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Wohnung kaufen - Was beachten?

Endlich die eigenen vier Wände besitzen

Viele Anrainer entscheiden sich dafür, eine Wohnung zu kaufen – meist lohnt sich diese Entscheidung, da eine Eigentumswohnung auf Dauer oft günstiger ist als Mietwohnungen. Damit sich der Kauf einer Etagenwohnung nicht als teure Falle herausstellt, sollten sich Interessenten vorab genau informieren.

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Wann lohnt sich es sich, eine Wohnung zu kaufen?

Zwar ist es für viele Anrainer ein Lebenstraum, eine eigene Wohnung zu kaufen, doch nicht immer lohnt sich dieser Schritt. Wer eine eigene Immobilie erwerben möchte, sollte deshalb unbedingt den aktuellen Immobilienmarkt im Blick haben: Gibt es aktuell niedrige Zinsen und ist es möglich, einen guten Kaufvertrag abzuschließen? Auch ist wichtig, das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufen in Betracht zu ziehen: Ist es insgesamt günstiger, das Objekt zu erwerben? Eine Wohnung zu kaufen lohnt sich also nur dann, wenn der Interessent im Gegensatz zur Miete daraus Vorteile ziehen kann. Zudem sollte bei einem Kauf stets das Wohnungseigentumsrecht in Betracht gezogen werden. Nur, wer die Regelungen erfüllen kann, hat die Möglichkeit, ein eigenes Appartement zu erwerben.

Was muss ich beim Wohnungskauf beachten?

Beim Kauf einer Wohnung gilt es zuerst, das geeignete Objekt zu finden – hierfür sollten sich Interessenten einige Fragen beantworten:

1. Wie viele Personen werden in dem Haushalt leben?

Singles kommen meist hervorragend mit einer Garçonnière aus. Bei einem Paar ohne Kinder reicht in der Regel eine Zwei- bis Dreizimmerwohnung. Sind hingegen mehr als drei Personen im Haushalt vorhanden, ist beispielsweise ein zweites Badezimmer sinnvoll.

2. Wie viele Kinder werden in dem Haushalt leben?

Je nach Anzahl der Kinder sollten ausreichend Rückzugsmöglichkeiten und Orte zum Spielen vorhanden sein.

3. Welche Prioritäten setzen die Interessenten?

Eine Immobilie mit Parkettboden, Balkon oder Terrasse ist oft etwas teurer. Gleiches gilt für ein Badezimmer mit Fenster und Badewanne. Auch die Lage der Wohnung entscheidet über den Kaufpreis. Zudem ist ein Appartement deutlich teurer, wenn es sich um den Erstbezug handelt.

4. Wo können notfalls Abstriche gemacht werden?

Ggf. gibt es Aspekte, die Interessenten bei einer Eigentumswohnung bevorzugen, die aber notfalls außer Acht gelassen werden können, wenn der Kaufpreis dadurch niedriger wird.

Sind diese Aspekte geklärt, sollte anschließend detailliert aufgeschlüsselt werden, welche Kosten die zukünftigen Eigenheimbesitzer zu erwarten haben.

5. Ist die Wohnung als Altersruhesitz gedacht?

Möchte der Käufer seinen Lebensabend in der Eigenwohnung verbringen, sollte er daran denken, dass die Immobilie seniorengerecht ist. Ein Wohnhaus mit Liftstock, eine Etagenwohnung und wenig Stufen sind z.B. von Vorteil.

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Welche Kosten kommen auf mich zu?

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte nicht nur die Wohnfläche in Evidenz halten. Auch die Nebenkosten, etwa Heiz-, Warmwasser- und Stromkosten, müssen in die Berechnung mit einfließen. Ebenso darf die Grunderwerbsteuer nicht außer Acht gelassen werden. Diese Steuer wird erhoben, wenn eine Immobilie gekauft wird – sie liegt grundsätzlich bei 3,5 %. Ist der Interessent in irgendeiner Art begünstigt, kann die Grunderwerbsteuer auch auf 2 % reduziert werden.

Wurde die Wohnung nicht provisionsfrei erworben, kann es je nach Vertragsbestimmungen möglich sein, dass der Käufer die Provision für den Immobilienmakler zu zahlen hat. Diese kann je nach Wert zwischen 1 und 4 Prozent vom Kaufpreis ausmachen.

Wie finanziere ich den Wohnungskauf?

