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Bestellerprinzip

Debatte zur Einführung des Prinzips in Österreich

Die Idee des Bestellerprinzips lässt österreichische Mieter und Vermieter aufhorchen. Sollte das Prinzip in Österreich eingeführt werden, würde die Bezahlung des Immobilienmaklers zur Verhandlungssache werden. Die Makler befürchten, dass ihre Dienste dann nur mehr für Kaufimmobilien, für die dieses Prinzip nicht gilt, in Anspruch genommen werden.

Kurzdefinition – Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip sieht vor, dass derjenige für die Maklerkosten aufkommt, der den Makler mit dem Finden eines Mieters bzw. einer Mietwohnung auch beauftragt. Demzufolge können diese Zusatzausgaben nicht mehr – wie bisher – auf den Mieter übertragen werden, sondern der Vermieter wird vom Makler zur Kasse gebeten. Das Prinzip soll gemeinsam mit der Mietpreisbremse eine Erleichterung für die Mieter darstellen. Das Bestellerprinzip, das ausschließlich für Mietimmobilien angedacht ist, gilt in Österreich noch nicht, in Deutschland wurde es 2015 eingeführt.

Wie sieht die aktuelle Debatte in Österreich aus?

Aktuell müssen Mieter laut österreichischer Arbeiterkammer bis zu zwei Brutto-Monatsmieten bezahlen, wenn der Mietvertrag unbefristet oder auf mehr als drei Jahre befristet ist. Der Konsumentenschutz und die Mietervereinigung kritisieren, dass dies vor allem für Familien und junge Erwachsene zu einer finanziellen Belastung werden kann und deshalb eine kleinere Wohnung gemietet werden muss. Das Bestellerprinzip und die damit in Zusammenhang stehende Mietpreisbremse werden dementsprechend als große Entlastung für den Mieter eingestuft. Auch die Grünen begrüßen diese Idee, da der Immobilienmakler ohnehin im Interesse des Vermieters handle und der Mieter für eine Leistung bezahlen müsse, die eigentlich dem Vermieter erbracht wird. Außerdem würden aktuell zu hohe Provisionen verlangt. Im April 2015 wurde von den Grünen bereits ein Antrag zur Bewilligung des Bestellerprinzips im Parlament eingereicht, jedoch ohne Erfolg.

Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft begrüßt diese Entscheidung. Als Argument dafür wird angeführt, dass der Vermieter die Kosten für Inserate, Energieausweis, Besichtigungen usw. nicht bei der Höhe der Miete berücksichtigen könne. Außerdem profitiere auch der Mieter von einem Makler, da dieser eine konkrete Wertschätzung und Bestandsaufnahme der Wohnung macht und zum Hinweisen auf eventuelle Mängel verpflichtet ist. Für den Mieter stellt der Makler in dieser Hinsicht einen Schutz dar.

Eine große Gefahr sieht der ÖVI hingegen für den Berufsstand des Immobilienmaklers. Wenn der Vermieter für die Kosten aufkommen müsste, wird befürchtet, dass stattdessen lieber auf die Hilfe vom Experten verzichtet wird und der Vermieter auf privatem Weg gesucht wird.

Anders als bei der Mietpreisbremse, die in Deutschland gleichzeitig mit dem Bestellerprinzip eingeführt wurde, stößt die Idee der Bezahlung durch den Auftraggeber in Österreich auf offene Ohren, auch wenn aktuell keine diesbezüglichen Maßnahmen getroffen werden.

Was passiert, wenn das Bestellerprinzip in Österreich eingeführt wird?

Auswirkungen auf den Mieter

Würde das Bestellerprinzip gemeinsam mit der Mietpreisbremse in Österreich gelten, hätte es vor allem auf den Mieter positive Auswirkungen. Er müsste nicht mehr automatisch die Kosten für den Makler übernehmen, es wäre somit nur noch die Kaution als Mehrzahlung notwendig. Allerdings muss der Mieter umso aufmerksamer das Kleingedruckte des Mietvertrages lesen, da in diesem vereinbart werden kann, dass der Mieter die Kosten übernimmt. Außerdem könnte es durchaus sein, dass der Vermieter die Maklerhonorare auf die Miete umschlägt, d.h. dass der Mieter dauerhaft mehr für die Wohnung bezahlen muss. Wie viele Beispiele aus Deutschland zeigen, werden die Kosten für den Makler vom Vermieter gerne auf anderen Wegen wieder eingeholt. So steigen z.B. die Preise für die Nutzung des Mobiliars. Außerdem ergeben sich einige Tücken, auf die der zukünftige Mieter achten muss. So gab es in Deutschland z.B. einige Fälle, in denen die Mieter unbewusst einen Makler beauftragten. Macht der Makler im Zuge einer Wohnungsbesichtigung den Vorschlag, sich für den Mieter nach weiteren Wohnungen umzusehen, gilt der Vermieter nicht mehr als Auftraggeber. Mit der Frage, ob die mündliche Zusage durch den Mieter einer Auftragsvergabe gleichkommt, beschäftigen sich zurzeit einige deutsche Gerichte.

