Manchmal ist es aus den verschiedensten Gründen nötig, einen Mietvertrag vorzeitig und sofortig zu beenden. Das ist allerdings nur unter ganz bestimmten Umständen möglich.
Laut §1117 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches kann eine fristlose Kündigung durch den Mieter in Österreich im Wesentlichen durch zwei Kriterien legitimiert werden.
Zum einen ist die Unbenutzbarkeit einer Mietsache ein wesentlicher Faktor. Hierbei spielt es keine Rolle, ob diese Nicht-Nutzbarkeit durch den Vermieter oder äußere Umstände, wie zum Beispiel Hochwasser, begründet ist. Solange sie nicht durch den Mieter verschuldet ist, kann dieser sein Recht auf fristlose Kündigung geltend machen, wenn die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist.
Das zweite Kriterium ist die gesundheitliche Gefährdung. Liegt beispielsweise ein erheblicher Schimmelbefall vor, der sich nicht in angemessener Zeit beheben lässt, kann der Mieter auch hier eine Auflösung des Vertrags bewirken. Das ist sogar dann der Fall, wenn der Mieter vor Vertragsunterzeichnung in Kenntnis der entsprechenden Gesundheitsschädlichkeit war.
Auch von Seiten des Vermieters gibt es nur zwei wirksame Gründe für eine sofortige Kündigung. Die vermutlich häufigste Rechtfertigung ist ein Rückstand des Mietzinses über mehrere Monate hinweg. Hierunter fallen sowohl das komplette Ausbleiben der Mietzahlungen als auch eine nur teilweise bezahlte Miete, sobald die Säumnis eine entsprechende Höhe erreicht hat.
Ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietobjekts ist ebenfalls ein legitimer Kündigungsgrund. Hierzu zählen sowohl die generelle Verwahrlosung also auch das aktive Beschädigen der Wohnung, zum Beispiel, indem tragende Wände eingerissen werden.
Mieterseits kann der Mangel unter Angabe einer Frist zur Behebung schriftlich angezeigt werden. Handelt der Vermieter nicht, kann der Mieter eine Auflösungserklärung aufsetzen und dem Vermieter zukommen lassen. Der Rechtsweg ist hier in der Regel nicht notwendig.
Im Rahmen des Mieterschutzes bedarf eine sofortige Kündigung von Seiten des Vermieters in Österreich einer Aufkündigung durch das zuständige Bezirksgericht, gegen die der Mieter Einspruch erheben kann.