Es ist sinnvoll, wenn das Eigenkapital mindestens so hoch ist, dass Interessenten die Nebenkosten selbst bezahlen können. Auch lohnt es sich, einen Teil des Kaufpreises selbst zu finanzieren, damit die Belastung durch den Kredit nicht zu hoch ausfällt. Banken setzen für einen gewöhnlichen Baukredit mindestens 20 Prozent von der Investitionssumme als Eigenkapital voraus.

Um eine eigene Wohnung zu finden, die den eigenen finanziellen Möglichkeiten entspricht, sollte deshalb unbedingt ein Budgetplan erstellt werden. Wichtig ist, das frei verfügbare Budget etwas großzügiger zu berechnen – so können auch unvorhersehbare Kosten getilgt werden. Ist mithilfe der Kostenaufstellung geklärt, wie viel Eigenkapital für die neue Wohnung vorhanden ist, können sich die Interessenten nach einer geeigneten Immobilie umsehen. Ein Tipp: Am Stadtrand und in den umliegenden kleinen Gemeinden ist der Kauf einer Wohnung meist günstiger als im Stadtzentrum.

Eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen – Geht das?

Grundsätzlich ist es sehr wohl möglich, eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital zu finanzieren. Allerdings müssen dafür eher unkonventionelle Wege eingeschlagen werden. Eine Bausparkasse oder Bank wird ein solches Risiko mit größter Wahrscheinlichkeit nicht eingehen. Eine Alternative ist aber der Privatkredit, der immer häufiger in Anspruch genommen wird. Bei dieser Kreditform tritt die Bank nur als Vermittler auf, der Geldgeber ist eine Privatperson, die von der Aussicht auf einen höheren Zinsertrag als beim Sparen motiviert wird. Für den Kreditnehmer hat ein Privatkredit den Vorteil, dass eine Zusage auch bei mehreren Absagen von verschiedenen Banken noch möglich ist, je nachdem, wie risikobereit der Geldgeber ist. Der Nachteil sind hohe Zinsen und zusätzliche Spesen für die Vermittlungsgebühr. Doch bei einem Kredit ohne Eigenkapital ist mit dem höheren Zinssatz ohnehin in jedem Fall zu rechnen. Trotzdem ist er vor allem für Singles, Studierende und Alleinerziehende oft die einzige Möglichkeit, sich einen Wohntraum zu finanzieren.

Der Bausparer als beliebte Finanzierung, um eine Wohnung zu kaufen

Einen Bausparvertrag abzuschließen setzt nicht voraus, dass die Sparsumme für einen Bau verwendet werden muss. Auch Sanierungsmaßnahmen, Renovierungen, Ausbauten und Wohnungskäufe werden damit finanziert. Aktuell sind die Zinsen für einen Baukredit aber ohnehin so niedrig wie noch nie. Lohnt sich dann überhaupt noch ein Bausparer? Die Antwort lautet ja, da ein Steigen der Zinsen zu erwarten ist, sich der Sparer aber jetzt schon mit dem Bausparvertrag in sechs oder mehr Jahren faire Zinsen sichern kann. Auch die staatliche Prämie, die aktuell 1,5 Prozent bzw. maximal 1.200 Euro beträgt, kann steigen. Bis zu 4 Prozent können möglich sein.

Tipps für das Kaufen einer Wohnung

Wer eine Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte sich bei der Auswahl Zeit lassen. Auch wenn es aktuell so scheinen mag, dass Wohnungen weggehen wie die warmen Semmeln und Interessenten schnell sein müssen, wird es immer wieder gute Angebote geben. Abgesehen von Wien, Salzburg und Innsbruck hat sich der Immobilienmarkt heuer schon etwas entspannt.

Und es gibt sogar Schnäppchen. Diese sind z.B. sanierungsbedürftige Wohnungen. Eine solche Wohnung ist ideal als Anlegerwohnung, in die Schritt für Schritt investiert werden kann und die – bei Bedarf – gewinnbringend weiterverkauft oder vermietet werden kann.

Allgemein sollte sich der Kaufinteressent nicht vom ersten Angebot blenden lassen. Erst die Besichtigung mehrerer verschiedener Wohnungen gibt ein Gefühl für ein faires Preis-Leistungs-Verhältnis. Außerdem sollten Käufer bei sehr günstigen Preisen eher hellhörig werden, als darin ihre große Chance zu sehen. Eine gleich große Wohnung im Dachgeschoss in einem Neubauprojekt mit Erstbezug wird natürlich teurer sein als eine alte Wohnung im Hochparterre in einem weniger beliebten Wohngebiet.