Sanierung von Haus oder Wohnung

Nach Einschätzung von Experten lässt sich der durch Heizung und Warmwasserbereitung verursachte Energieverbrauch und damit der jährliche CO2-Ausstoß in den meisten Einfamilienhäusern um zwei Drittel senken. Möglich wird das durch eine gute Wärmedämmung, den Einbau hochwertiger Wärmeschutzfenster und eine moderne Heizungsanlage, zum Beispiel kombiniert mit einer Solarwärmeanlage. Bei einem durchschnittlichen, etwa 30 Jahre alten unsanierten Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche reduziert sich der CO2-Ausstoß dadurch von etwa 15 Tonnen pro Jahr auf fünf bis sechs Tonnen.

Die Förderung von Sanierungsmaßnahmen, wie etwa der Austausch von Heizungen oder ein Verbessern der Dämmung, ist Sache der Länder. Es gelten unterschiedliche Konditionen bei der Vergabe der Förderungen. Ansprechpartner sind hierfür die Bausparkassen und die Landesförderstellen. Die häufigste Form von Förderungen sind Annuitätenzuschüsse oder ein Kommunalkredit.

Einer der beliebtesten bundesweiten Fördertöpfe ist der Sanierungsscheck. Wer diesen beantragen möchte, muss schnell sein: In den letzten Jahren war er innerhalb weniger Monate ausgeschöpft. Den Sanierungsscheck können Privatpersonen beantragen; die Förderhöhe liegt heuer zwischen 3.000 Euro für Teilsanierungen und 8.000 Euro für Mustersanierungen, wobei sie maximal 30 Prozent der förderungsfähigen Investitionskosten ausmachen kann. Der Antrag auf einen Sanierungsscheck muss vor der Umsetzung der Maßnahmen eingereicht werden, die Fördersumme wird erst nach Fertigstellung und Rechnungslegung ausgezahlt.

Im Rahmen der Wohnbauförderung sind bei einer Wohnraumsanierung folgende Maßnahmen förderungsfähig:

• Wärmeschutz
• Solaranlagen
• Photovoltaik
• Fernwärmeanschlüsse
• Maßnahmen zur Verminderung des Energieverbrauchs
• Einbau von energiesparsamen Heizungen oder nachhaltigen Energiequellen
• Feuchtigkeitsschutz
• Schallschutz
• Dachsanierungen und Sanierungen der Geschoßdecke und des Kellerbodens

Die Kriterien werden von den Bundesländern festgelegt und können variieren, grundsätzlich muss es sich aber um eine als Hauptwohnsitz genutzte Immobilien handeln. Das Haus sanieren zur Sanierung dürfen ausschließlich von professionellen Firmen durchgeführt werden, ein Heimwerker kann also keine Förderung erhalten. Außerdem müssen die genauen Kosten durch eine Rechnungslegung nachgewiesen werden. Häufig gibt es auch Fristen, innerhalb derer die Maßnahmen umgesetzt werden müssen.

Die Heizung auf den neuesten Stand zu bringen, ist nach circa 15-20 Jahren notwendig. Bleibt es beim Austausch von Brenner oder Kessel, kommen Sie mit rund 3.000 Euro hin. Für die Umrüstung auf eine Niedertemperaturheizung hingegen müssen circa 15.000 Euro kalkuliert werden, weil dann häufig auch die Heizkörper neu dimensioniert werden müssen. Bei Küche und Bad wird es ebenfalls nach 15-20 Jahren Zeit, eine Modernisierung in Angriff zu nehmen. In beiden Fällen hängen die Kosten stark vom Umfang der Modernisierung und den persönlichen Ansprüchen ab. Sie können mit 5.000 Euro auskommen, aber auch 20.000 Euro sind schnell verbaut.  

Nach 20-30 Jahren braucht die Fassade ein neues "Make-up". Bei einem einfachen Anstrich müssen Sie pro Quadratmeter Außenputz mit rund 25 Euro rechnen. Die Renovierung der Fassade ist eine ideale Gelegenheit, die Dämmung der Wände zu optimieren und das Haus so zu sanieren. Für ein Wärmedämmverbundsystem sollten Sie mit etwa 60 Euro pro Quadratmeter rechnen. Am Dach müssen Sie ebenfalls nach etwa 20-30 Jahren mit ersten Mängeln rechnen. Die Kosten der Neueindeckung hängen vom Material ab: Ziegel kosten circa ab 45 Euro pro Quadratmeter; Betondachsteine sind etwa halb so teuer.

Ähnlich wie bei der Fassadenrenovierung sollte auch bei der Dachsanierung die Gelegenheit zu Energie sparenden Wärmedämmungsmaßnahmen genutzt werden. Wird das Dachgeschoss nachträglich ausgebaut, bedeutet das Kosten von mindestens 1.000 Euro pro Quadratmeter. Bei einem kompletten Dachausbau muss ein Fachmann prüfen, ob statische Maßnahmen notwendig sind und deren Kosten extra kalkulieren. Fenster und Türen halten mindestens 25 Jahre. Eine Erneuerung empfiehlt sich aber nicht nur bei Schäden oder Abnutzung, sondern auch dann, wenn der k-Wert der Fenster größer als zwei Watt pro Quadratmeter-Kelvin (W/m²K) ist. Standardfenster mit Wärmeschutzverglasung (k-Wert 1,1 W/m²K) kosten jeweils rund 400 Euro pro Stück. Warmwasseranlage und Elektroinstallation sind nach circa 25-30 Jahren erneuerungsbedürftig. Je nach Größe des Hauses sollten Sie mindestens 5.000 Euro (Wasser) beziehungsweise 8.000 Euro (Elektrik) einplanen, Sie können jedoch auch leicht im fünfstelligen Bereich landen.

