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Mietnomaden - Wenn Mieter nicht zahlen

Wie sie als Vermieter gegen Zahlungsverweigerer vorgehen

Vermieter sind darauf angewiesen, dass Mieter ihren monatlichen Mietzins bezahlen. Dementsprechend groß ist die Angst, an Mietnomaden zu geraten. Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei, dieses Risiko möglichst gering zu halten.

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Mietnomaden sind Mieter, die bereits vor Abschluss eines Mietvertrages wissen, dass sie die Miete schuldig bleiben. Das sieht man ihnen auf den ersten Blick nicht zwingend an. Umso wichtiger ist es für Vermieter, sich rechtlich und finanziell so gut wie möglich gegen Zahlungsverweigerer abzusichern. Denn neben dem Ausfall des Mietzinses kommen auf Sie Gerichtskosten im Zuge einer Zwangsräumung und oftmals Reparaturkosten in der betroffenen Wohnung zu.

Diese Maßnahmen können Vermieter ergreifen

Wenn ein gerichtlicher Beschluss vorliegt und die Kündigung offiziell ist, kann der Vermieter zum Stichtag eine Delogierung vornehmen. Selbst darf er bei der Umsetzung vom Räumungsurteil freilich nicht Hand anlegen, es muss ein Gerichtsvollzieher und meist auch ein Sicherheitsdienst damit beauftragt werden. Der Mietnomade hat das Haus zu verlassen und die Schlüssel abzugeben. Bei der Räumung muss der Vermieter nicht sofort die Möbel entfernen, sondern es gibt die Möglichkeit einer Räumung nach Berliner Modell, bei der die Möbel einfach im Raum eingeschlossen werden und der Mietbetrüger keinen Zugang mehr hat.

Erfolgt keine Reaktion und vor allem keine Zahlung, besteht die Möglichkeit der Pfändung. Der Gerichtsvollzieher begutachtet dafür die vorhandenen Möbel und Elektrogeräte und markiert all jene, die sich noch zur Pfändung eignen. Sparbücher und Wertpapiere können nicht gepfändet werden. Wird im Rahmen der Delogierung und Pfändung ein Ertrag erzielt, ist dieses Geld an den ehemaligen Mietbetrüger zu zahlen. Doch dieser Fall ist sehr unwahrscheinlich, da es selten genug wertvolle Dinge zu holen gibt.

Mietnomaden erkennen – Eine schwierige Angelegenheit

Eine verlässliche Statistik über Mietnomaden gibt es nicht. Die Dunkelziffer ist hoch, weil viele Vermieter den zähen Rechtsweg scheuen. Die Mietschulden können bis zu 25.000 Euro und mehr betragen.

Der Ablauf ist ähnlich: Vermieter fallen oft auf solide Anzugträger wie Juristen oder Ärzte, aber auch auf Handwerker oder Angestellte herein. Das geht quer durch alle Berufsgruppen. KSV-Auskünfte, Bankbürgschaften und Gehaltsabrechnungen der vermeintlich solventen Mieter sind häufig gefälscht. Und: Die Menschen handeln in betrügerischer Absicht. Das unterscheidet sie von Mietern, die durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit in Not geraten sind und nun Zahlungsprobleme haben.

Das größte Problem dabei ist, dass in diesen Fällen, selbst wenn wichtige Gründe für eine Kündigung vorliegen, die Kündigung erst gerichtlich durchgesetzt werden muss. Die Kosten für den Anwalt bleiben in der Regel jedoch ebenfalls beim Wohnungseigentümer – zusätzlich zum entstandenen Mietausfall.

