Annuitätendarlehen

Schulden tilgen von Anfang an

Bauherren, die sich für ein Annuitätendarlehen entscheiden, profitieren von besonders günstigen Zinskonditionen und relativ niedrigen Monatsraten. Aber es lohnt sich, beim Abschluss auf die Nebenkosten zu achten.

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Wer mit dem Kauf seiner Traumimmobilie liebäugelt, muss stattliche Kosten stemmen und wählt meist eine langjährige Finanzierung. Der übliche Weg führt über einen Hypothekarkredit. Damit lassen sich bis zu 80 Prozent der Bau- und Grundstückskosten abdecken. Wobei in aller Regel eine bestimmte Variante des Hypothekarkredits aufgenommen wird, nämlich ein Annuitätendarlehen. Annuität bedeutet: "Die Rate bleibt gleich", und damit ist der Vorteil dieser Kreditform auch schon benannt – man weiß zu Beginn der Finanzierung genau, wie viel Geld bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit pro Monat an den Baufinanzierer zu zahlen ist.  

Die Tilgung steigt, der Zinsanteil sinkt

Die Zinsbindung bei einem Annuitätendarlehen ist variabel oder zeitlich auf 4, 10 oder 20 Jahre festgelegt. Die gleichbleibende Monatsrate setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Zu Anfang ist die Tilgung des Kredits relativ gering. Da jedoch mit jeder Zahlung die Restschuld schrumpft, verringert sich der Anteil der Zinsen an der Rate, und der Tilgungsanteil steigt. Was dann nur logisch ist: Je höher die Tilgung, umso kürzer die Laufzeit. Gerade bei niedrigen Hypothekenzinsen raten Experten daher zu einer höheren Tilgung als dem häufig üblichen einem Prozent.  

Ein Beispiel macht's klar

Dieser Zusammenhang ist aber auch ein Argument für das Annuitätendarlehen im Unterschied zu manchen Bausparmodellen. Ein Rechenbeispiel: Basis ist eine Finanzierungssumme von 100.000 Euro und eine Laufzeit von 25 Jahren. Der Effektivzins liegt für die ersten 15 Jahre bei 5,01 Prozent, die monatliche Belastung bei 623,33 Euro. Daraus ergibt sich eine Restschuld von 43.011,14 Euro nach 15 Jahren. Bei manchen Bauspar-Kombimodellen sind nach demselben Zeitraum noch fast 60.000 Euro übrig. Der Grund: Beim Annuitätendarlehen startet die Tilgung sofort, bei der Bausparvariante zahlt der Kunde jahrelang nur die Zinsen für den Kredit, während gleichzeitig die Tilgungssumme über einen Bausparvertrag angesammelt wird.

Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens

Der Vorteil des Annuitätendarlehens: Bei entsprechender Zinsbindung ergibt sich eine gleichbleibende monatliche Belastung mit genau kalkulierbarer Restschuldentwicklung. Für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum bietet es sich daher an.


Die Nachteile: Nach Ablauf der Zinsbindung besteht ein Zinserhöhungsrisiko. Bei variablen Darlehen besteht das Risiko steigender Zinsen grundsätzlich und jeder Zeit - die finanziellen Belastungen durch das Darlehen können unvorhergesehen steigen. Für die Finanzierung von vermieteten Immobilien ist es wegen der fallenden Zinsrate und einem steigenden Tilgungsanteil in der Regel nicht die beste Lösung. Der Grund: die Mieteinnahmen sind in den meisten Fällen gleichbleibend, während die Ausgaben für die Tilgung steigen können.  

Anschlussfinanzierung kalkulieren

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, die häufig 15 Jahre beträgt, muss eine Anschlussfinanzierung her, da die Kreditsumme ja noch nicht vollständig abbezahlt wurde. Bei einem Annuitätendarlehen hängt die anschließende monatliche Belastung von dem dann geltenden Zinssatz ab. Je niedriger er ist, desto besser natürlich für den Kreditnehmer. Soll die Restschuld von 43.011,14 Euro aus dem oben genannten Beispiel über zehn Jahre abgetragen werden, lägen bei einem Sollzins von etwa 4,0 Prozent die Raten bei rund 430 Euro pro Monat.

Nebenkosten beachten

Viele Bauherren berücksichtigen beim Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote nur den Effektivzins, wie er nach gesetzlichen Vorschriften berechnet wird. Dieser Effektivzins enthält aber nicht alle Kreditkosten. So fallen insbesondere bei Neubauten Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungsaufschläge für die Zeit zwischen der Kreditzusage und der Kreditauszahlung an. Bei einigen Banken müssen Kreditnehmer auch Gebühren für die Ermittlung des Immobilienwerts zahlen. Solche Kosten können den tatsächlichen Effektivzins erheblich erhöhen. Betragen die Nebenkosten zum Beispiel ein Prozent der Kreditsumme, liegt der tatsächliche Effektivzins für einen Kredit mit zehn Jahren Zinsbindung um 0,15 Prozentpunkte über dem Effektivzins, den die Bank angibt. Es lohnt sich also, genau hinzusehen, um tatsächlich die besten Konditionen zu vereinbaren.

