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Die Kosten für ein Eigenheim

Damit müssen Bauherren rechnen

Manche Bauherren schätzen die Kosten für eine Immobilie falsch ein und übernehmen sich. Das ist aber kein Grund vor dem Bauen zurückzuschrecken.

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Der Kauf einer Immobilie ist eine Entscheidung, die genau überlegt sein will – egal, ob Sie selbst bauen oder eine Immobilie aus dem Bestand erwerben. Der Preis fürs Haus macht dabei zwar den größten Teil der Kosten aus, es kommen aber noch weitere Ausgaben hinzu. Dabei handelt es sich einerseits um die Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Bau oder Kauf des Hauses. Diese können bis zu zehn Prozent des Preises betragen. Andererseits geht es um Kosten, die im Zusammenhang mit der Baufinanzierung anfallen.

 

Was sind die Kosten beim Kauf einer Immobilie?

Den Immobilienmarkt zu durchschauen, Angebote und Preise zu beurteilen, ist für Laien nicht einfach. Deshalb nehmen viele Kaufinteressenten auf der Suche nach dem passenden Haus oder einer Wohnung die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch. Denn: Nur wenige Häuser werden ohne Makler angeboten. Für die Dienstleistung des Maklers zahlen sie – vorausgesetzt, ein Kaufvertrag kommt zustande – eine Provision in Höhe von etwa drei Prozent des Kaufpreises.

 

Was sind die Kosten beim Bau eines Eigenheims?

Falls Sie nicht bereits ein Grundstück besitzen, beginnt der Bau eines neuen Hauses immer mit dem Kauf des Baugrundes. Erwerben Sie diesen über einen Makler, fällt auch hier eine Provision an. In jedem Fall ist mit Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer und Gebühren für den Grundbucheintrag zu rechnen. Achtung: Wenn Sie Grundstück und Haus zusammen von einem Bauträger erwerben, zahlen Sie Grunderwerbsteuer auf die gesamte Kaufsumme, auch wenn das Haus erst noch gebaut werden muss! Bevor das Haus gebaut werden kann, sind Behördenvorgänge wie Bauantrag und Baugenehmigung notwendig, die ebenfalls mit Kosten verbunden sind. Auch die Vorbereitung und Einrichtung der Baustelle kostet Geld, zum Beispiel für die Erschließung des Grundstücks für Baufahrzeuge sowie die Anschlüsse für Strom, Gas und Wasser. Schließlich müssen Bauherren noch die Kosten für einige Versicherungen gegen Risiken während der Bauzeit einplanen (Versicherungen für den Hausbau). Eine Bauherren-Haftpflichtversicherung und eine Feuerrohbau- oder Wohngebäudeversicherung gehören zur Grundausstattung. Im Einzelfall sind noch weitere Policen erforderlich. Vor dem Hausbau sollten Sie sich in jedem Fall über alle Nebenkosten und baubedingte Kosten informieren.

 

Was sind die Kosten für die Baufinanzierung?

Geld leihen kostet Geld: Für ein fünf- oder sechsstelliges Baukredits kommt eine stattliche Summe zusammen. Für einen Vergleich von Finanzierungsangeboten und eine realistische Berechnung der Kosten ist der Effektivzins ausschlaggebend, der im Gegensatz zum Sollzins Nebenkosten wie Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren enthält. Manche Nebenkosten können durchaus noch verhandelt werden: etwa die Bereitstellungszinsen für den Zeitraum zwischen Kreditvertrag und Kreditauszahlung. Auch Sondertilgungsmöglichkeiten sollten Sie vor Abschluss der Finanzierung aushandeln, um zum Beispiel im Falle einer Erbschaft schneller schuldenfrei zu sein. Als Sicherheit wird die Bank im Grundbuch eingetragen.

Welche Kostenarten sind außerdem zu berücksichtigen?

