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Ertragswertverfahren

So wird das Wertermittlungsverfahren bei Mietobjekten durchgeführt

Das Ertragswertverfahren gilt neben dem Vergleichswert- und dem Sachwertverfahren als eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren in Österreich. Es definiert den Wert zukünftiger Einnahmen einer Investition und zeigt auf, ob sich das Vermieten einer Immobilie lohnt. Für potentielle Vermieter sollte dieses Verfahren deshalb zur Grundlage für eine Kaufentscheidung werden.

Wofür wird der Ertragswert benötigt?

Der Ertragswert ist eine Bemessungsgrundlage für Finanzämter, Behörden und Finanzierungsinstitute. Er wird im Rahmen des Ertragswertverfahrens ermittelt.
Im Immobilienbereich wird dieses Verfahren in der Regel bei Renditeobjekten wie Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Grundstücken angewandt. Bei bewirtschafteten Objekten und sonstigen Renditeobjekten stellt der Ertragswert die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes als Kreditsicherheit dar. Auch für die Berechnung der Schenkungs- und Erbschaftssteuer wird er verwendet.

Am häufigsten wird das Wertermittlungsverfahren bei folgenden Immobilien durchgeführt:

  • Für die Wertermittlung von Objekten, die Mieterträge erzielen, wie Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser oder Gewerbeimmobilien 
  • Auch für Eigentumswohnungen, welche für die Vermietung geeignet sind

Welche Werte werden beim Ertragswertverfahren berücksichtigt?

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Der Ertragswert errechnet sich aus zwei grundlegenden Werten: dem Bodenwert des Grundstücks bzw. dem Substanzwert und dem Wert, der sich aus den Einnahmen (Miete oder Pacht) ergibt. Soll eine Ertrag bringende Immobilie veräußert werden, ist es von Relevanz zu wissen, welcher Reinertrag jährlich zu erwarten ist. Mittels des Ertragswertverfahrens ist es möglich, eine Prognose über zukünftige Erträge zu stellen.

Daneben haben noch folgende Werte Einfluss auf die Immobilienbewertung:

  • Der Liegenschaftszinnsatz: Es handelt sich hierbei um den Zinssatz, mit dem der Grund als wertbeständiger Bestandteil einer Liegenschaft verzinst wird.
  • Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: Nachdem der Betrieb eines Mietobjekts für den Vermieter immer auch mit Ausgaben verbunden ist, müssen diese bei der Berechnung selbstverständlich berücksichtigt werden. Insbesondere bei sanierungsbedürftigen Immobilien kann es durchaus sein, dass sich die Investition gemessen am Ertragswert nicht lohnt bzw. dass in den ersten Jahren der Übernahme mit Verlusten gerechnet werden muss.

Wie wird der Ertragswert genau berechnet?

Das Ertragswertverfahren ist eine komplexe Rechenaufgabe, innerhalb derer man zwei Verfahren unterscheidet: das vereinfachte und das vollwertige Ertragswertverfahren. Beim vereinfachten Ertragswertverfahren werden der Bodenwert und somit auch die sich daraus ableitende Bodenwertverzinsung außen vor gelassen, weswegen lediglich die baulichen Anlagen in der Wertermittlung zum Tragen kommen. Im Gegensatz dazu wird beim vollständigen Ertragswertverfahren der Wert von Grund und Boden mit einbezogen, was dann allerdings auch ein Vergleichswertverfahren notwendig macht. Im Anschluss daran wird der Mietwert errechnet, der sich primär aus der Objektgröße, Ausstattungsqualität und Lage zusammensetzt.

Von diesem so genannten Rohertrag müssen jedoch die nicht umlegbaren Anteile der Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Darüber hinaus wird noch der Liegenschaftszins in die weiterführenden Berechnungen mit eingeschlossen. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes richtet sich wiederum nach der Grundstückslage und wird entsprechend der Art der Nutzung des Objektes berechnet. Multipliziert man Bodenwert und Liegenschaftszins ergibt sich die Bodenwertverzinsung, welche vom Erlös der Immobilien zu subtrahieren ist, da die Bewertung von Grund und Boden sowie auch Bauobjekten stets unabhängig voneinander vorgenommen wird.
Aus dem Wert, der für Grund und Boden ermittelt wurde, und dem Wert, der die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude benennt, errechnet sich dann der Ertragswert.

Unterschied zum Vergleichswertverfahren und zum Sachwertverfahren

Beim Vergleichswert werden Immobilien mit ähnlichen Liegenschaften verglichen, die kürzlich veräußert wurden. Beim Wertvergleich werden noch diverse Zu- und Abschläge, z.B. für eine besonders schöne Lage, das Vorhandsein eines Balkons, eine inkludierte Ausstattung usw. berücksichtigt.

