Wohnungskauf

Checkliste Wohnungskauf

Von der Finanzierung über die Suche bis hin zum Grundbuch-Eintrag: Bei einem Wohnungskauf sind viele organisatorische und finanzielle Aufgaben zu bewältigen. Hier erfahren Sie, wie Sie beim Wohnungskauf richtig vorgehen.

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Immer mehr Österreicher erfüllen sich den Traum vom Eigenheim: Statt der Miete zahlen sie lieber Kreditraten ab und investieren in eine nachhaltige Wertanlage. Auf der Suche nach der perfekten Wohnung spielen Finanzierung, Lage und Zustand der Immobile eine wichtige Rolle.

Welche Wohnung darf es sein?

Als erstes steht die Entscheidung an, welche Art von Eigentumswohnung Sie kaufen möchten. Sie haben die Wahl zwischen einem charmanten aber möglicherweise sanierungsbedürftigen Altbau oder einem komfortablen Neubau. Legen Sie fest, wie viele Zimmer Ihre neue Wohnung haben und wie groß sie sein soll. Wie wichtig sind Ihnen Balkon, Badewanne, Kellerabteil und PKW-Abstellplätze? All diese Fragen sollten Sie sich stellen, bevor Sie mit der Suche beginnen.

Lage und Umgebung sind wichtige Kriterien

Wohnen in der ländlichen Idylle oder inmitten des Großstadtgeschehens – beides hat Vor- und Nachteile. Vor allem die Infrastruktur spielt eine Rolle: Überlegen Sie sich, wie wichtig Ihnen die Anbindung der Wohnung an öffentliche Verkehrsmittel und die Erreichbarkeit von Supermärkten, Ärzten, Spielplätzen, Parks oder Kindergärten sind. Klären Sie vorher ab, ob in der näheren Umgebung Bauprojekte geplant sind, die für länger anhaltenden Lärm sorgen. Überlegen Sie sich genau, auf welches Wohnungszubehör Sie nicht verzichten möchten. Dazu zählen beispielsweise Gartenflächen, Kellerabteile und Abstellplätze für Fahrräder.

Wie gestaltet sich die Finanzierung bei einem Wohnungskauf?

Am wichtigsten ist, dass Sie sich Ihre neue Wohnung leisten können. Voraussetzung für einen Kredit ist üblicherweise, dass Sie als Käufer 20 Prozent Eigenkapital beisteuern. Unabhängig davon, ob Sie selbst in Ihre neue Wohnung ziehen oder sie vermieten: Beachten Sie weitere Nebenkosten, die neben dem Kaufpreis anfallen und in der Budgetplanung nicht fehlen sollten. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Gebühr für den Eintrag ins Grundbuch, Reparaturrücklagen für Sanierungsarbeiten, Betriebskosten und gegebenenfalls Maklerprovision sowie Kreditgebühr. Haben Sie eine Wohnung entdeckt, die Ihnen gefällt, lohnt es, einen Sachverständigen mit der Prüfung des Immobilienwertes zu beauftragen. Er kann einschätzen, ob der Kaufpreis im Verhältnis zum Preisniveau des Wohnungsmarktes steht.

So hilft ein Finanzierungsrechner beim Wohnungskauf

Ein Wohnungskauf und die Tilgung eines Kredits will langfristig geplant werden. Es reicht nicht aus, den aktuellen Vermögensstand heranzuziehen und zu schätzen, wie sich dieser entwickeln wird. Detaillierte Rechnungen sind erforderlich. So muss z.B. ausgerechnet werden, wie viel Geld am Ende des Monats übrig bleibt. Ein Jahresschnitt ist nicht ausreichend. Außerdem müssen für einen verlässlichen Durchschnittswert mindestens die monatlichen Ausgaben und Einnahmen der letzten zwei Jahre verglichen werden. Daneben sind noch mögliche zukünftige Mehrbelastungen, z.B. eine Erweiterung der Familie, eine Ausbildung der Kinder usw., zu berücksichtigen. Am besten ist es, sich mit einem vertrauensvollen Bankberater über die Möglichkeiten der Finanzierung zu beraten. Wie viel der Antragssteller über den Vermögensstand oder die private Situation offenlegt, bleibt natürlich ihm überlassen. Über Sparkonten bei einer anderen Bank, von denen der Bankberater nichts weiß, muss er nicht informiert werden.

Wie hoch sind bei einem Wohnungskauf die zusätzlichen Kosten?

Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss zwangsläufig auch Grunderwerbssteuer zahlen. Die Steuer ist seit der Reform gestaffelt. Für die ersten 250.000 Euro sind 0,5 % vom Kaufpreis zu zahlen, für die nächsten 150.000 2 % und für alles, was darüber hinausgeht, 3,5 %.

Für die Eintragung ins Grundbuch sind 1,1 Prozent zu entrichten. Wird die Immobilie mit einem Kredit finanziert, sind nochmals 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts zu zahlen. Nicht zu verachten sind auch die Anwaltskosten. Sie liegen zwischen 1 und 3 Prozent vom Kaufpreis. Mögliche Kosten für ein Löschen von Hypotheken trägt der Vertragserrichter.

Tipps für den Wohnungskauf

Wer in den österreichischen Städten die Chance auf einen Autoabstellplatz oder einen Garagenplatz hat, sollte sie unbedingt ergreifen, und zwar selbst wenn der Parkplatz nicht benötigt wird. Ein Parkplatz ist zwar im Vergleich zur Wohnung sehr teuer, der Eigentümer kann ihn aber bei Nichtbenutzung garantiert vermieten. Die Nachfrage nach leistbarem Parken ist groß, und bei Tarifen von ca. 4 Euro pro Stunde ist die Miete für Pendler ohne Firmenparkplatz sehr interessant. Sollte die Wohnung einmal weiterverkauft werden, ist sie durch den Parkplatz ein sehr reizvolles Kaufobjekt, da freie Parkflächen beinahe schon eine Rarität geworden sind.

Welche Vorteile hat der Wohnungskauf?

Wohnungen sind vor allem in Städten wertvolle Wertanlagen. Dort droht eine Wohnungsknappheit, weshalb die Preise beständig steigen. Das gilt sowohl für Mieten als auch für Kaufpreise. Ein Sinken der Kosten ist nicht zu erwarten, weshalb jetzt der richtige Zeitpunkt ist, sich eine Immobilie zu sichern.

Dabei muss der Eigentümer gar nicht unbedingt selbst die Wohnung beziehen. Eine Wohnung, die vermietet wird, ist eine relativ verlässliche Einnahmequelle. Der Eigentümer hat die sichere Wertanlage und kann gleichzeitig auch noch Profit daraus schlagen. Im Vergleich zu anderen Anlageformen ist das sogenannte Betongold eine sehr sichere Wertanlage.

Wer eine Wohnung kauft, um selbst darin zu wohnen, macht auf Dauer auch ein gutes Geschäft. Angesichts der steigenden Mietpreise kann sich der Kauf schon nach 20 Jahren rentiert haben. Die Kosten, die für die Miete gespart werden, werden für das Rückzahlen der monatlichen Raten verwendet. Diese sind je nach Kreditvertrag oftmals nur geringfügig höher als die Miete, dafür ist man aber Eigentümer der Wohnung.

So wird individuelles Wohnen möglich

Eigentumswohnungen sind eine gute Möglichkeit, um nicht so teuer wie in einem Haus aber trotzdem individuell wohnen zu können. Gerade dann, wenn sich das Haus noch im Bauzustand befindet, gibt es oft die Möglichkeit der Mitgestaltung, z.B. bei der Raumaufteilung. Auch das Einrichten der Räume, die Farbe der Innenwände, die Auswahl der Küche usw. sind dem Eigentümer frei überlassen.

In Österreich gibt es eine steigende Tendenz bei den Singlehaushalten. Nachdem sich kaum ein Single den Bau eines Hauses leisten kann, ist der Wohnungskauf eine beliebte Investitionsart. Singles oder Senioren bevorzugen häufig auch deshalb Wohnungen, weil zumindest in den Gemeinden und in den kleineren Wohnhäusern die Möglichkeit besteht, Kontakte mit den Nachbarn zu knüpfen. Das gibt besonders alleinstehenden Senioren ein Gefühl von Sicherheit.

Wasserdichter Kaufvertrag

Ungenaue oder falsche Formulierungen im Kaufvertrag können später teuer werden. Beauftragen Sie einen Notar, um das Dokument aufzusetzen. Ist der Kaufvertrag unterschrieben, fehlt noch der Eintrag ins Grundbuch – dann sind Sie offizieller Eigentümer Ihrer neuen Wohnung.

