Tilgungsrechner - Tipps zur Finanzierung

Wie hoch ein Kredit sein sollte

Ein Bauvorhaben ist eine große finanzielle Verantwortung, die der Häuslbauer auf sich nimmt. Die Planung nimmt deshalb meist mehr Zeit in Anspruch als das Bauen selbst.

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Ein Großteil davon wird der finanziellen Kalkulation gewidmet. Dabei sollten sich künftige Hausbesitzer nicht allein auf die Berechnungen der Banken verlassen, sondern selbst ein Budget erstellen. Mit dem Tilgungsrechner kann einfach und schnell ermittelt werden, wie hoch die Mehrkosten für einen Kredit sind, wie sich Sondertilgungen auf die Zahlung auswirken und wie hoch die Restschuld nach einer beliebigen Zeitspanne ist.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für ein Bauvorhaben?

Im vorigen Jahr ist die Inflationsrate in Österreich auf 1,6 % gestiegen, das ist der höchste Anstieg im Euroraum. Dieser Anstieg macht sich auch beim Hausbau bemerkbar. Die Preise für Material, Arbeitskräfte, Grundstück usw. steigen trotz Wirtschaftskrise vor allem in Ballungsräumen stark an. Wer plant, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, sollte deshalb nicht mehr allzu lange warten, eine Entspannung der Lage ist nicht in Sicht.

Wie wird ein Tilgungsplan erstellt?

Für die richtige Planung müssen im Tilgungsrechner alle zu erwartenden Kosten addiert werden. Nicht zu vergessen sind dabei Anschlusskosten, die Grundbucheintragung, Steuern, die laufenden Kosten für Strom und Heizung und natürlich die Kreditrückzahlung inklusive Zinsen. Sind mindestens 20 % der Bausumme als Eigenkapital vorhanden und können die monatlichen Kreditraten unter Berücksichtigung möglicher Änderungen der Lebenssituation problemlos zurückgezahlt werden, steht einer Baufinanzierung nichts mehr im Weg.

Wie kann mit dem Kreditrechner die Finanzierung optimiert werden?

Die Laufzeit für einen Baukredit beträgt im Schnitt 20 Jahre. In dieser Zeit kann viel passieren. Erbschaften, ein besser bezahlter Job, Gewinne aus Fonds usw. sind möglich. Viele Österreicher haben außerdem ihre Sparbücher gebunden und erst nach Ende der Laufzeit sind die besseren Zinsen garantiert, weshalb nicht vorzeitig Geld abgehoben wird. Spätestens seit 2015 in Österreich die Einlagensicherung durch die Republik aufgehoben wurde, ist das Sparen nicht mehr sonderlich attraktiv, was zur Folge hat, dass Rücklagen lieber in Wertanlagen investiert werden. Mit einer vorzeitigen Sondertilgung können die Kosten sowie die Laufzeit für einen Kredit erheblich gesenkt werden. Banken gehen allerdings von einer regelmäßigen Zahlung aus, eine frühere Rückzahlung wird bei ihrer Berechnung nicht berücksichtigt.

Der Tilgungsrechner zeigt, wie sich der Zuschuss auf den Kredit auswirkt und wie viel früher der Kreditnehmer schuldenfrei ist bzw. wie hoch die Restschuld nach der vorzeitigen Rückzahlung ist. Eine solche Berechnung kann den Schrecken vor der großen finanziellen Belastung deutlich mildern.

Welche Voraussetzungen müssen für eine optimale Tilgung gegeben sein?

Zunächst einmal muss gewährleistet sein, dass die monatlichen Raten ohne finanziellen Engpass zurückgezahlt werden können. Dazu ist mit dem Tilgungsrechner eine umfangreiche Einnahmen-Ausgaben-Rechnung notwendig, mit der das durchschnittliche monatliche Guthaben berechnet wird.

Auch die Lebensplanung sollte soweit durchdacht sein. Ist z.B. ein Kinderwunsch vorhanden, sollten die Kosten für den Zuwachs bei der Tilgung berücksichtigt werden, d.h. die Raten müssen entsprechend niedriger gewählt werden oder eine längere Laufzeit muss vereinbart werden.

