Nicht jedem Vermieter und Eigentümer ist klar, was bei einer Immobilie alles als Nutzfläche gilt. Zählen der Balkon, der Parkplatz oder das Kellerabteil? Welche Quadratmeteranzahl darf zum Berechnen der Miete verwendet werden? Die Antworten auf diese Fragen sind wichtig, um dem MRG zu entsprechen.
Bei einer Immobilie wird zwischen Nutzfläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche unterschieden.
Die Nutzfläche ist der Teil, der zu einem bestimmten Zweck, z.B. zum Wohnen, verwendet wird. Zur Verkehrsfläche zählen Eingänge, Treppenhäuser, Gänge und Aufzüge. Als Funktionsfläche werden z.B. Heizungsräume bezeichnet. Bei der Berechnung der Miete geht es somit in erster Linie um den Wohnraum an sich.
Zur Nutzfläche zählen neben dem Wohnraum auch die Küche, das Bad, das WC und der Flur in der Wohnung, Abstellräume, Müllsammelräume oder Parkplätze. Sie werden als Nebennutzfläche bezeichnet. Die Hauptnutzfläche sind Räume, die zum Wohnen, Arbeiten oder zur Freizeit genutzt werden.
Im Wohnrecht und Mietrechtsgesetz MRG ist genau geregelt, was zur Nutzfläche einer Wohnung gehört. Keller und Garagen sind keine Wohnfläche. Terrassen und Balkone können mit 25 Prozent bzw. bei besonders guten Lagen mit 50 Prozent dazuzählen. Auch Wintergärten dürfen nicht einbezogen werden, obwohl sie häufig als Wohnraum genutzt werden. Erst wenn sie beheizt sind, können 50 Prozent davon bei der Miete geltend gemacht werden.
Verbrauchsanteile an allgemein genutzten Flächen sind in der Miete schon inkludiert. Parkplätze werden für gewöhnlich separat vermietet und werden zu den Nebenkosten dazugezählt.
Ein häufiger Streitpunkt ergibt sich bei Dachgeschosswohnungen. Hier kann nicht die gesamte Grundfläche berechnet werden. Ergibt sich durch eine Dachschräge eine Raumhöhe von unter einem Meter, darf diese Fläche gar nicht hinzugerechnet werden, bis zu zwei Metern ist ein Abschlag von 50 Prozent erforderlich.
Die Nutzfläche bzw. Wohnfläche wird anhand von Abmessungen berechnet. Sie umfasst die gesamte Bodenfläche abzüglich der Flächen, die für die Wände benötigt werden. Bewegliche Wände, Einbaukästen und -küchen, Kachelöfen, Vormauerungen usw. können nicht als Nutzfläche angerechnet werden. Auch Mietgegenstände wie Möbel gehören nicht dazu. Ihr Wert wird separat berechnet und vom Vermieter als Aufwendungen an den Mieter übertragen bzw. vermietet.
Ein Mieter sollte immer gleich kontrollieren, ob die Abmessung der Wohnung richtig ist. Auch Käufern ist das Nachmessen zu empfehlen. Stimmen die Werte nicht mit den Angaben im Exposé überein, kann die Immobilie zu teuer bzw. die Miete zu hoch sein. Das Mietrechtsgesetz bzw. der Konsumentenschutz erlauben einen Rücktritt vom Kaufvertrag und Mietvertrag, wenn dieser am selben Tag der ersten Besichtigung beantragt wird. Zahlt der Mieter für eine kleinere Wohnung als im Mietvertrag angegeben, sollte er sich umgehend an die österreichische Mietervereinigung wenden. Eine Senkung der Miete und der Betriebskosten kann möglich sein, auch nachträglich. Eine Voraussetzung dafür ist, dass die tatsächliche Wohnfläche um 10 % kleiner ist als angegeben.
Wenn der Nutzwert und die Nutzfläche vom Kaufvertrag abweichen, kann der Käufer eine Beschwerde einreichen und beim Bezirksgericht eine neue Festsetzung des Wertes beantragen.
In der Praxis der Hausverwaltungen ist es durchwegs, mehr aus software-technischen Gründen üblich, dass die Aufteilung der Kosten des Hauses, wie Betriebskosten und Reparaturrücklage, nach der Nutzfläche und nicht nach dem Nutzwert erfolgt. Wird bei der Nutzfläche das bloße Flächenmaß der Wohnung ohne Terrasse ermittelt, berücksichtigt der Nutzwert, welcher für die Bestimmung des Mindestanteils maßgeblich ist, durch Ab- und Zuschläge auch werterhöhende oder wertvermindernde Charakteristika der jeweiligen Wohnung. Dazu zählt vor allem die Terrasse. Das Gesetz benennt diese ausdrücklich. Die Terrasse ist Zubehör zur Wohnung und teilt daher im übrigen das rechtliche Schicksal der Wohnung selbst.
In Rücksicht auf die Abrechnung bringt das aber für den Wohnungseigentümer, welchem eine Terrasse zugeordnet ist, einen beachtlichen Vorteil, da bei der Ermittlung des ihn treffenden Anteils an den Kosten und Aufwänden die Terrasse zur Gänze unberücksichtigt bleibt. Eine solche Vereinbarung ist im Regelfall im Wohnungseigentumsvertrag verankert. Bei Erwerb von Miteigentum, ob dessen die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum eingetragen ist, ist eine solche Vereinbarung meist in den einzelnen Kaufverträgen vorzufinden.
Tipp: Bei Ankauf einer Wohnung mit Terrasse ist der Abrechnungsschlüssel zu thematisieren und insbesondere klarzustellen, nach welchem Abrechnungsschlüssel, entweder Nutzfläche oder Nutzwert, abgerechnet wird. Sofern der Verkäufer dazu in der Lage ist, sollte der gewählte Abrechnungsschlüssel und dessen Bestand in der Zukunft gewährleistet werden.