Die Sonderform Volltilgerdarlehen

Genau wie bei dem klassischen Annuitätendarlehen zahlt man monatlich eine gleichbleibende Rate, die sich aus dem Zinssatz und dem Tilgungsanteil zusammensetzt. Allerdings gibt man hier nicht den jährlichen Tilgungssatz vor, sondern bestimmt den Zeitraum, nach dem man schuldenfrei sein möchte. Aus dieser Vorgabe ergibt sich der Tilgungsanteil, mit dem das Darlehen innerhalb der vorgegebenen Zeit vollständig zurückgeführt wird.

Annuitätendarlehen oder Volltilgerdarlehen?

Falls Sie sich noch unschlüssig sind, ob ein Volltilgerdarlehen oder doch ein klassisches Annuitätendarlehen die beste Wahl für Sie ist, sorgt die folgende Vergleichsübersicht für Klarheit.

Die Vorteile

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Die Finanzierung ist mit geringen Tilgungssätzen und niedrigen Raten möglich. Sie tragen beim Volltilgerdarlehen kein Zinsänderungsrisiko, weil Sie ab Vertragsunterzeichnung wissen, welche Raten bis zur Entschuldung fällig werden.
Annuitätendarlehen sind einfach, verständlich, überschaubar und eignen sich deshalb für sehr viele Investitionsprojekte. Das Volltilgerdarlehen ermöglicht hohe Planungssicherheit, weil Zinsen und Tilgung für die gesamte Laufzeit fest sind.
Sie können die Zinsbindung frei wählen Es bleibt keine Restschuld: Mit dem Volltilgerdarlehen finanzieren Sie den gesamten Kaufpreis.
Sondertilgungen sind in der Regel kein Problem, wenn sie im Kreditvertrag entsprechend vereinbart werden. Selbstverständlich können Sie ein Volltilgerdarlehen auch für die Anschlussfinanzierung einer Restschuld abschließen. Es ist also durchaus möglich, in der zweiten Finanzierungsrunde ein Volltilgerdarlehen aufzunehmen und dann bis zur Entschuldung der Immobilie zu bedienen.
Sie haben die Auswahl unter sehr vielen Finanzierungspartnern, weil Annuitätendarlehen praktisch von jedem Baufinanzierer angeboten werden.  

Die Nachteile

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Sie tragen das volle Zinsänderungsrisiko, wenn die Finanzierung beispielsweise nur über zehn Jahre läuft und dann eine hohe Restschuld verbleibt. Um den gesamten Kaufpreis zu finanzieren, ist ein höherer, fester Tilgungssatz nötig. Die entsprechend höheren Kreditraten belasten das Haushaltsbudget.
Sie müssen sich nach Ablauf der ersten Finanzierungsrunde um eine Anschlussfinanzierung bemühen und erneut Zinskonditionen vergleichen. Volltilgerdarlehen sind relativ unflexibel. Sie schließen beispielsweise Sondertilgungsmöglichkeiten aus. Für den Kreditnehmer können diese jedoch nützlich sein, um beispielsweise bei einer Erbschaft einen großen Teil der Restschuld auf einen Schlag zurückzuzahlen und Zinsen zu sparen.
  Tilgungspausen akzeptieren die meisten Finanzierungspartner nicht.

Worauf besonders zu achten ist

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Klassische Annuitätendarlehen werden meist mit sehr geringer Anfangstilgung abgeschlossen. Das führt zwar zu kleinen Raten, vergrößert aber die Restschuld. Mit einem höheren, festen Tilgungssatz sparen Sie bares Geld, weil Sie weniger Zinsen zahlen und schneller schuldenfrei sind.
Wenn Sie es sich leisten können, sollten
Sie eine höhere Tilgungsrate wählen.
Vergleichen Sie und suchen Sie nach Zinsrabatten! Jedes Zehntel Zinsen bedeutet bei einem Volltilgerdarlehen mehrere Tausend Euro Ersparnis.
In jedem Fall müssen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern, um den Restbetrag zu finanzieren. Informieren Sie sich rechtzeitig und ziehen Sie – in Zeiten günstiger Bauzinsen – auch ein Forward-Darlehen in Betracht. Manche Baufinanzierer räumen aufgrund der langen Zinsbindung Zinsrabatte ein, bei anderen müssen Sie aufgrund der hohen Zinssicherheit sogar einen Zuschlag zahlen.
Vereinbaren Sie Sondertilgungsklauseln, sodass Sie auch größere Beträge zurückzahlen können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.  

Wann läuft der Kredit aus?

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Falls Sie Ihren Ruhestand in einem vollständig abbezahlten Haus genießen wollen, müssen Sie genau kalkulieren, um die zwei oder drei Finanzierungsrunden eines klassischen Annuitätendarlehens auch durchzuhalten. Mit einem Volltilgerdarlehen lässt sich der Termin der Schuldenfreiheit exakt bestimmen. Zum Beispiel können Sie den Kredit so abstimmen, dass Sie ab dem Eintritt ins Pensionsalter keine Kreditraten mehr zahlen müssen.

Welcher Kredit eignet sich für welche Situation?

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Das Annuitätendarlehen eignet sich vor allem für eine Finanzierung in mehreren Runden. Das Volltilgerdarlehen ist für Sie günstig, wenn Sie eine feste monatliche Rate wünschen – und zwar bis zur Schuldenfreiheit.
Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen weiter sinken, können Sie nach der ersten Zinsbindung umschulden und neue Konditionen verhandeln. Hohe Flexibilität spielt für Sie eine untergeordnete Rolle.
  Tipp: Nach zehn Jahren können Sie den Vertrag außerordentlich kündigen.

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