Immobilienkauf-Checkliste

Schritt für Schritt zum Eigenheim

Beim Erwerb einer Immobilie gibt es vieles zu beachten. Mit unserer Checkliste können zukünftige Immobilienbesitzer den Immobilienkauf gezielt planen und pünktlich zur Übergabe einziehen.

Voraussetzungen für einen Immobilienkauf

Im Rahmen der Suche sollten Interessenten prüfen, ob der Kaufpreis angemessen ist. Ein Sachverständiger, etwa ein Makler, kann den Wert objektiv ermitteln. Eine Voraussetzung für die Bewilligung eines Bankkredits sind üblicherweise etwa 30 Prozent Eigenmittel, wobei hier eventuelle Kosten für Umbauten oder Sanierungen berücksichtigt werden müssen.

Nach einer Immobilienzusage gilt es die nachfolgenden Schritte zu berücksichtigen.

12 Schritte für einen erfolgreichen Immobilienkauf

Schritt 1: Vorbesprechung beim Notar

Im Zuge der Vorbesprechung beim Notar sollten folgende Aspekte geklärt werden:

  • Modalitäten für Zahlung und Übergabe
  • Besitzverhältnisse, falls es mehrere Eigentümer geben soll
  • erste Einsicht in das Grundbuch
  • Prüfung, ob die Angaben im Grundbuch mit denen im Kaufvertrag übereinstimmen
  • Kontrolle, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist
  • Vereinbarung, wer das Finanzamt informiert
  • Prüfung, ob Altlasten auf dem Grundstück gegeben sind
  • Prüfung, ob Wohnrechte oder Vorkaufsrechte vermerkt sind
  • Vereinbarung des Honorars für den Notar, eventuell Einigung auf eine Pauschale
  • Ermittlung der zu erwartenden Kosten

Schritt 2: Kaufvertragsentwurf

Der Notar ist für den Entwurf des Kaufvertrags zuständig. Im Kaufvertrag sollten neben Namen und Anschrift der beiden Parteien sowie der Gemeinde, in der die Immobilie steht, folgende Aspekte geregelt sein:

  • präzise Beschreibung des Objekts
  • Termin des endgültigen Besitzerwechsels
  • Modalitäten im Falle einer nicht-geldlastenfreien Übergabe
  • Vereinbarung, dass zum Übergabetermin die laufenden Kosten übernommen werden, die Altlasten aber der vormalige Eigentümer zu tragen hat
  • Fälligkeit der Zahlung
  • Übernahme der Kosten für die Vertragserstellung
  • Beglaubigung der Unterschriften durch den Notar
  • Möglichkeit der Aufnahme eines Förderungsdarlehens
  • Erklärung des vormaligen Eigentümers, dass er mit der Übertragung der Eigentumsrechte einverstanden ist

Schritt 3: Finale Besichtigung

Bei einer letzten Besichtigung wird das Haus oder die Eigentumswohnung noch einmal einer genauen Prüfung unterzogen. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass:

  • das Haus keine Mängel und sichtbaren Schäden aufweist
  • vertraglich vereinbart wird, dass diese noch vom vorigen Eigentümer entfernt werden oder es eine entsprechende Preisminderung gibt
  • viele Fotos vom aktuellen Zustand der Immobilie gemacht werden
  • der Zählerstand für Wasser und Strom notiert wird
  • der Zustand und die Menge der zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände dokumentiert wird
  • die Größe der Räume mit den Angaben im Kaufvertrag übereinstimmt

Schritt 4: Beurkundungstermin

Der Kaufvertrag und die Grundschuld werden vom Notar beurkundet.

  • Tipp: Urkunden haben oft umfangreiche Ergänzungen. Auch diese sollten sich Käufer durchlesen und bei Bedarf von ihrem Notar erklären lassen.

Schritt 5: Vormerkung

Die Vormerkung wird vom Notar beantragt und ins Grundbuch eingetragen. Sie schützt vor späteren Verfügungen, die etwa von Gläubigern gemacht werden können.

  • Tipp: Die Vormerkung darf auf keinen Fall vergessen werden! Sie sichert frühzeitig den Kauf einer Immobilie.

Schritt 6: Grundschuldenlöschung

Der Käufer sollte prüfen, ob die Immobilie vom Vorbesitzer komplett abbezahlt wurde. Das kann ausgeschlossen werden, indem gegen eine geringe Gebühr vom Bezirksgericht eine Grundbuchsabschrift angefordert wird.

