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Selber einziehen oder vermieten?

Die Vorteile und Nachteile abwiegen

Immobilien sind eine Wertanlage und eine immer häufiger genutzte Alternative zu Sparbüchern. Einige Österreicher besitzen gleich mehrere Immobilien. Bei vielen stellt sich beim Kauf die Frage, ob sie selber einziehen oder lieber von Mieteinnahmen profitieren wollen.

Wie sind die Kreditkonditionen, wenn die Immobilie vermietet wird?

Ob eine Wohnung oder ein Haus zur Eigennutzung oder zum Vermieten gekauft wird, macht für die Banken einen Unterschied und muss dementsprechend mitgeteilt werden. Ist die Immobilie vermietet, wird dies von den Banken als Risiko bewertet, da es zu Mietausfällen oder unregelmäßigen Zahlungen kommen kann. Folglich sind die Konditionen schlechter bzw. die Rahmenbedingungen strenger. Dass bei Eigennutzung nur zwei Parteien - der Käufer und die Bank - an den Zahlungen beteiligt sind, wird bevorzugt.

Eine Möglichkeit, trotzdem gute Kreditkonditionen zu bekommen, ist ein Nachweis des eigenen Einkommens der bestätigt, dass der Kredit auch bei Mietausfällen bezahlt werden kann. Sollte der Mieter schon feststehen, kann dieser auch um einen Einkommensnachweis gebeten werden. Allerdings kann er nicht dazu verpflichtet werden, seine finanzielle Situation offenzulegen.
 

So dient die monatliche Kreditrate als Entscheidungshilfe

Wer sich überlegt, ob er selber einziehen oder vermieten möchte, sollte an die finanzielle Belastung durch den Kredit denken. Ein Vermieten sollte nur dann infrage kommen, wenn die Mieteinnahmen die monatliche Kreditrate zumindest decken, im Idealfall sind sie etwas höher.

Wer selbst einzieht hat den Vorteil, dass er keine weitere Miete zahlen muss bzw. die Kreditrate sozusagen die Miete ersetzt. Die Rückzahlung des Kredites ist dadurch besser planbar und die Verantwortung liegt ausschließlich beim Eigentümer und nicht bei einem Mieter, von dessen Zahlungen die Kreditrückzahlung abhängig ist.

In diesem Sinne ist es ratsam nur dann zu vermieten, wenn der Kredit auch ohne Mieteinnahmen zumindest über einen kurzen Zeitraum zurückgezahlt werden kann.
 

Wann lohnt sich das Vermieten gegenüber dem Eigenbezug?

Angesichts steigender Immobilienpreise ist es immer eine Überlegung wert, sich jetzt die Traumimmobilie zu sichern, wenn sie zum Verkauf steht. Auch die Kreditkonditionen sind durch den niedrigen Leitzins aktuell sehr günstig. Bis die Immobilie zur Eigennutzung gebraucht wird, kann sie vermietet werden, auch die Kündigung ist nicht schwer, da der persönliche Eigenbedarf vom Mieterschutz als Grund akzeptiert wird.

Allerdings sollte nur dann vermietet werden, wenn sich die Rendite auch tatsächlich lohnt. Denn mit dem Vermieten entstehen Nebenkosten, wie beispielsweise die Einkommenssteuer. Wird als Privatperson vermietet, ist keine Bilanzierung notwendig, die Erträge können in der Einkommenssteuererklärung festgehalten werden. Wenn die Immobilie vermietet wird, muss auch nach Abzug der Kreditraten ein Überschuss vorhanden sein. Denn als Vermieter ist der Eigentümer für die Instandhaltung verantwortlich, die Kosten dafür können nicht auf den Mieter übertragen werden, lediglich ein dem Index entsprechendes Anheben der Miete ist möglich.

Bleibt ein Überschuss vorhanden und ist mit einer guten Rendite zu rechnen, ist der Kauf einer Immobilie zum Vermieten sicher eine gute Entscheidung.
 

Was sind die Vorteile des Eigenbezugs?

  • Wer sich dazu entscheidet, selbst einzuziehen statt zu vermieten, hat den großen Vorteil der guten Planbarkeit der Finanzierung.

  • Mietausfälle gibt es nicht und es besteht nur eine Verpflichtung gegenüber der Bank.

  • Instandhaltungsmaßnahmen dienen der eigenen Wohnqualität und es wird dementsprechend lieber darin investiert.

  • Sind die Raten für den Kredit abbezahlt, müssen nur noch die Betriebskosten bezahlt werden, die monatlichen Ausgaben reduzieren sich somit auf ein Minimum.