Viele Einzelkosten ergeben eine ganze Menge. Da können schnell Aufwendungen bei der Planung vergessen werden. Die Grunderwerbssteuer, die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, eventuelle Eintragungen der Bank ins Grundbuch sowie Maklerkosten dürfen aber auf gar keinen Fall vergessen werden. Sie machen insgesamt mehrere Prozent vom Kaufpreis aus und können damit erheblich sein. Auch die Kosten, die neben der Rückzahlung des Kredits für einen Bau anfallen, werden viel zu oft vernachlässigt oder bei einer Kostenrechnung als zu niedrig eingestuft. Bei Neubauten ist es aber meist so, dass die Betriebskosten insbesondere im ersten Jahr höher sind als in den kommenden Jahren, da das Haus erstmals vollständig aufgeheizt und alle Anlagen in Betrieb genommen werden müssen. Das kostet mehr Energie und damit mehr Geld.

 

Was ist besser: Kredite als flexible oder fixe Kosten?

Ein Kreditnehmer muss neben der Höhe der monatlichen Raten klären, ob eine flexible oder eine fixe Verzinsung gewünscht wird. Aufgrund der niedrigen Zinssätze ist aktuell sicher eine fixe Verzinsung zu empfehlen, zumindest bei Krediten mit einer sehr langen Laufzeit. Im Vergleich zum derzeit gültigen durchschnittlichen Zinssatz sind sie nämlich etwas höher, wenn die Zinsen steigen sind sie aber schnell günstig. Bei Krediten mit kurzer Laufzeit ist ein variabler Zinssatz zu empfehlen, da die Zinsen einige Jahre noch niedrig bleiben werden und der Kreditnehmer so von Anfang an davon profitiert. Ein Kredit mit einer fixen Verzinsung kann aber besser in die kalkulatorische Rechnung einbezogen werden, da sich der Wert nicht ändert. Daneben gilt es noch die Frage zu klären, ob ein Annuitätendarlehen oder ein Tilgungsdarlehen die bessere Variante ist. Bei einem Annuitätendarlehen gelten konstante Rückzahlungsraten, die Planung ist damit sehr überschaubar. Beim Tilgungsdarlehen sinkt die Rate mit der Höhe der Schuld. Am Anfang ist die Kreditrate höher und eine größere Belastung. Dafür können zukünftige Ereignisse, wie z.B. Nachwuchs, finanziell besser gestemmt werden, da nach einigen Jahren mehr Geld übrigbleibt.

 

Lohnen sich die Kosten und der Aufwand?

Immer mehr Österreicher nutzen ihr Erspartes für die Finanzierung einer Immobilie. Dabei sind vor allem Wohnungen in den Städten sehr beliebt, da hier die Wertsteigerung am größten ist. Häufig wohnen die Eigentümer nicht selbst in den Wohnungen, sondern sichern sich eine Zusatzeinnahme durch das Vermieten. Doch das ist nur sinnvoll, wenn es sich aus kalkulatorischer Sicht auch lohnt.

Der Eigentümer kann die Immobilie nicht einfach vermieten und das Geld kassieren, sondern er hat auch eine Instandhaltungspflicht, d.h. er muss dafür sorgen, dass die Wohnung in einem guten, bewohnbaren Zustand ist. Sanierungen, Renovierungen, die Wartung der Therme usw. hat er zu bezahlen. Diese Kosten können nicht an den Mieter übertragen und als außertourliche Betriebskosten verrechnet werden. Die Miete muss deshalb so hoch gewählt werden, dass sich das Vermieten nach Abzug aller betrieblichen Aufwände für den Vermieter lohnt. Sie darf aber auch nicht zu hoch sein und muss dem regionalen Mietpreisspiegel angemessen sein. Wer noch nie eine Wohnung vermietet hat, der sollte aktuelle Mietoptionen aus der Region miteinander vergleichen und sich bei der Österreichischen Wirtschaftskammer über die Kosten, insbesondere die anfallenden Steuern, informieren. Am besten erfolgt das Errechnen der Rendite schon bevor die Wohnung finanziert wird. Denn sie kann auch zur Grundlage werden, um einen besseren Kaufpreis zu verhandeln.

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