Beim Sachwertverfahren wird neben dem Bodenwert ermittelt, wie viel ein mit der bestehenden Immobilie vergleichbarer Neubau kosten würde. Je nach Alter der Immobilie wird ein gewisser Wertverlust pro Jahr berücksichtigt. Insgesamt ergibt sich daraus der Sachwert. Das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren werden insbesondere bei privaten Immobilien bzw. Einfamilienhäusern angewendet.

Beispiel für die Ermittlung des Bodenwerts

Wer vor 10 Jahren ein Grundstück gekauft hat, kann mit großer Wahrscheinlichkeit damit rechnen, dass der Bodenwert gestiegen ist. Doch wie viel ist die Liegenschaft nun tatsächlich wert? Eigentümer können sich bei der Ermittlung helfen, indem sie ihr Grundstück mit ähnlich großen Grundstücken vergleichen. Durch die vielen Immobilienplattformen ist es nicht schwer, einen durchschnittlichen Richtwert für die betroffene Gegend zu ermitteln. Allerdings muss berücksichtigt werden, dass manche Faktoren zu einer Wertminderung führen können, wie etwa die Lage an einer stark befahrenen Straße oder eine Hypothek, die im Grundbuch eingetragen ist.

Wann wird die Formel für das Ertragswertverfahren angewandt?

  • Für die Wertermittlung von Objekten, die Mieterträge erzielen, wie Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser oder Gewerbeimmobilien 
  • Auch für Eigentumswohnungen, welche für die Vermietung geeignet sind
  • und für Grundstücke mit Mischnutzung.

Vorteil

Das Ertragswertverfahren ist vor allem für Anlageobjekte geeignet, bei denen die Mieteinnahmen eine bedeutende Rolle spielen.

Nachteil

Die unpassende Auswahl des Liegenschaftszinses kann zur Ergebnisverfälschung führen.

So hilft ein vereinfachtes Ertragswertverfahren bei der Wertschätzung

Eine Berechnung des Ertragswertverfahrens ist für Eigentümer ohne entsprechende Vorkenntnisse nur sehr schwer möglich. Für einen ersten groben Überblick gibt es aber zwei weitere, einfachere Bewertungsmethoden.

Eine davon ist, die Immobilie anhand des aktuellen Bauindexes zu bewerten. Der Bauindex kann bei der Statistik Austria abgerufen werden. Er zeigt an, wie sich die Baukosten in den letzten Jahren in den verschiedenen Bundesländern entwickelt haben und lässt Rückschlüsse darauf ziehen, wie der aktuelle Wert einer Immobilie einzuschätzen ist und wie er sich in Zukunft weiter entwickeln wird. Wer nur den Wert der Immobilie ohne Grundstück ermitteln möchte, muss bei diesem Wertermittlungsverfahren ca. 1/3 vom errechneten Wert abziehen. Auch für das Alter der Immobilie ist ein Abschlag vorzunehmen. Bis zu 20 Jahre werden 12 % empfohlen, für alle weiteren 8 Jahre 6,4 %.

Wie erfolgt ein professionelles Ertragswertverfahren?

Wer ein exaktes Wertermittlungsverfahren wünscht, der wird um das Gutachten von einem Bausachverständigen nicht herumkommen. Bausachverständige gibt es in Österreich zur Genüge, weshalb Eigentümer mit ihnen über das Honorar verhandeln können. Für gewöhnlich muss jedoch mit mindestens 500 Euro gerechnet werden. Je nachdem, welche Methoden bei der Schätzung angewendet werden und wie groß die Immobilie ist, können die Kosten für ein solches Sachwertverfahren auch über 1.000 Euro betragen. Das ist z.B. garantiert bei einer Unternehmensbewertung der Fall. Immerhin kann die Bewertung aber steuerlich abgesetzt werden. Der ermittelte Gebäudewert ist dann eine verlässliche Basis für die weiteren Berechnungen.

Wie sieht das Verfahren bei einer Unternehmensbewertung aus?

Um den Gebäudeertragswert eines Unternehmens zu berechnen, gibt es in Österreich das Fachgutachten KFS BW 1, das von der Kammer der Wirtschaftstreuhänder herausgegeben wird. Zum Ermitteln wird hier die Rendite einer Alternativanlage zum Bewertungsstichtag herangezogen. Anhand eines Basiszinssatzes wird die Verzinsung der Alternativanlage ermittelt. Hinzu kommen noch ein Risikozuschlag und ein Wachstumsabschlag. Auch etwaige Ertragssteuern, die Laufzeiten und mögliche Risiken sind zu berücksichtigen.

Das Verfahren mit einem Rechner erleichtern

All diese Berechnungen sind für Privatpersonen, die nur eine oder zwei Mietwohnungen vermieten, viel zu aufwändig. Für sie genügt ein einfacher Rechner oder das Vergleichswertverfahren um festzustellen, ob die Rendite gut ist oder ob die Miete zu niedrig ist. Der momentane Ertrag alleine ist für eine Werteinschätzung jedenfalls nicht ausreichend.

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