Die grundsätzliche Voraussetzung für eine optimale Tilgung ist aber, dass mögliche finanzielle Veränderungen im Kreditvertrag berücksichtigt werden. Eine Sondertilgung ist nämlich nur dann ratsam, wenn sie vertraglich genehmigt ist. Ansonsten können hohe Gebühren dafür anfallen. Auch eine variable Ratenzahlung, z.B. mit höheren Raten zu beginn, kann vereinbart werden.

Wie der Tilgungsrechner zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen entscheidet

Viele Kreditnehmer bevorzugen das Annuitätendarlehen. Es hat eine konstante Ratenhöhe für die Dauer der Laufzeit und auch die Hypothekenzinsen sind für gewöhnlich fix. Damit ist das Annuitätendarlehen sehr gut planbar, jedoch bleibt am Ende der Laufzeit noch eine Restschuld über. Doch auch das Tilgungsdarlehen hat seine Vorteile, es kann nämlich günstiger sein als ein Annuitätendarlehen. Zu Beginn ist die Tilgungsrate höher, nimmt dann aber von Jahr zu Jahr ab. Wird die Tilgungshöhe geringer, sinken auch die Zinsen. Zwar nicht aus prozentualer Sicht, doch aufgrund der niedrigeren Summe, aus der sie berechnet werden. Und am Ende ist der Kreditnehmer schuldenfrei.

So werden die Ergebnisse vom Zinsrechner richtig gedeutet

Ein Zinsrechner oder Tilgungsrechner soll für gewöhnlich bei der Entscheidung für oder gegen eine Bank helfen. Wer den Vergleich anstellt, muss darauf achten, dass er überhaupt vergleichbare Kreditmodelle verwendet. Denn je nach Anbieter kann es eine unterschiedliche Sollzinsbindung, andere Laufzeiten und verschiedene Gebühren geben.

Bei den Ergebnissen von einem Baufinanzierungsrechner können  auch die unterschiedlichen Rahmenbedingungen stark voneinander abweichen, die die Banken stellen. Manche Banken verlangen z.B. höhere Sicherheiten und/oder mehr Eigenkapital, bieten dann aber bessere Konditionen an. Der Interessent sollte deshalb verschiedene Szenarien durchspielen, wie z.B. eine geringere Fremdfinanzierung oder eine längere Laufzeit.

Was bei einem Tilgungsrechner mit Sondertilgung zu berücksichtigen ist

Grundsätzlich ist es sehr zu empfehlen, Sondertilgung bei der Rückzahlung einzuplanen. Der Kreditnehmer ist damit nicht nur früher schuldenfrei, sondern der Kredit wird auch günstiger, da die Zinsen, die sonst noch mit den weiteren Raten zu zahlen gewesen wären, wegfallen. Wie sehr sich eine Sondertilgung lohnen kann, zeigt der Rechner. Was er neben der Tilgungsveränderung jedoch nicht zeigt, ist, wie viel die Sondertilgung kostet und ob sie überhaupt möglich ist. Sie muss nämlich explizit im Kreditvertrag als Option genannt werden und im Rahmen dessen sind auch Konditionen zu vereinbaren. Möchte jemand einen Kredit frühzeitig im letzten Laufzeitjahr zurückzahlen, lohnt sich das meist aufgrund der Spesen gar nicht. Dann lieber ein Konto mit Dauerauftrag und der restlichen zu zahlenden Summe anlegen, und der Kredit ist so gut wie erledigt. Umgekehrt sollte auch an die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung der Restschuld gedacht werden.

Warum sollte bei einem Annuitätenrechner an die Anschlussfinanzierung gedacht werden?

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt am Ende der Laufzeit eine Restschuld bestehen, die der Kreditnehmer am besten bis dahin angespart hat und komplett zurückzahlen kann. Damit das möglich wird, muss beim Tilgungsrechner für die Baufinanzierung eine Kreditrate gewählt werden, die das Sparen noch zulässt, zumindest gelegentlich. Wird eine Anschlussfinanzierung notwendig, ist der Kreditnehmer nicht an die alte Bank gebunden. Er kann sich eine andere Bank suchen und bei mehreren Gläubigern z.B. auch eine Umschuldung überlegen. Auf jeden Fall sollte die Chance, ein mögliches günstigeres Kreditmodell zu finden, genutzt werden. Wichtig ist, dass sich der Kreditnehmer aber rechtzeitig vor Ablauf der Laufzeit über seine Möglichkeiten informiert, denn die Restschuld kann nicht aufgeschoben werden.