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Zahlungsplan - So funktioniert's

Ratenzahlung nach Baufortschritte

Um den Hausbau zu finanzieren, legen die zukünftigen Eigenheimbesitzer gemeinsam mit dem Bauträger einen verbindlichen Zahlungsplan fest. Dieser richtet sich stets nach den jeweiligen Baufortschritten und wird in Raten abbezahlt.

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Wodurch wird der Plan geregelt?

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt, wie der Zahlungsplan auszusehen hat. Die MaBV kann von den künftigen Eigenheimbesitzern jedoch nur genutzt werden, wenn sie sowohl das Grundstück als auch das zu errichtende Gebäude von einem Bauträger erworben haben. Ein Vertrag, der diesen Kauf notariell beglaubigt hat, besiegelt dieses Geschäft.

Die Verordnung legt fest, dass das vom Interessenten investierte Vermögen einzig und allein für den Bau der Immobilie verwendet wird. Der Bauträger benötigt deshalb in der Regel ein Kreditinstitut als Bürgen und Sicherheiten, die das investierte Geld abdecken.

Wann wird an den Bauträger gezahlt?

Der Bauträger erhält erst dann die erste Rate, wenn der Bauvertrag unterschrieben und beglaubigt wurde. Zu diesem Zeitpunkt muss auch die Baugenehmigung ebenso wie der Eintrag ins Grundbuch vorhanden sein. Weiters muss das Grundstück soweit vorbereitet sein, dass das Bauunternehmen direkt mit dem Bau des Hauses beginnen kann. Wann der Bauträger anschließend die einzelnen Zahlungsraten erhält, hängt schließlich von den Regelungen der Baufortschritte ab.

Die einzelnen Raten werden in der MaBv in Prozentzahlen angegeben – dabei entstehen insgesamt 13 Teilzahlungen. Diese muss der Bauträger nun so bündeln, dass der Bauherr maximal 7 Teilzahlungen zu entrichten hat. Wichtig ist dabei, dass er die vorgegebenen Prozente nicht überschreitet. Auch sollten Interessenten darauf achten, dass die einzelnen Zahlungsraten nicht zu ihren Ungunsten geändert werden. Das ist zum einen unzulässig und führt zum anderen zu möglichen Überzahlungen. Es lohnt sich also, hierbei stets einen neutralen Sachverständigen hinzuzuziehen, der das Ganze überblickt.

So kann sich der Zahlungsplan gestalten

Nachdem er mit den Erdarbeiten begonnen hat, kann er maximal 30 % des Gesamtpreises einfordern. Bei einem Erbbaugrundstück darf dieser Prozentsatz allerdings nur 20 % betragen. Die restlichen 70 % werden nun auf alle anderen Arbeiten verteilt – die zweite Zahlung darf dabei höchstens 28 % betragen und erfolgt nach Fertigstellung des Rohbaus. Die letzte Zahlung wird schließlich nach der kompletten Fertigstellung der gesamten Immobilie fällig: Sie beträgt maximal 3,5 %.

Die Bauherren und Bauträger können nun alle Teilzahlungen bündeln. So können Sie beispielsweise die Kosten für Heizungs-, Sanitär- sowie Elektroanlagen zusammenfassen: Da jede Einzelrate bei 2,1 % liegt, dürfen die gebündelten Kosten nicht über 6,3 % liegen. Ähnlich lassen sich auch Arbeiten wie der Innenputz (4,2 %), der Estrich (2,1 %) und die Fliesenarbeiten für den Sanitärbereich (2,8 %) zusammenlegen. In diesem Fall darf die gebündelte Rate bei maximal 9,1 % liegen. Bei diesen Rechnungen sollten die Bauherren stets genau nachrechnen, um später nicht zu viel zahlen zu müssen.

So gestaltet sich der Zahlungsplan bei einem Bauträger

Ein Bauträger bietet alle Leistungen aus einer Hand, d.h. der Bauherr ist nur ihm gegenüber zur Zahlung verpflichtet. Dadurch wird der Zahlungsplan sehr übersichtlich. Laut Ratenplan BTVG müssen 15 % bei Baubeginn bezahlt werden, 35 % nach der Fertigstellung von Rohbau und Dach, 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen, je 12 % für Fenster und die Bezugsfertigstellung und 4 %, wenn die Gesamtanlage fertig ist. Der Rest wird vorerst als Sicherstellung einbehalten.