Modernisierte Häuser blasen nicht nur weniger Treibhausgase in die Atmosphäre, sie verbrauchen auch weniger Brennstoffe und sparen damit Energie. Das macht sich im Geldbeutel schnell bemerkbar. Denn die Energiekosten machen schon heute rund ein Viertel der gesamten Wohnkosten aus. Wer sein Haus fit für die Zukunft machen möchte, steht vor vielen Fragen: Lohnt sich eine neue Heizung oder eine Solaranlage? Wie dick sollten die Wände gedämmt werden? Energetische Sanierungen sind komplex. Am Anfang sollte deshalb die Energieberatung stehen.

Ein Architekt mit profunder Erfahrung im Bereich Sanierung sollte gerade dann, wenn das auserkorene Objekt schon einigen Jahrzehnten Wind und Wetter ausgesetzt war, auf jeden Fall zu Rate gezogen werden. Der erfahrene Architekt sieht Dinge, die dem ahnungslosen Renovierer niemals auffallen würden. Folglich ist eine Begehung des Objekts gemeinsam mit dem Experten empfehlenswert. Im Idealfall passiert das alles noch vor dem endgültigen Kaufentscheid.

Fast immer modernisierungsbedürftig sind Elektrogeräte, wie etwa Pumpen. Aber auch textile Bodenbeläge, Tapeten und auch der Außenanstrich müssen alle zehn bis 15 Jahre erneuert werden. Auch bei einem relativ neuen Haus muss der Käufer mit Schönheitsreparaturen rechnen. Ist das Haus 30 oder 40 Jahre alt sollte der Käufer auf alle Fälle die Erneuerung der kompletten Heizungsanlage einkalkulieren, auch Warmwasserboiler haben ihre beste Zeit dann hinter sich. Nach drei Jahrzehnten müssen Schornsteinkronen häufig neu verfugt und gesichert werden, nach vier Jahrzehnten geben die meisten Fenster auf der Wetterseite in der Regel auf. Ihre Lebensdauer richtet sich nicht nur nach der Bauart, sondern auch nach der geografischen Lage des Hauses und nach der Bewitterung. Zinkblecheindeckungen, Fallrohre und Regenrinnen aus Zink haben nach dieser Zeit die ersten Löcher und müssen erneuert werden. 

Ein halbes Jahrhundert halten im Schnitt elektrische Leitungen den Anforderungen stand. Auch Sanitärobjekte und Sanitärleitungen aus Kupfer haben eine vergleichsweise lange Lebensdauer. Nach 50 Jahren brauchen die meisten Häuser einen komplett neuen Außenputz, auf der Wetterseite möglicherweise schon früher. Je nach Beanspruchung und Pflege hält auch das Betondach zwischen 50 und 60 Jahren. Als besonders langlebig haben sich immer wieder Ziegeldächer erwiesen. Sie werden ohne Probleme 80 Jahre und älter. Gleiches gilt für Schieferdächer und andere Naturbaustoffe, wie Steinböden oder natursteinerne Treppenbeläge.

• Energieberater einschalten: Ein Energieberater untersucht, an welchen Stellen das Haus wie viel Energie verliert und welche Maßnahmen Energie einsparen würden. Er begutachtet und bewertet einzelne Bauteile wie die Außenwände, die Fenster oder die Heizung. Abschließend überprüft er die Wirtschaftlichkeit möglicher Sanierungsmaßnahmen und gibt konkrete Empfehlungen.
• Finanzierung und Förderung planen: Um die Finanzierung gemeinsam mit der Hausbank solide zu planen, müssen Sie wissen, welche Förderungen der Staat anbietet: überregionale wie regionale Förderprogramme sind abzuklären.
• Angebote einholen und Kompetenz prüfen: Um den richtigen Handwerksbetrieb auszuwählen, sollte der Planer für alle Bauleistungen mindestens drei Angebote einholen und vergleichen. Die Angebote sollten die geplanten Maßnahmen sowie Menge, Fabrikat und Merkmale des Baumaterials enthalten.
• Bauverträge abschließen und Ausführung verfolgen: Der Bauvertrag legt die Leistungen, einen Zeitplan mit verbindlichen Abnahmeterminen, Zahlungsfristen und Mängelansprüche fest. Auch Fristen aus bewilligten Förderungen werden erfasst. Um eine qualitativ hochwertige Ausführung zu garantieren, sollte der Architekt oder Fachplaner mehrmals die Baustelle kontrollieren und den Fortschritt dokumentieren.
• Abnahme protokollieren: Eventuelle Mängel und Fristen für deren Behebung sollten im Abnahmeprotokoll notiert werden. Zudem sollten die Fachleute vor Ort die neue Heizung oder Lüftungsanlage erklären. Ebenso sinnvoll ist es, Wartungsverträge für die Anlagentechnik abzuschließen.
• Energieverbrauch beobachten: Wer seinen Energieverbrauch in einer Liste dokumentiert, schafft die Voraussetzung für neue Energiesparerfolge.

Die Kosten von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten trägt der Vermieter. Nur für den Fall, dass die Mietzinsreserve sowie die künftig anfallenden Mietzinsen für die Arbeiten nicht ausreichen, kann der Vermieter gemäß § 18 MRG unter bestimmten Voraussetzungen beim Gericht oder der Schlichtungsstelle die Erhöhung des Hauptmietzinses beantragen. In diesem Fall erhöht sich der Mietzins vorübergehend auf das von der Behörde erhöhte Maß.