Hauskauf

Tipps für den Hauskauf

Der Kauf eines Hauses ist für viele Menschen die größte und wichtigste Investition ihres Lebens. Erfahren Sie, wo Häuser in Österreich am günstigsten sind und was Sie vor dem Hauskauf bedenken sollten.

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Was sind die Vorteile beim Hauskauf?

  • Freie Gestaltung: Ausbauten und Umbauten sind kein Problem. Sie sind frei in der Gestaltung solange die Bauordnung eingehalten wird und es in Bezug auf die Statik möglich ist. Anders als bei einer Mietwohnung müssen andere Eigentümer nicht darüber informiert werden. Kommt es zu einem Ausbau, müssen die Nachbarn zwar nicht direkt um ihr Einverständnis gebeten werden, allerdings können sie Einspruch erheben. Gegen das Design, den Nutzungszweck und die Bauzeit können sie aber kaum etwas unternehmen, sofern nicht eine große wirtschaftliche Beeinträchtigung durch den Bau gegeben ist.

  • Finanzielle Sicherheit: Wer im Besitz einer Immobilie ist, muss sich nicht so schnell sorgen um Geld machen. Sind die Raten für das Baudarlehen abbezahlt, ist das Haus eine wichtige Sicherheit. Banken gewähren bei Bedarf günstigere Kredite und es können Hypotheken auf das Haus aufgenommen werden. Bei Geldnot kann das Haus verkauft und in eine kleinere Immobilie gezogen werden. In den Tourismusregionen Österreichs haben viele Privathäuser außerdem noch Gästezimmer, mit denen das Einkommen nebenbei aufgebessert wird und die laufenden Betriebskosten für das Haus problemlos gedeckt werden können. Im Falle eines Geldwertverlustes bleibt die wertvolle Immobilie eine Sicherheit und eine Wertanlage.

Immobilien suchen in Österreich

Wer sind die typischen Hauskäufer?

Zwischen 30 und 50 Jahre alt, mit dem Wunsch nach mehr Wohnraum und einer besseren Lebensqualität. So sieht, laut einer Online-Erhebung der durchschnittliche Hauskäufer in Österreich aus. 91 Prozent der Befragten wollen die Immobilie für den Eigengebrauch nützen. Auch der Glaube an die sichere Wertanlage spielt dabei eine Rolle. Neben Lebensqualität und Wohnraum gehören gute Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten zu den meistgenannten Anforderungen. Diese Wünsche scheinen, laut Umfrage, vor allem die Speckgürtel rund um die Ballungszentren in Österreich zu befriedigen.

Drei Viertel aller befragten Makler geben eine steigende Nachfrage nach Häusern an. Dabei wird, laut den Immobilienvermittlern, die Kostenfrage immer mehr zum entscheidenden Faktor für den Erwerb eines Hauses oder Grundstücks. Auch eine stadtnahe Lage mit guter Infrastruktur ist für Viele wichtig. Im Abnehmen scheint dagegen das Bedürfnis nach großen Häusern und Gärten, sowie einer gehobenen Ausstattung.

Wie wird die Finanzierung des Hauskaufs geplant?

Nur in seltensten Fällen kann ein Haus alleine mit Eigenmitteln finanziert werden. Ein Kredit gehört zum Hauskauf für die meisten Menschen dazu. Lange bevor es ein konkretes Angebot gibt, sollte sich der Käufer über seine finanziellen Möglichkeiten informieren und dementsprechend bei den aktuellen Hausinseraten eine erste Auswahl treffen. Rückt der Traum vom Eigenheim näher, sollte ein erstes Beratungsgespräch mit einem Bankberater vereinbart werden. Er gibt konkret Auskunft darüber, wie hoch der Kredit sein kann. Außerdem weiß er meist auch über aktuelle Förderungen Bescheid, die zumindest eine kleine Erleichterung verschaffen können.

Wer seine Traumimmobilie gefunden hat, sich diese aktuell aber nicht leisten kann, kann mit dem Verkäufer eine Ratenzahlung vereinbaren oder vielleicht besteht auch die Chance auf eine vorübergehende Miete mit Aussicht auf einen späteren Kauf.

Achtung!

Kümmern Sie sich noch vor der Annahme eines Kaufangebots um die Finanzierung. Denn wenn Sie nach Zusage des Angebots nicht die Finanzierungsbewilligung Ihrer Bank erhalten, kann der Hausverkäufer Schadensersatz fordern. Lesen Sie dazu den ausführlichen Artikel unseres Rechtsexperten Dr. Bernegger zum Thema Kaufanbot.

Was ist bei einem Hauskauf zu beachten?

Eine eigene Immobilie ist eine große Investition, die niemand leichtfertig vornimmt. Bei einem Hauskauf sollte niemals aufgrund des ersten Eindrucks der Vertrag unterzeichnet werden.

  • Vor der Besichtigung Informieren: Vor einer Hausbesichtigung sollten Sie klären, dass diese unverbindlich und kostenfrei ist, gerade wenn die Besichtigung mit einem Makler erfolgt. Soweit Grundriss- und Ansichtspläne des Hauses vorhanden sind, ist es hilfreich, sich diese vorab zusenden zu lassen. Dadurch hat man bereits eine erste Orientierung und Vorstellung von dem Haus.