Was beim Vertragsabschluss beachtet werden sollte

Die Bauherren sollten bei Vertragserstellung und -abschluss unbedingt in Evidenz halten, dass die Zahlungen immer erst geleistet werden, wenn der entsprechende Baufortschritt auch wirklich beendet wurde. Auch sollten die zukünftigen Eigentümer darauf achten, dass Schadensersatzansprüche im Vertrag nicht ausgeschlossen werden – dies ist laut MaBV nämlich nicht rechtens. Weiters sollten die Interessenten die Zahlung so lange zurückhalten, bis die Leistungen komplett ohne Mängel erbracht wurden. Andernfalls kann es geschehen, dass die Mängel bestehen bleiben und nicht vom Bauträger korrigiert werden. Wer sein Budget ohnehin schon knapp bemessen hat, kann durch unerwartete Mehraufwände in Zahlungsverzug geraten. In schlimmen Fällen kann das sogar bis zu einem Insolvenzverfahren gegen den Bauherrn führen und die Immobilie muss Zwangsversteigert werden.

Wer also plant, ein Haus zu bauen, sollte sich vorab ausführlich mit der MaBV auseinandersetzen. So kann er sich optimal auf die Gestaltung des Zahlungsplans vorbereiten.

So wird die excel Vorlage für den Zahlungsplan befüllt

Wenn nicht alle Leistungen vom selben Anbieter erfolgen, kann leicht der Überblick über die offenen Rechnungen verloren gehen. Wann ist der Architekt zu bezahlen? Wie hoch ist die nächste Rate für die Baufirma? Wann bekommt der Dachdecker seine erste Rate?

Ein privater Zahlungsplan schafft Ordnung, wenn er richtig ausgefüllt ist. Dazu gehört, jeden Leistungserbringer aufzulisten und wie bei einem Kalender die geltenden Stichtage, die zu zahlenden Summen und die Kontodaten zu notieren. Wenn jeder Posten eine eigene Farbe bekommt, kann auf einen Blick erkannt werden, wer als nächstes bezahlt werden muss.

So wird die excel Vorlage für den Zahlungsplan befüllt

Wenn nicht alle Leistungen vom selben Anbieter erfolgen, kann leicht der Überblick über die offenen Rechnungen verloren gehen. Wann ist der Architekt zu bezahlen? Wie hoch ist die nächste Rate für die Baufirma? Wann bekommt der Dachdecker seine erste Rate?

Ein privater Zahlungsplan schafft Ordnung, wenn er richtig ausgefüllt ist. Dazu gehört, jeden Leistungserbringer aufzulisten und wie bei einem Kalender die geltenden Stichtage, die zu zahlenden Summen und die Kontodaten zu notieren. Wenn jeder Posten eine eigene Farbe bekommt, kann auf einen Blick erkannt werden, wer als nächstes bezahlt werden muss.

Den Zahlungsplan gemeinsam erstellen

Mit einem Zahlungsplan geht nicht nur der Schuldner bzw. die Schuldnerin eine Zahlungsverpflichtung ein, sondern auch die Baufirma sollte mit den Fristen an bestimmte Leistungen gebunden werden. So ist z.B. zu vereinbaren, bis wann der Keller ausgehoben wird, die Wände aufgezogen sind, das Dach aufgesetzt ist usw. Zu zahlen ist erst nach Leistungserbringung. Zieht sich der Baufortschritt in die Länge, kann auch die Zahlung einbehalten werden. Bei gewerblich genutzten Gebäuden ist es auch üblich, eine Pönale zu vereinbaren. Für jeden Tag, den der Bau länger dauert, muss die Baufirma eine vertraglich vereinbarte Strafe zahlen.

Welche Bestandteile sollte ein Zahlungsplan für den Hausbau noch haben?

Sehr wichtig ist, einen Haftrückerlass vertraglich zu vereinbaren. Der Häuslbauer kann bis zu fünf Prozent von der Rechnungssumme einbehalten und muss sie erst nach drei Jahren zurückzahlen, falls bis dahin keine Mängel am Bau aufgetreten sind.

Der Zahlungsplan als Rettungsanker

Viele Bauherren überschätzen leider maßlos ihre finanzielle Situation. Geht beim Bau etwas schief, schlittern sie schnell in den Privatkonkurs. Auch in solchen Fällen kann ein Zahlungsplan hilfreich sein. Der Schuldner bzw. die Schuldnerin bietet den Gläubigern bzw. den Gläubigerinnen ein Schuldenregulierungsverfahren an, das wie ein Sanierungsplan funktioniert. Sofern die Gläubigermehrheit damit einverstanden ist, zahlt der Schuldner in den nächsten fünf bis sieben Jahren so viel, wie es das Einkommen bis dahin zulässt. Konnte der Schuldner bis Ende dieses Plans alle Raten bezahlen, wird er von der Restschuld befreit und es gibt keine Pfändung. Viele Baufirmen schlucken häufig diese bittere Pille, da sie – bevor sie gar nichts bekommen – wenigstens ein kostendeckendes Honorar erhalten. Dass bis zum Konkursverfahren nicht geleistete Arbeiten Leistungen nicht mehr fertiggestellt werden, muss dem Bauherrn klar sein.