Zinsen berechnen - So gehen Sie vor

Zinssatz, Zinsbindung und Zinsniveau

Vor dem Kauf einer Immobilie erwartet den Bauherrn erst einmal höhere Mathematik. Er muss Zinssätze vergleichen, das Zinsniveau richtig einschätzen und die optimale Zinsbindung wählen. Nur so kann er das beste Kreditangebot finden.

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Was bei der Zinsrechnung zu beachten ist

Bei der Auswahl des Kredits müssen unbedingt versteckte Kosten ermittelt und beachtet werden. Um die günstigste Finanzierung für ihr Wohneigentum zu finden, sollten Bauherren gleich mehrere Banken aufsuchen oder diverse Angebote im Internet studieren. Nur wer nachfragt, bekommt auch ein Offert, das er dann mit anderen Angeboten vergleichen kann. Meist sind die Kreditangebote der Banken sehr unterschiedlich. Ein Kredit mit langen Laufzeiten, hohem Zinssatz und niedrigen Raten kann man kaum mit einem Modell vergleichen, dem kurze Laufzeiten, ein geringerer Zinssatz und hohe Raten zugrunde liegen. Deshalb lohnt es sich, die wichtigsten Eckpunkte zusammenzustellen, bevor man sich auf den Weg zur Bank macht. Hierzu gehören: der genaue Betrag des Kredits, die maximal mögliche Monatsrate, die gewünschte Zinsbindung und Extrawünsche wie etwa das Recht auf Sondertilgungen.

Zinsen mit einer Formel berechnen

Wer ohne Zinsrechner seine Zinsen berechnen möchte, kann dies mit einer einfachen Formel tun: Einfach das Kapital mal dem Zinssatz nehmen und durch 100 dividieren. Wichtig ist jedoch zu berücksichtigen, dass zu den Zinsen noch weitere Spesen hinzukommen können und dass der Zinssatz für gewöhnlich variabel ist. Wer auf Nummer sichergehen möchte, sollte bei der Zinsrechnung den höchsten wahrscheinlich zu erwartenden Zinssatz nehmen. Denn es ist immer besser, wenn die Realität in Form eines Guthabens vom berechneten Ergebnis abweicht als in Form einer höheren Zahlungsverpflichtung.

Sollzins, Nominalzins und Effektivzins

In den meisten Angeboten ist von einem Soll- oder Nominalzins und einem Effektivzins die Rede. Der Sollzinssatz ist ein „nackter“ Zins, der die Grundlage für den Kredit darstellt und jährlich zu zahlen ist. Für den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote ist er aber völlig ungeeignet, weil der Sollzins keinerlei Nebenkosten enthält. Und davon gibt es eine ganze Menge: Bearbeitungsgebühren, Vermittlerprovisionen und der Abschlag (Disagio), der von der vereinbarten Kreditsumme einbehalten wird. Der Sollzins und die Nebenkosten werden im Effektivzins zusammengefasst. Dementsprechend sollte dieser Zinssatz beim Vergleich der Kreditangebote gegenübergestellt werden und die Grundlage von einem Kreditrechner sein.

Was beim Berechnen der Kreditzinsen außerdem zu beachten ist

Ein Vergleich der Effektivzinssätze mehrerer Institute gibt die grobe Richtung für eine Entscheidung vor. Wer es allerdings ganz genau wissen will, muss bei seiner Bank auch noch diejenigen Kosten erfragen, die zusätzlich zum Effektivzins anfallen. Hierzu gehören Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge, wenn die Kreditsumme in mehreren Tranchen abgerufen wird. Die Kreditinstitute weisen diese Gebühren in ihren Angeboten in der Regel nicht aus.

Tipp: Fragen Sie Ihren Bankberater nach dem „Europäischen standardisierten Merkblatt“, das in übersichtlicher Form alle Kosten sowie sämtliche Konditionen des Kredits auflistet.

