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Mietkaufwohnung - Wie funktioniert das?

Von der Miete zum Eigenheim

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, kann dies mit einem Mietkauf realisieren. Allerdings sollte dabei bedacht werden, dass er keine Möglichkeit zur Finanzierung einer Eigentumswohnung darstellt.

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Was ist eine Mietkaufwohnung?

Im Gegensatz zum deutschen Mietkauf-Modell handelt es sich nicht um eine Möglichkeit zur Finanzierung einer Wohnung, sondern lediglich um die Option auf einen späteren Kauf. So wird das während der Miete eingehobene Entgelt nicht auf den Kaufpreis angerechnet. Der Vermieter ist zudem nicht dazu verpflichtet, bei Vertragsabschluss den späteren Kaufpreis anzugeben. Grundsätzlich beziehen sich die gesetzlichen Regelungen auf Wohnungen von gemeinnützigen Bauervereinigungen, also auf sogenannte Genossenschaftswohnungen. Zwar ist die Option des Mietkaufs auch bei jedem privaten Mietobjekt möglich, doch gibt es hier keine gesetzlichen Vorschriften und die vertraglichen Vereinbarungen können individuell gestaltet werden.  

Wer hat Anrecht auf den Kauf der Wohnung?

Jeder Mieter, der unter den gesetzlichen Voraussetzungen das Recht auf die Wohneigentumsübertragung erworben hat, kann die Kaufoption nutzen. Diese Option entsteht, wenn der Mieter einen Finanzierungsbeitrag zu den Grund- und Baukosten zahlt. Die Beiträge minus 1% pro Jahr Bewohnung werden dann auf den Kaufpreis angerechnet. Jedoch besteht immer die Möglichkeit, die Mietwohnungen unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. In diesem Fall erhält der Mieter die zuvor geleisteten Anzahlungen zurück, wobei pro Mietjahr 1% abgezogen wird.

So wird die Wohnung gekündigt

Mietkaufwohnungen sind die optimale Gelegenheit, um die Wohnung erst mehrere Jahre zu testen und herauszufinden, ob sie dem Mieter auch auf Dauer gefällt. Ist dies nicht der Fall, ist er nicht an die Frist von 10 Jahren nach Erstbezug gebunden. Er kann die Wohnung jederzeit unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist kündigen. Zwar genießt er durch das Mietrechtsgesetz einen sehr guten Schutz, trotzdem kann ihm umgekehrt aber auch vom Vermieter gekündigt werden, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen. Da er noch nicht der Eigentümer ist, kann er die Wohnung z.B. auch nicht ohne Einverständnis des Vermieters vollständig untervermieten, auch gröbere Umgestaltungen sind mit der zuständigen Ansprechperson zu klären.

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Wann kann der Mietkauf ausgenützt werden?

Das Kaufrecht erhält der Mieter erst nach Ablauf von 10 Jahren nach Erstbezug der Baulichkeit. Oft treten die Bauvereinigungen nach diesem Zeitraum von sich aus an den Mieter heran, um ihm die Wohnung zum Kauf anzubieten. Bisher ist es strittig, ob die vorherige Mietzeit eines Vormieters angerechnet werden kann oder ob der Nachmieter selbst erst 10 Jahre in dem Objekt zur Miete gewohnt haben muss, um die Kaufoption zu erhalten. Dies sollte individuell mit der Genossenschaft, am besten mit Unterstützung einer Rechtsberatung, besprochen werden. Die Kaufmöglichkeit kann bis zum Ablauf von 15 Jahren nach dem Erstbezug ausgenützt werden, sodass der Mieter auf Wunsch selbst einen Antrag innerhalb von 5 Jahren stellen kann.

Wie wird der Kaufpreis ermittelt?

Da der Vermieter nicht dazu verpflichtet ist, beim Vertragsabschluss einen endgültigen Kaufpreis mitzuteilen, erfährt der Mieter ihn erst, wenn er von seinem Kaufrecht Gebrauch macht. Sind alle gesetzlichen Rahmenbedingungen erfüllt, muss die Bauvereinigung dem Mieter das Objekt zu einem marktüblichen Preis anbieten. Bei der Festsetzung des Preises haben die Genossenschaften weitestgehend freie Hand. Zum einen kann der Preis auf der Grundlage eines durch ein Gutachten ermittelten Zeitwertes berechnet werden. Zum anderen wird der Fixpreis analog zum Marktwert neu errichteter Eigentumswohnungen abzüglich der Abwohnung festgelegt. In keinem Fall ist der Mieter verpflichtet, das Angebot anzunehmen. Stattdessen kann er das Mietverhältnis unverändert weiterführen.