Verzichtet der Vermieter ganz auf einen Makler, ist das für den Mieter von Nachteil, da der Mietvertrag für ihn dadurch undurchsichtiger wird. Zu den Aufgaben des Maklers gehört es nämlich, den Mieter über seine Rechte und Pflichten aufzuklären. Außerdem bleibt zu befürchten, dass die Auswahl an Wohnungen kleiner wird, da immer mehr Immobilien privat vermittelt werden. Die Wunschimmobilie rückt für den Mieter in weite Ferne.

Auswirkungen auf den Vermieter

Für den Vermieter ist das Bestellerprinzip auf den ersten Blick ein großer Nachteil, da er für gewöhnlich der Auftraggeber ist, d.h. er würde auf den Kosten sitzen bleiben. Eine Alternative dazu ist die Eigenvermarktung der Immobilie, die in ländlichen Regionen und Gebieten mit einer geringen Wohnungsnachfrage ohnehin schon üblich ist. In begehrten Wohngegenden sollte der Vermieter aber lieber in den sauren Apfel beißen und trotzdem einen Immobilienmakler beauftragen. Er holt das Beste aus der Wohnung heraus und kann sie professionell vermarkten.

Eine legale Möglichkeit, sich die Kosten für den Makler wieder hereinzuholen, ist das Anheben der Miete oder auch eine höhere Ablöse für vorhandene Möbel. Allerdings könnte es dadurch schwieriger werden, einen Interessenten für die Wohnung zu finden.

Auswirkungen auf den Immobilienmakler

Auf den ersten Blick scheint sich für den Immobilienmakler nicht viel zu ändern. Ist der Vermieter der Auftraggeber, handelt er in dessen Interesse, bezahlt der Mieter die Courtage, macht er sich für ihn auf die Suche nach passenden Wohnungen. Die Bezahlung würde gemäß einer gesetzlichen Regelung von 2010 in Österreich mit maximal zwei Monatsmieten gleich bleiben.

Allerdings befürchten viele Immobilienmakler, dass Vermieter und Mieter auf ihre Dienste verzichten würden, sollte die Finanzierung nicht wie bisher eindeutig geregelt sein. In Deutschland konnten derartige Tendenzen bereits festgestellt werden. Die Makler müssten sich im Rahmen des Bestellerprinzips darum bemühen, ihre Leistungen stärker hervorzuheben und transparenter zu arbeiten, damit Mietern und Vermietern bewusst wird, dass sich die Bestellung eines Maklers lohnt.

Häufig gestellte Fragen

Wieso lohnt es sich für Vermieter, trotz Bestellerprinzip einen Makler zu beauftragen?

Als Profi weiß der Immobilienmakler, wie die Wohnung richtig zu vermarkten ist. Das beginnt bei professionellen Bildern und einem aussagestarken Exposé und endet bei der Berechnung der Miete anhand von verlässlichen Vergleichswerten. Einen passenden Mieter zu finden nimmt mit den Wohnungsbesichtigungen und der Auswahl anhand bestimmter Kriterien viel Zeit in Anspruch, die sich kaum ein berufstätiger Vermieter nehmen kann.

Gilt das Bestellerprinzip auch bei Wohnungskäufen?

Die Bezahlung durch den Auftraggeber ist nur bei Vermietungen angedacht. Immobilienkäufe sind von dem Prinzip nicht betroffen.

Fazit

Das Bestellerprinzip erscheint als eine faire Lösung für das altbekannte Problem der finanziellen Mehrbelastung des Mieters durch die Maklercourtage. Den vielerorts zu hohen Provisionen würde damit Einhalt geboten werden und die Frage nach der Bezahlung wäre geklärt. Verlierer dieser Regelung wären die Makler, deren Beauftragung nicht mehr so selbstverständlich wäre und die sich mehr um ihre Kunden bemühen müssten.