Finanzplanung

Ohne Risiko die Wunschimmobilie sichern

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, muss die Finanzierung dafür auf solide Beine stellen. Die Finanzplanung nimmt viel Zeit in Anspruch und sollte einige Monate vor dem eigentlichen Kauf beginnen.

So wird die Finanzierung richtig geplant

Selten kann ein Immobilienkauf vollständig durch Eigenmittel finanziert werden. Ein Kredit muss aufgenommen werden, der in monatlichen Raten zurückzuzahlen ist. Die meisten Banken setzen dafür Eigenkapital in Höhe von 30 Prozent vom Kaufpreis voraus. Deshalb ist ein erster Schritt der Finanzplanung, das verfügbare Kapital zusammenzuzählen. Bei zeitlich gebundenen Geldanlagen ist darauf zu achten, wann sie zur Verfügung stehen oder ob sie frühzeitig zugänglich gemacht werden können, und wenn ja, wie hoch die Spesen dafür sind. Basierend auf dieser Summe werden die mögliche Höhe des Kredites und damit das Budget für den Wohnungskauf ermittelt.

Wie hoch darf der Wohnbaukredit im Rahmen der Finanzplanung sein?

In einem nächsten Schritt muss der Kreditnehmer ausrechnen, wie viel Kredit er sich leisten kann. Dazu sind die laufenden Einnahmen den laufenden Ausgaben gegenüberzustellen. Der monatliche Überschuss kann mit maximal zwei Dritteln zur Kreditfinanzierung eingeplant werden. Statt mögliche Vermögensänderungen, etwa durch Erbschaften oder Auszahlungen von Lebensversicherungen, fix bei der Finanzierung einzuplanen, ist zu empfehlen, spesenfreie Sondertilgungen zu vereinbaren. Bei der Rate des Kredits gilt: Besser etwas niedriger ansetzen, um eine sorgenfreie Rückzahlung zu ermöglichen.

Welche Möglichkeiten der Finanzierung gibt es?

Trotz der allgemein niedrigen Kreditzinsen ist der Bausparer immer noch eine solide Grundlage für die Immobilienfinanzierung. Der Bausparkredit bleibt aufgrund der staatlichen Zuschüsse während der Sparphase der beliebteste Kredit der Österreicher. Allerdings bieten neben den Bausparkassen auch andere österreichische Banken spezielle Wohnbaukredite an, die auf eine lange Laufzeit und hohe Summen ausgerichtet sind. Bei den Zinssätzen, den monatlichen Raten und den Laufzeiten sowie Sonderkonditionen sind sie flexibel, sodass ein auf den Kreditnehmer zugeschnittenes Finanzierungsmodell erstellt werden kann.

So kann eine Immobilie trotz KSV-Eintrag finanziert werden

Insbesondere für Menschen mit weniger guter Bonität, wie etwa Studenten oder Jungunternehmer, ist der Privatkredit eine interessante Alternative. Er wird gerne innerhalb des Familien- oder Bekanntenkreises vergeben und ist mit niedrigen Zinsen und flexiblen Konditionen verbunden. Privatkredite werden auch von Banken vermittelt, Gläubiger und Schuldner sind Privatpersonen, die sich unbekannt bleiben.

Welche Förderungen gibt es in Österreich für die Wohnraumfinanzierung?

Die Förderung für Wohnbau-Vorhaben ist in Österreich Sache der einzelnen Bundesländer. Förderungen gibt es in Form von vergünstigten Krediten, Zuschüssen und Beihilfen. Je nach Bundesland gelten dabei unterschiedliche Voraussetzungen und Förderhöhen. Für die meisten Förderprogramme ist der Einsatz klimarelevanter Heizungs- und Warmwasserbereitungssysteme Voraussetzung, ebenso wie eine Mindestgröße der Wohnung von 30 Quadratmetern. Beim Kauf darf es sich nicht um Wohnobjekte handeln, für deren Bau bereits eine Wohnbauförderung in Anspruch genommen wurde. Der zukünftige Wohnungsbesitzer muss in der neuen Wohnung seinen Hauptwohnsitz haben und darf bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten.

Zusätzlich zur Wohnbauförderung gibt es spezielle Töpfe für Verbesserungen des Heizwärmebedarfs, Biomasseheizungen, Fernwärmeanschlüsse, Wärmepumpen, ökologisch vorteilhafte Bauweisen oder behindertengerechte Baumaßnahmen sowie Wohnstarthilfen und Unterstützungen für junge Familien.

Der Finanzierungsprozess

Start der Finanzierungsplanung

  • Schritt 1: Zusammenstellung des Eigenkapitals

Zu allererst werden die Summen der Eigenkapitalquellen addiert, etwa aus Sparbüchern oder Konten. Eigenkapital, welches in Wertpapiere investiert wurde, sollte in wertstabilere und ungebundene Anlageformen umgewandelt werden.