Checkliste Mietnomaden:

  • Lassen Sie sich nicht vom Auftreten des Mieters blenden
  • Fordern Sie Wohnungsinteressenten dazu auf, eine freiwillige Selbstauskunft auszufüllen, die Name, Adresse und Gehaltsnachweis enthält.
  • Auf der Website der österreichischen Justiz www.justiz.gv.at ist eine Insolvenzdatei einsehbar. Durch die Eingabe des Namens und Wohnortes erhalten Sie gegebenenfalls Auskunft über ein laufendes Konkursverfahren wegen Zahlungsunfähigkeit.
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom vorherigen Vermieter einholen
  • Kaution als Mietsicherheit verlangen
  • Mietausfall- und Rechtsschutzversicherungen abschließen
  • Schlüssel erst bei Vertragsabschluss und gezahlter Kaution sowie Miete dem Mieter aushändigen
  • Auskunft über die Bonität des Interessenten einholen
  • Wenn ein Interessent am liebsten schon am nächsten Tag einziehen möchte, sollten Sie misstrauisch werden. Üblicherweise gilt es schließlich, die Kündigungsfrist des vorherigen Mietvertrages einzuhalten.
  • Achten Sie auf eine detaillierte Dokumentation bei der Wohnungsübergabe inklusive Wohnungsübergabeprotokoll mit Unterschrift, der Anwesenheit von Zeugen, Fotos und Skizze.
  • Bleibt Ihnen ein Mieter den Mietzins schuldig, können Sie ihm als Vermieter eine Mahnung zukommen lassen. Geschieht daraufhin noch immer nichts, folgt als nächster Schritt die Kündigung des Mietvertrags.
  • Zieht der Mieter nach der Vertragskündigung nicht freiwillig aus, können Sie über einen Anwalt eine Räumungsklage einreichen.

Gibt es eine Datenbank oder Liste mit Mietnomaden?

Vor wenigen Jahren wurde in Österreich von zwei Privatpersonen der Versuch gestartet, eine Datenbank mit Mietnomaden kostenlos für Vermieter zugänglich zu machen. Heute ist diese Seite aus dem Internet aber verschwunden. Der Mieterschutzverband hat sich heftig dagegen gewehrt und auch aus rechtlicher Sicht war die Nennung der Mietnomaden nicht erlaubt, da die Persönlichkeitsrechte verletzt wurden.

Eine legale Kartei mit Mietnomaden

Um herauszufinden, ob ein Mieter zahlungsfähig und -willig ist, bietet sich deshalb nur eine Bonitätsprüfung beim KSV an. Diese darf ein gewerblicher Vermieter machen lassen, wenn nachweislich ein wirtschaftliches Interesse besteht. Das ist bei der Vermietung der Fall. Die Auskunft wird über einen Notar bzw. einen Anwalt oder eigene Auskunfteien beantragt und ist kostenpflichtig.

Eine weitere Möglichkeit ist, den Mieter um eine Selbstauskunft zu bitten. Das sollte am besten gleich beim Inserieren erwähnt werden. Der Vermieter muss darauf achten, dass die Auskunft möglichst aktuell ist, da sich in einem Jahr aus finanzieller Sicht einiges ändern kann. Die Auskunft ist zwar keine Versicherung dafür, dass der Mieter in Zukunft immer pünktlich zahlen wird, doch sie kann zumindest ein Ausschlusskriterium sein, falls sich der Mieter zur Vorlage der Selbstauskunft weigert.

So erfahren Vermieter mehr über die Zahlungsmoral

Ein Vermieter, der sich nicht ganz sicher ist, kann sich vom potentiellen Mieter die bisherige Wohnadresse geben lassen, um sich über das dortige Zahlungs- und Wohnverhalten des Mieters zu erkunden. Fragen, die die Persönlichkeitsrechte des Mieters verletzten, wie z.B. zum Religionsbekenntnis, sind nicht erlaubt, doch allgemeine Fragen sind erlaubt.

So führt der Kompromiss zum Zahlungsziel

Nicht jede Zahlungsverzögerung ist gleich ein Anzeichen für einen Mietbetrug. Statt gleich den Anwalt einzuschalten, sollte der Vermieter erst das Gespräch mit dem Mieter suchen. Oftmals können vorübergehende finanzielle Engpässe der Grund sein. In solchen Fällen können Ratenzahlungen oder ein nachträgliches Zahlen vereinbart werden, das muss dann aber schriftlich festgehalten werden. Der Vermieter muss in dem Vertrag darauf hinweisen, dass es sich nicht um einen Zahlungsverzicht, sondern nur einen Aufschub handelt, d.h. die ausständigen Mieten addieren sich.