Zinsbindung richtig wählen

In den meisten Fällen reicht ein Kredit allein nicht aus, um die Immobilie zu finanzieren. Ein zweites wird dann für die Ablösung am Ende der Zinsbindungsfrist benötigt. Die Wahl der Zinsbindungsfrist entscheidet über die Sicherheit eines Kredits. In einer Niedrigzinsphase ist es lohnend, sich das günstige Zinsniveau langfristig zu sichern. Für Marktteilnehmer, die eine hohe Planungssicherheit anstreben, empfiehlt es sich, möglichst langfristige Zinsfestschreibung mit mehr als zehn Jahren abzuschließen. So machen sie sich von eventuellen inflationsbedingten Marktverwerfungen unabhängig. Die langfristige Sicherheit kostet zwar etwas mehr, aber die derzeitigen Zinsaufschläge liegen noch im Rahmen und sind moderat. Kredite mit einer Zinsbindung von 15 oder gar 20 Jahren sind bei einem niedrigen Zinsniveau durchaus attraktiv. Der geringe Aufschlag für die lange Zinsbindung fällt kaum ins Gewicht. Sollte das Zinsniveau weiter sinken, bleibt Kreditnehmern immer noch die Möglichkeit, den Kredit nach zehn Jahren außerordentlich zu kündigen.

Tipp: Die Restschuld, die am Ende der ersten Zinsbindung übrig bleibt, bietet einen guten Vergleichsmaßstab für unterschiedliche Kreditangebote. Das gilt natürlich nur, wenn die Tilgungsrate identisch ist.

Mit dem Berechnen der Zinsen herausfinden, ob sich Bausparen lohnt

Beim Sparen haben Zinsen den Vorteil, dass es zusätzlich zu den Tageszinsen nochmals Zinseszinsen gibt. Die Jahreszinsen werden beim Zinseszinsrechner zum Sparvermögen hinzugerechnet und diese Summe wird im nächsten Jahr verzinst. Aufgrund der relativ hohen KESt sind die Zinserträge zwar nicht berauschend, aber es lohnt sich immer noch mehr, als das Bargeld zuhause zu bunkern. Bei manchen Sparmodellen werden sogar Zinseszinsen für die Monatszinsen gewährt. Allgemein ist ein Sparbuch mit einer gewissen Spareinlage inklusive Sparzinsen eine wichtige Sicherheit, um einen Kredit bei der Bank zu bekommen. Das Sparen lohnt sich also immer.

So schätzen Häuslbauer die Zinsen bei einem Darlehen richtig ein

Je nachdem, welche Höhe der Verzinsung mit der Bank vereinbart wurde, können die Zinsen bis zu sechs Prozent ausmachen. In für die Kreditinstitute besonders riskanten Fällen ist sogar ein noch höheres Zinsniveau fällig. Da die Zinsen an den EURIBOR gebunden sind, können sie sich auch noch ändern. Wer einen Kredit zurückzahlen muss, darf nicht nur das geliehene Kapital beim Ausrechnen der monatlichen Kreditraten berücksichtigen, sondern muss auch an die Rückzahlung der Zinsen denken. Diese können nicht nachträglich zurückgezahlt werden, sondern müssen gemeinsam mit der monatlichen Rate gezahlt werden.

Die Verzugszinsen berechnen

Auf einen Zahlungsverzug sollten es Kreditnehmer nicht ankommen lassen, denn die Verzugszinsen können enorm sein, wie ein Verzugszinsenrechner beweisen kann. In Österreich sind bis zu fünf Prozent zusätzlich zu den vereinbarten Zinsen möglich, d.h. bei einer maximalen Verzinsung von sechs Prozent fallen insgesamt elf Prozent an. Dabei sind die Mahnspesen noch gar nicht berücksichtigt.

Warum es sich lohnt, jetzt einen Baukredit aufzunehmen

Die niedrigen Zinsen wirken sich auf Kreditnehmer relativ positiv aus. Viele Kreditgeber sind mit ca. drei Prozent Zinsen zufrieden. Allerdings handelt es sich dabei um variable Zinsen. Nachdem der Leitzins kaum noch weiter fallen kann, werden derart günstige Angebote in Zukunft wohl nicht mehr so häufig sein. Wenn auch nicht in naher Zukunft, so wird doch ein Steigendes Zinsniveaus erwartet. Für Häuslbauer, die jetzt einen Kredit aufnehmen möchten, ist zu empfehlen, sich wenn möglich auf einen fixen Zinssatz zu einigen. Dieser ist aktuell zwar höher als die durchschnittlichen Zinsen, dafür ist auf Dauer die vereinbarte Verzinsung gesichert. Das ermöglicht auch einen konkreteren Tilgungsplan.