Rücktrittsrecht beim Wohnungserwerb

Wer unüberlegt einen Kauf- oder einen Mietvertrag für eine Immobilie abgeschlossen hat, kann auf den Paragraf 30a des Konsumentenschutzgesetzes (KschG) hoffen. Demnach dürfen Wohnungskäufer oder Mieter, die sich dazu hinreißen ließen, den Vertrag bereits am Tag der ersten Besichtigung zu unterzeichnen, innerhalb einer Woche zurücktreten.

Die Wochenfrist beginnt ab der Übergabe einer Zweitschrift des Kaufvertrags und der schriftlichen Belehrung über dieses Rücktrittsrecht an die Mieter bzw. die Käufer. Sie endet allerdings spätestens ein Monat nach der Erstbesichtigung. Das bedeutet: Wer nach einem Monat seinen Vertrag noch nicht in Händen hält und bis dahin auch nichts unternommen hat, steht im aufrechten Mietverhältnis bzw. hat die Wohnung gekauft.

Worauf muss beim Wohnungskauf geachtet werden

Wer einen Wohnungskauf in Erwägung zieht, muss dazu bereit sein, Kompromisse einzugehen. Anders als bei einem Haus ist der Eigentümer nicht alleine, d.h. er muss sich an die Hausordnung halten und viele Entscheidungen können nur gemeinsam mit den anderen Eigentümern gefällt werden, wie z.B. die Bestellung eines Hausmeisters. Instandhaltungsmaßnahmen, die der Eigentümer selbst vielleicht nicht für notwendig hält, müssen bezahlt werden, sofern die Mehrheit der Eigentümer damit einverstanden ist. Umgekehrt hat das aber auch den Vorteil, dass sich die Kosten auf mehrere Parteien aufteilen und es so für den Eigentümer günstiger wird, als wenn er die Arbeiten alleine in Auftrag gegeben hätte. Die Betriebskosten sind für eine Wohnung in Summe meist günstiger.

Wer Eigentümer einer Wohnung ist, ist räumlich relativ eingeschränkt, d.h. Umbauten und Ausbauten sind kaum möglich. Deshalb ist der Wohnungskauf nur dann zu empfehlen, wenn die Lebensplanung soweit gefestigt ist oder wenn die Wohnung von Vorneherein zum Weitervermieten gedacht ist.

Die direkte Nähe zum nächsten Nachbarn kann ein Vorteil, aber auch ein Nachteil sein. Vor allem in den Städten ist es für eine Familie angenehm, wenn noch weitere Familien in dem Haus wohnen und die Kinder miteinander spielen können. Auch für andere Parteien kann es praktisch sein, wenn das Vertrauen soweit vorhanden ist, dass der Nachbar im Urlaub das Haustier oder die Pflanzen versorgt. Kommt es jedoch zu Streit, ist es deutlich schwieriger, sich von den Nachbarn abzuschotten als bei einem Haus. Doch für all jene, die sich Eigentum wünschen, sich aber keinen zu hohen Kredit leisten können und auch räumlich flexibel bleiben wollen, ist der Wohnungskauf sehr zu empfehlen.

Beim Wohnungskauf nicht die Nebenkosten vergessen

Eine Eigentumswohnung zu kaufen bedeutet nicht, dass der Eigentümer keine weiteren Kosten mehr hat. Selbstverständlich sind wie bei einer Mietwohnung auch Betriebskosten zu zahlen. Je nach Wasser-, Strom- und Wärmeverbrauch richten sich die Kosten nach dem individuellen Verbrauch. Daneben kommen aber noch die Betriebskosten für die allgemein genutzten Flächen, wie z.B. den Aufzug, den Hauseingang, die Besucherparkplätze, den Spielplatz usw., dazu. Diese Kosten werden nach dem Prinzip der Verteilungsgerechtigkeit aufgesplittet. Je größer die Wohnung, umso höher die Kosten, und zwar unabhängig davon, wie viele Personen in dem Haushalt leben.

Wie ist der Ablauf bei einem Wohnungskauf?

Ist mit der Bank die Finanzierung geklärt, eine Wohnung gefunden und der Kauf entschieden, darf der Vertrag trotzdem nicht voreilig unterzeichnet werden. Nicht ohne Wohnungsübergabeprotokoll. Am Tag der Vertragsunterzeichnung gehen Käufer und Verkäufer die Wohnung und alle dazugehörigen Räume noch einmal gemeinsam durch und der Zustand wird protokolliert. Sollten Schäden entdeckt werden, die im Vorgespräch nicht erwähnt wurden, muss sich der Eigentümer dazu erklären, diese bis zum Einzug zu richten oder einen Preisnachlass zu gewähren. Der Konsumentenschutz rät, solche Abmachungen unbedingt schriftlich festzuhalten.