  • Nicht ohne Sachverständigen: Wenn eine Immobilie in Ihre nähere Wahl rückt, ist es sinnvoll, einen Sachverständigen mit der Begutachtung zu beauftragen. Dies sollte schriftlich geschehen und das Ziel der Begutachtung sollte ebenfalls festgehalten werden. Zum Beispiel ob bei dem zu besichtigenden Gebäude Mängel vorliegen, die sich auf den Kaufpreis auswirken könnten. Wenn noch Umbauten gewünscht sind, kann auch schon ein Handwerker eine Schätzung vornehmen, ob der Umbauwunsch umgesetzt werden kann und wieviel das kosten würde.

  • Preise vergleichen und getrennt betrachten: Seit Anfang 2015 ist das Statistikamt "Statistik Austria" dazu verpflichtet, vierteljährlich einen amtlichen Immobilienpreisindex zu veröffentlichen. Das erleichtert den Vergleich der Kaufpreise. Bei der Preiseinschätzung eines gebrauchten Hauses ist es hilfreich, zunächst einmal die Kosten für das Gebäude und das Grundstück getrennt zu betrachten. 

  • Nebekosten nicht vergessen: Zur Kaufsumme des Hauses kommen weitere Kosten hinzu, die in der Budgetplanung nicht fehlen sollten. Dazu gehören die Gebühr für den Notar, die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch, die Kreditgebühr bei Aufnahme eines Bankdarlehens und die Ausgaben für den Makler, sofern das Haus nicht aus privater Hand erworben wird.

  • Neun Bundesländer, neun Gesetze: In jedem österreichischen Bundesland gilt ein eigenes Immobilienrecht. Das darin enthaltene Grundverkehrsgesetz regelt den Erwerb von Immobilien. Je nachdem, in welchem Bundesland das Haus steht, das sie kaufen möchten, bedarf es einer Genehmigung von der Grundverkehrsbehörde. Diese ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch und damit für den Hauskauf.

  • Der Notar klärt die rechtlichen Fragen: Auf Nummer sicher gehen Sie, indem Sie einen Notar beauftragen. Der Rechtsexperte weiß zum Beispiel, worauf es bei der Prüfung des Grundstückes ankommt und klärt, ob an das Kaufobjekt Hypotheken geknüpft sind. Er setzt auch den Kaufvertrag auf.

  • Gemeinsamer Rundgang bei der Übergabe: Haben Sie das Haus gekauft, kommt es zur Hausübergabe. Es ist sinnvoll, noch einmal einen gemeinsamen Rundgang durchs Haus zu machen, um zu sehen, ob sich gegenüber dem Besichtigungstermin der Objektzustand verschlechtert hat. Ebenso sollte beim Übergabetermin der Strom- und Gasstand abgelesen werden.

  • Gebrauchsanweisung fürs neue Zuhause: Spätestens zur Hausübergabe sollten alle Unterlagen wie Hauspläne, Wartungsverträge und Betriebsanleitungen übergeben werden. Wo ist der Kontrollschacht für das Hausabwasser? Wo ist der Schornsteinfegerausstieg im Dach und wie ist er verriegelt? Wo sitzen die Hausanschlüsse und die jeweiligen Sicherungen? Wo sitzen die Abstellhähne für das Frischwasser? Soweit das Haus über Alarm- oder Sicherungsanlagen verfügt, sollten Sie auch in diese eingewiesen werden. 

  • Der Energieausweises ist Pflicht: Der Verkäufer muss Ihnen bis spätestens 14 Tage nach Abschluss des Kaufvertrages eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Der Ausweis ist gesetzliche Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie. Er enthält Kennwerte Ihres Hauses zum erwartenden Heizenergie-,  Warmwasser- und Endenergiebedarf.

  • Schlösser auswechseln: Wechseln Sie Schlösser und Schlüssel nach der Hausübergabe grundsätzlich aus, damit Sie sicher sein können, dass weder Makler noch Vorbesitzer, noch Nachbarn noch im Besitz eines aktuellen Schlüssels sind - und sei es auch nur versehentlich.

In welchen Regionen lohnt sich der Hauskauf?

Der Wert der Immobilie hängt hauptsächlich von der Lage und vom Zustand des Gebäudes ab. Im Westen Österreichs und in den Ballungsgebieten steigen die Preise seit vielen Jahren beständig an, heuer ist erstmals eine Beruhigung zu verzeichnen. Die Preise bleiben aber hochklassig.

Im Osten hingegen ist ein vergleichbares Anwesen um ungefähr ein Drittel günstiger als in Tirol oder Vorarlberg. Innerhalb der einzelnen Bundesländer hängt der Preis größtenteils davon ab, ob sich die Immobilie in der Stadt oder auf dem Land befindet. Die Preise sind seit vielen Jahren relativ konstant, allerdings mit einer leichten Tendenz nach oben. Das bedeutet, dass sich in Bezug auf eine zu erwartende Wertsteigerung auch dort ein Hauskauf lohnt, alleine schon deshalb, weil die Grundstückspreise überall steigen.

