gewerbefläche zu Wohnfläche wird die Kostenaufteilung zugunsten des Eigentümers neu berechnet. Da diese neue Aufschlüsselung im Nachhinein, also nach der Abstimmung der WEG im Rahmen der Umwidmung, erfolgt, können die anderen Eigentümer dies nicht mehr zu einem Grund für einen Einspruch machen. Die erste Zusage gilt.