Schritt für Schritt zur Eigentumswohnung

Wohnungszusage

  • Schritt 1: Vorbesprechung mit dem Notar

Der Notar übernimmt eine Beratungsfunktion und beantwortet grundlegende Fragen zum Wohnungskauf. Dabei werden die zukünftigen Besitzverhältnisse, etwa bei mehreren Familienmitgliedern als Eigentümer, Wohnungseigentumsrechte und die Ansprüche in Scheidungsfällen geregelt. Außerdem prüft der Notar bei der Einsicht in das Grundbuch, ob der Verkäufer tatsächlich zum Verkauf berechtigt ist, und ob Wohnrechte oder Hypotheken auf dem Kaufobjekt lasten.

  • Schritt 2: Kaufvertragsentwurf

Der Notar setzt den Kaufvertrag inklusive aller im Rahmen der Vorbesprechung geregelten rechtlichen Vereinbarungen auf und schickt ihn dem Käufer und dem Verkäufer zu. Der Notar übernimmt im Rahmen des Kaufvertrages für beide Parteien die Funktion des Treuhänders.

  • Schritt 3: Finale Besichtigung

Bei einer gemeinsamen Besichtigung mit dem Verkäufer werden anhand einer Checkliste alle Räume sowie eventuell zu übernehmende Möbel auf Mängel kontrolliert. Im Falle von notwendigen Reparaturen sollte die Erledigung durch den Verkäufer zum Einzugstermin schriftlich vereinbart werden. Eine Sachmängelhaftung ist bei Gebrauchtimmobilien in der Regel ausgeschlossen.

  • Schritt 4: Beurkundungstermin

Verkäufer und Käufer bestätigen im Rahmen eines Termins beim Notar mit ihrer Unterschrift den Kaufvertrag und die Grundschuld. Die Übergabe der Wohnung erfolgt jedoch erst zum Zeitpunkt der Zahlung.

Bezahlung des Maklers

  • Schritt 5: Vormerkung

Der Notar lässt eine Vormerkung im Grundbuch vornehmen, mit der er den Anspruch des Käufers auf die Immobilie sichert. Das dient als Schutz vor eventuellen Gläubigern des Verkäufers.

  • Schritt 6: Grundschuldenlöschung

Der Notar veranlasst die Löschung eventueller Grundschulden des Verkäufers aus dem Grundbuch. Als Alternative kann die Grundschuld vom Käufer als Sicherstellung seines eigenen Kredits übernommen werden.

  • Schritt 7: Zahlung der Grunderwerbssteuer

Nachdem der Notar eine Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt geschickt hat, erhält der Käufer eine Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbssteuer.

  • Schritt 8: Kaufpreis-Zahlungsaufforderung

Sind alle Unterlagen hinsichtlich ihrer Richtigkeit und Vollständigkeit geprüft, versendet der Notar die Zahlungsaufforderung. Die Bearbeitungszeit bis zum Einlangen der Aufforderung kann bis zu acht Wochen dauern.

Das Bankdarlehen wird ausgezahlt

  • Schritt 9: Überweisung Eigenkapital

Das für den Kauf vorgesehene Eigenkapital wird von verschiedenen Quellen, wie etwa Sparbüchern, Konten oder Wertpapieren auf ein gemeinsames Konto übertragen. Außerdem werden die Zahlungsaufforderung sowie der Vormerkungs- und Grundschuldbestellungsnachweis an die Bank überwiesen.

  • Schritt 10: Überweisung des Kaufpreises

Falls nicht anders vereinbart, ist der Kaufpreis innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Zahlungsaufforderung auf das Treuhandkonto des Notars oder direkt auf das Konto des Verkäufers zu überweisen. Auch die Notarkosten werden jetzt fällig.

  • Schritt 11: Grundbucheintragung

Der Käufer wird als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Im Rahmen der Eintragung werden allfällige Löschungserklärungen von Banken sowie Vorverkaufsrechte vermerkt.

  • Schritt 12: Schlüsselübergabe

Im Rahmen der Schlüsselübergabe wird gemeinsam mit dem Verkäufer nochmals geprüft, ob der Zustand der Wohnung den Vereinbarungen laut Kaufvertrag entspricht.

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