Eine Ausnahme bilden jedoch im Allgemeinen Fertighäuser. Bei ihnen ist mit einem Wiederverkaufswert von 80 % vom Errichtungspreis zu rechnen. Für all jene, die bis dahin diese günstige Hausvariante einige Jahre als Wohnort genießen konnten, lohnt sich der Preis im Vergleich zu den allerorts steigenden Mieten aber trotzdem.

Was muss beim Fertighaus-Kauf beachtet werden?

Ein Fertighaus ist schnell geplant und aufgestellt. Diesen Komfort wissen immer mehr Häuslbauer zu schätzen. Die folgende Checkliste hilft dabei, vor dem Kauf alles Wichtige zu bedenken.

Immer mehr Österreicher erfüllen sich den Traum vom eigenen Haus – und viele entscheiden sich für Fertighäuser. 2014 wurden rund 4.300 Einfamilienhäuser in Fertigbauweise errichtet. Der Hauptvorteil liegt in der Zeitersparnis:  Fertighäuser sind nach rund zwei Monaten bezugsfertig. Sie sind auf den Geschmack gekommen? Die folgenden Tipps helfen bei der Planung:

  • Es gibt drei Fertighaus-Varianten: Fertighäuser gibt es in Holz-, Beton- und Steinform. Alle drei Varianten werden in einzelnen Bestandteilen im Werk vorgefertigt, auf die Baustelle transportiert und montiert. Jeder Baustoff hat Vor- und Nachteile. Holzhäuser sind dank ihres geringen Gewichts besonders schnell aufgebaut und, da sie im Gegensatz zu Beton nicht trocknen müssen, am ehesten bezugsfertig. Allerdings ist Holz sehr witterungsempfindlich. Für Fertighäuser häufig verwendeter Leichtbeton hat einen hohen Dämmwert, kann allerdings mit der Zeit spröde und porös werden. Stein hingegen ist feuchtigkeitsregulierend und verfügt über eine hohe Wärmespeicherfähigkeit.

  • Einen vertrauenswürdigen Anbieter wählen: Hören Sie sich in Ihrem Bekanntenkreis um. Vielleicht hat schon jemand gute oder schlechte Erfahrungen mit Fertighaus-Anbietern gemacht? Fragen Sie bei der Gewerbebehörde nach und erkundigen Sie sich, ob der Hersteller, mit dem Sie liebäugeln, die nötigen Gewerbegenehmigungen besitzt.

  • Finanzielle Absicherung: Der Bau eines eigenen Hauses gehört zu den größten Investitionen Ihres Lebens – und er kostet viel Geld. Umso wichtiger ist es, dass dieses Geld nicht verloren geht. Auch Anbieter von Fertighäusern können Konkurs gehen. Leisten Sie Vorauszahlungen nur gegen Bankgarantie und bezahlen Sie den Hersteller nach Bauabschnitten.

  • Konventionelles Heizsystem: Ja oder nein? Fertighäuser haben aufgrund ihres Baustoffs einen niedrigen Energiebedarf. Das gilt vor allem für Holzhäuser. Deshalb empfehlen viele Anbieter, auf den Einbau eines konventionellen Heizsystems mit Gas oder Öl zu verzichten. Als energiesparende Alternativen stehen beispielsweise Erdwärmepumpen, Elektroheizungen oder Heizen mit erneuerbaren Energien zur Auswahl. Planen Sie vorher genau durch, ob Sie nicht doch mehr Energie benötigen, als diese Geräte erzeugen können. Denn die Nachrüstung ist teuer und aufwändig.

  • Planen Sie Zusatzkosten mit ein: Mit dem Kauf Ihres Fertighauses sind nicht alle Kosten abgedeckt. Planen Sie in Ihre Budgetrechnung ein, dass weitere Ausgaben auf Sie zukommen. Dazu zählen beispielsweise das Verspachteln der Wände, die Installation elektrischer Leitungen und einer Heizungsanlage sowie der Einbau einer Küche und einer Dachbodenstiege. Auch Grabungsarbeiten für die Baugrube, die Entsorgung des Baumülls und das Anbringen von Zäunen müssen Sie extra bezahlen.

  • Lesen Sie den Kaufvertrag genau: Überprüfen Sie im Kaufvertrag, welche Zusatzkosten auf Sie zukommen. Prüfen Sie, ob die Bodenplatte, auf die Ihr Fertighaus gebaut wird und der Keller im Preis enthalten sind. Kleine Sonderwünsche wie Holzdielen statt dem vorgesehenen Teppichboden kosten möglicherweise ebenfalls extra. Wichtig ist auch, ob die Innenausstattung im Kaufpreis enthalten ist oder nicht. Dazu zählen Innentüren, Treppen, Waschbecken und WC.

  • Machen Sie sich ein Bild: Besichtigen Sie eines von Österreichs Musterhauszentren, um sich ein erstes Bild davon zu machen, wie ein Fertighaus aussieht. Wer weiß, vielleicht finden Sie dort schon Ihr zukünftiges Zuhause.