Lohnen sich Mietkaufwohnungen?

Eine Frage, die sich wohl einige mit dem Wunsch nach einem Eigenheim stellen, ist, ob sich der Mietkauf tatsächlich lohnt. Zunächst klingt diese Option durchaus verlockend. Der Vorteil ist sicher, dass die Wohnung, in der bisher 10 Jahre verbracht wurden, behalten werden kann und in den eigenen Besitz übergeht. Allerdings sollte bedacht werden, dass ein Mietkauf keine Finanzierung darstellt und damit nur das Anrecht auf Kauf erworben wird. Da der Preis zum Vertragsabschluss nicht feststeht, sollte der Vertrag unbedingt eine Rücktrittsklausel beinhalten. Wer lieber eigene Wohnprojekte umsetzten möchte, ist mit einer Mietkaufwohnung nicht gut beraten und sollte über den Bau eines Eigenheims nachdenken.

Was ändert sich durch den Kauf einer Mietkaufwohnung?

Auch wenn aus der Mietwohnung eine Eigentumswohnung wird, kann der Eigentümer nicht vollständig frei darüber schalten und walten. Statt gegenüber dem Vermieter hat er jetzt eine Verpflichtung gegenüber der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Bei solchen Wohnprojekten und auch allen anderen Eigentumswohnungen ist er zwar der alleinige Besitzer der Räumlichkeiten, die ihm laut Kaufvertrag zugeteilt werden, doch es gibt auch Allgemeinflächen. Dazu gehören z.B. die Außenwände und die Fenster der Wohnung. Der Eigentümer kann deshalb nicht einfach die Fenster austauschen, sondern er braucht das Einverständnis der WEG.

Umgekehrt kann er sich auch nicht gegen Instandsetzungsmaßnahmen wehren, wenn sich die Mehrheit im Rahmen einer Eigentümerversammlung dazu entschließt. Anders als bei einem Eigentumshaus muss der Wohnungseigentümer auch für Anlagen mitbezahlen, die von allen Nachbarn genutzt werden dürfen, wie z.B. die Auffahrt, einen Hauswirtschaftsraum, den Aufzug, den Garten usw.

Das hat aber auch seine Vorteile, da die Betriebskosten geteilt werden. Die Kosten für den Hausmeister, die Müllabfuhr, die Schneeräumung usw. sind bei einer Eigentumswohnung bei gleich großer Wohnfläche deutlich günstiger als bei einem Einfamilienhaus.

Eine Mietkaufwohnung in Graz, Linz, Innsbruck und Wien

Wohnungen oder Häuser zum Mietkauf sind sehr gefragt. Es gibt sie insbesondere in den österreichischen Städten und dort vor allem in Vierteln, die durch die geförderten Wohnbauten bekannt sind. Die Immobilien werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen angeboten, die zugleich auch als Hausverwalter auftreten. Wer auf der Wohnungssuche nach einer solchen Genossenschaftswohnung ist, sollte sich an den österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) wenden. Auch die regionalen Büros der Arbeiterkammer geben Auskunft über aktuelle Projekte. Um eine Mietkaufwohnung zu ergattern, ist manchmal Geduld gefragt. Die Nachfrage ist stärker als das Angebot. Das könnte sich in Zukunft aber ändern, da viele Initiativen zur Förderung des leistbaren Wohnens in ganz Österreich gestartet werden.

Neu seit 2016: Die Spekulationsfrist bei Mietkaufwohnungen

Wenn ein Mieter die Wohnung kaufen möchte, muss die Genossenschaft seit 2016 den Verkehrswert der Wohnung ermitteln und es wird ein auf 10 Jahre befristetes Vorkaufsrecht der Genossenschaft ins Grundbuch eingetragen. Wird die Wohnung vor dieser Zeit verkauft und ist der Kaufpreis höher als der Verkehrswert, muss dieser Gewinn an die Genossenschaft abgeführt werden. Eine Ausnahme von dieser Regelung bilden Wohnungen, die an nahe Angehörige übertragen werden. Die Regelung ist demzufolge noch nicht ganz ausgereift, weil der Angehörige einfach als Mittler fungieren kann und die Wohnung dann wieder zu einem höheren Preis verkauft werden kann.