  • Schritt 2: Ermittlung der maximalen Kreditrate

Um herauszufinden, wie viel Kredit leistbar ist, werden die monatlichen Einnahmen und Ausgaben mindestens des letzten Jahres gegenübergestellt. Höchstens zwei Drittel des Guthabens sollten für den Kredit eingeplant werden, um eine Reserve - etwa für Reparaturen oder den Urlaub - übrig zu haben.

  • Schritt 3: Festlegung der möglichen Kreditsumme

Anhand der möglichen monatlichen Raten und unter Berücksichtigung der zu erwartenden Darlehenszinsen wird die Kreditsumme ermittelt, die insgesamt zurückzuzahlen ist. So wird auch der Betrag festgestellt, der tatsächlich für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung steht.

  • Schritt 4: Kauflimit setzen

Eigenkapital und Kredit ergeben gemeinsam das zur Verfügung stehende Kapital. Die Kosten für die Grunderwerbssteuer, die Eintragung ins Grundbuch, Notarkosten, Maklergebühren und eventuelle Sanierungsarbeiten sind beim Kauflimit zu berücksichtigen.

Erste Vorauswahl der Wohnung

  • Schritt 5: Besichtigungen durchführen

Es empfiehlt sich, verschiedene Wohnungen zu besichtigen, die im Rahmen des preislichen Limits liegen. Dabei sollten gleich erste eventuelle Nachverhandlungen bezüglich des Preises mit dem Makler oder Verkäufer geführt werden.

  • Schritt 6: Prüfung der Renovierungskosten

Zunächst ist der Zustand der Immobilie zu prüfen und eventuelle Mängel zu notieren. Die zu erwartenden Renovierungskosten sollten großzügig geschätzt und bei der Planung der Finanzierung berücksichtigt werden.

  • Schritt 7: Finanzierungsangebote einholen

Oft lohnt der Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote von mindestens drei Banken.  Hier ist insbesondere auf die gebotenen Zinssätze und die Rahmenbedingungen zu achten, sowie auf die Möglichkeit von Sondertilgungen.

  • Schritt 8: Fördermittel prüfen

Der Bankberater informiert über mögliche Förderungen. Auch die Abteilungen für Wohnbauförderung der einzelnen Bundesländer sind hier wichtige Anlaufstellen.

Die Auswahl der Wohnung

  • Schritt 9: Finale Besichtigung durchführen

Vor der endgültigen Auswahl steht eine letzte sorgfältige und detaillierte Prüfung der Wohnung. Das Mitnehmen einer Begleitperson kann hilfreich sein, denn vier Augen sehen mehr als zwei.

  • Schritt 10: Notartermin vereinbaren

Sind sich Käufer und Verkäufer über die Kaufkonditionen einig, kann ein Termin mit einem Notar für ein Beratungsgespräch vereinbart werden.

  • Schritt 11: Angebotsvergleich und Verhandlung

Anhand des Vergleichs verschiedener Finanzierungsangebote lassen sich Nachverhandlungen mit der Bank führen. Eventuell können bessere Konditionen vereinbart werden. Erst dann sollte der Kreditvertrag unterzeichnet werden.

  • Schritt 12: Finanzierungsbestätigung einholen

Eine schriftliche Bestätigung der Bank, dass die Finanzierung geregelt ist, ist für die weiteren Schritte nötig.

  • Schritt 13: Besprechung beim Notar

Mit dem Notar sind allfällige Fragen zu den Besitzverhältnissen und zum Inhalt des Kaufvertrages zu klären. Der Notar setzt nun den Vertrag auf und sendet ihn dem Käufer und Verkäufer zu.

Unterschrift des Kaufvertrags

  • Schritt 14: Unterzeichnung Darlehensvertrag

Im Anschluss an den Kaufvertrag wird der Darlehensvertrag abgeschlossen, sofern alle von der Bank benötigten Unterlagen fristgerecht eingegangen sind.

  • Schritt 15: Eintragung der Grundschuld

Die Bank trägt ins Grundbuch eine Grundschuld ein. Sie bedingt sich dadurch eine Sicherheit und ein Pfandrecht auf die gekaufte Immobilie aus, sollte das Darlehen nicht bezahlt werden.

  • Schritt 16: Kaufpreisüberweisung & Kreditauszahlung

Zum vereinbarten Zahlungszeitpunkt wird der Kredit ausgezahlt und gemeinsam mit dem Eigenkapital an den Verkäufer oder auf ein Treuhänderkonto, das vom Notar verwaltet wird, überwiesen. Außerdem werden nun die Maklerkosten, die Notarkosten und die Grunderwerbssteuer fällig.

Ziel: Beginn der Ratenzahlung