  • Tipp: Wer eine Pauschale mit dem Notar vereinbart, sollte darauf achten, dass solche zusätzlichen Aufgaben inklusive sind.

Schritt 7: Zahlung der Grunderwerbssteuer

Voraussetzung für den Eintrag der Immobilie im Grundbuch ist die zu zahlende Grunderwerbsteuer. Sie beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich zur Grunderwerbssteuer fallen noch weitere Nebenkosten an. Dazu zählen Makler- und Notargebühren, Betriebs- und Renovierungskosten sowie die Gebühr für den Grundbucheintrag.

  • Tipp: Bei der Finanzierung einer Immobilie sollten zusätzlich 15 Prozent vom Kaufpreis für die Nebenkosten eingeplant werden.

Schritt 8: Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises

Etwa zwei bis acht Wochen nach dem Abschluss des Kaufvertrages wird die Zahlungsaufforderung vom Notar versendet.

  • Tipp: Sobald die Zahlungsaufforderung eingelangt ist, sollten Käufer sich unmittelbar mit ihrer Bank in Verbindung setzten, damit das vorab vereinbarte Darlehen fristgerecht ausgezahlt wird.

Schritt 9: Überweisung Eigenkapital

Bei Finanzierung über einen Kredit wird das Eigenkapital an die Bank überwiesen.

  • Tipp: Zu diesem Zeitpunkt sollten bereits ein Vormerkungs- sowie ein Grundschuldbestellungsnachweis erstellt worden sein, der ebenfalls an die Bank weiterzuleiten ist. Müssen diese nachgereicht werden, kommt es zu unnötigen Verzögerungen.

Das Darlehen wird ausgezahlt.

Schritt 10: Überweisung Kaufpreis

Der Kaufpreis wird an den Verkäufer ausgezahlt. Nun ist auch der Notar zu bezahlen. Folgende hilfreiche Tipps erleichtern die Bezahlung:

  • Einschaltung eines Treuhänders: Der Notar fungiert häufig als Treuhänder. Er sichert die Erfüllung der gegenseitigen Pflichten und legt ein Treuhandkonto an, auf das der Kaufpreis überwiesen wird.
  • Der Kaufpreis sollte nicht die gesamten finanziellen Reserven aufbrauchen. Ein finanzielles Polster schützt vor unerwarteten Mehrausgaben.
  • Der Käufer sollte rechtzeitig daran denken, den Kaufvertrag beim zuständigen Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern einzureichen.
  • Während des Zahlungsprozesses sollte der Käufer vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten haben. Sie ist die Grundlage für das Grundbuchgesuch, das der Notar erstellt und mit allen Unterhalten beim Bezirksgericht einreicht.

Schritt 11: Grundbucheintragung

Der von beiden Parteien unterschriebene Kaufvertrag muss in schriftlicher Form vorhanden und notariell oder gerichtlich beglaubigt sein. Erst dann ist der Eintrag der Immobilie im Grundbuch möglich. Wird dem Gesuch stattgegeben, ist der Käufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

  • Tipp: Spätestens jetzt sollte geprüft werden, ob auch wirklich alle Altlasten vom vorherigen Besitzer gelöscht wurden. Wohnrechte und Vorkaufsrechte bleiben trotz Besitzerwechsel weiter bestehen.

Schritt 12: Schlüsselübergabe

Je früher die Schlüsselübergabe erfolgt, desto schneller kann der Käufer einziehen. Deshalb sollte im Kaufvertrag ein definitiver Termin zur Schlüsselübergabe erfolgen. Käufer sollten auf Folgendes achten:

  • Direkt nach der Schlüsselübergabe sollte die Immobilie nochmals genau in Hinblick auf ihren Zustand geprüft werden. So ist etwa auch zu kontrollieren, ob im Falle einer Übernahme von Einrichtungsgegenständen, Heizungen oder Boilern die bei der Erstbesichtigung dokumentierten Objekte tatsächlich vorhanden sind.
  • Etwaige Reklamationen sind unmittelbar dem Notar, dem Verkäufer und der Bank zu melden.
  • Sofern nicht die Schlösser ausgetauscht werden, sollte sich der Käufer vom Verkäufer schriftlich bestätigen lassen, dass er keinen Haus- oder Wohnungsschlüssel mehr besitzt. Dabei muss auch an die Schlüssel für Kellerabteile, Garagen und Briefkästen gedacht werden.

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