Gut beraten

Kaufen ist das bessere Mieten. Denn Mieten wird Jahr für Jahr teurer - laut Statistik Austria stiegen die Mietpreise in Österreich seit 2011 um 15 Prozent. Da wird Eigentum immer interessanter, auch weil die Zinsen am tiefen Niveau ausharren. Wer eine Wohnung kaufen oder ein Haus bauen will, doch weder ein stattliches Erbe noch den Glücksspiel-Jackpot vorweisen kann, kommt um einen Wohnbaukredit nicht herum.

Eine, die sich den Weg zum Eigentum zutraut, ist Marlies K. Obwohl erst 23 Jahre jung, ist die Steirerin frisch gebackene Wohnungseigentümerin. In Blumau im Bezirk Baden bei Wien hat sie sich ihren Traum vom Eigenheim erfüllt. Ihre Wohnung liegt im zweiten Stock Altbau, ist frisch saniert, großzügig geschnitten, mit hohen Räumen und altem Fischgrätparkett. Sogar ein großer Garten vor dem Haus gehört zu Marlies Domizil dazu. Nach Wien zur Arbeit pendelt sie 30 Minuten.

Wer jetzt denkt, die junge Dame sei beschenkt worden oder hätte geerbt, irrt. Marlies ist zielstrebig und fleißig, arbeitet seit sechs Jahren in Vollzeit. Gleich nach der Matura ging sie nach Wien, wollte zur Hundestaffel der Polizei. Aus dem Vorhaben wurde nichts, dennoch ging sie ihren Weg. Nachdem sie im Sicherheitsdienst des Flughafens Wien tätig war, arbeitet sie nun bald drei Jahre als Justizwachebeamtin in der Josefstadt. Den Entschluss eine Wohnung im Rahmen einer Wohnbaufinanzierung zu kaufen, statt weiter zu mieten, fasste Marlies relativ spontan: „Mit der jüngeren Cousine war vereinbart, dass sie meine Mietwohnung in Wien übernehmen wird. Weil die Mieten in Wien so hoch sind, hatte ich keine Lust mehr zu bleiben“, sagt sie. Um einen Preisrahmen für die Immobiliensuche im Wiener Speckgürtel zu bekommen, vereinbarte sie einen Termin bei der Bank. „Dort wurden fürs Erste die wichtigsten Ausgaben von meinem Netto-Gehalt abgezogen, sodass ich eine Vorstellung einer möglichen Rate hatte. Das Ergebnis hat mich positiv überrascht, war für mich aber immer nur ein Richtwert, zu dem ich einen Polster behalten wollte“, erinnert sich Marlies.  

Die anschließende Wohnungssuche dauerte nicht allzu lange. An die ersten Eindrücke ihrer Wohnung erinnert sie sich genau: „Schon als ich in die Allee einbog, wusste ich, hier bin ich richtig.“ Ihren Entschluss zum langfristigen Kauf anstatt Miete, sieht sie mehr pragmatisch als risikobehaftet: „Teure Mieten sind für umsonst. Auf lange Sicht gesehen, zahle ich lieber dasselbe Geld für Kreditrate und Betriebskosten. Mit dem Unterschied, dass es mir irgendwann gehört.“ Tatsächlich plagt heute viele Mieter die Angst vor dem Pensionsschock: Solange geregelte Einkommen vorhanden sind, ist die Miete kein Problem. Doch spätestens mit der Pension steht ein markanter Schnitt im Einkommen bevor. Die Zeit bis dahin kann man natürlich auch nutzen, um einen Kredit zurück zu zahlen.

Diesen Gedanken teilt wohl jeder, der mit der Idee liebäugelt Eigentümer zu werden. Wer auf der Suche nach dem passenden Eigentumsobjekt nicht sofort einen Banktermin vereinbaren möchte, und trotzdem nicht im trüben Wasser fischen möchte, kann sich fürs erste selbst helfen. Eine bewährte Faustformel verschafft Abhilfe, weiß Sabine Arnold, Bankkauffrau und Immobilienspezialistin der Bank Austria: „Die monatliche Kreditrate darf nicht höher sein als die Hälfte des Gehaltsnettoeinkommens.“ Wer seine Wunschimmobilie gefunden hat, muss im Rahmen der konkreten Kreditverhandlung mit der Bank exakt feststellen, wie hoch die monatliche Belastung in Ratenform sein darf. Mit dem Immobilienspezialisten werden Einnahmen und Ausgaben in Form einer Haushaltsrechnung aufgeschlüsselt. Diese sollte wirklich lückenlos sein, daher empfiehlt es sich, aktuelle Kontoauszüge zur Hand zu nehmen. Versicherungen, Benzin, Handykosten, Leasingraten, Essen, Kino und Kleidung - alle Fixausgaben sind wichtig. Die Immobilienspezialistin empfiehlt: „Man sollte hier wirklich mit offenen Karten spielen.“

Das Um und Auf einer nachhaltigen Finanzierung ist eine vernünftige Wohnbaukredit Gesamtsumme. Nur so kann gewährleistet sein, dass Käufer glücklich mit ihrer Entscheidung zum Eigentum bleiben. Auch mit Marlies Kobald wurde ein sinnvoller Finanzierungsrahmen akribisch abgeklärt. Relevant zur Berechnung einer vernünftigen Gesamtkreditsumme sind der Kaufpreis, von dem sich die einmaligen Nebenkosten wie Maklergebühr, Grundbuchgebühr und das Honorar für den Notar ableiten. Der Traum vom Eigenheim sollte dabei realistisch betrachtet werden.

Die Finanzierung der Wunschimmobilie erfordert Fachwissen. Immobilienspezialisten wie Sabine Arnold von der Bank Austria stehen Interessierten für eine ausführliche fachliche Beratung zur Verfügung. Ein Immobilienspezialist als Ihr persönlicher Ansprechpartner soll Sie auf Ihrem Weg zur eigenen Immobilie begleiten und Ihnen Tipps für die beste Entscheidung zu geben.

Entscheidend für die Höhe Ihres Kredits sind einerseits Ihre Eigenmittel. Andererseits die Nebenkosten und Investitionskosten wie zum Beispiel Möbelanschaffungen für Neubauten oder Renovierungskosten für gebrauchte Immobilien. Rechnen Sie 10 Prozent Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundbuchgebühr), auch für die Erstmöblierung von Neubauten wird mit rund 10 Prozent des Kaufpreises kalkuliert, um die Renovierungskosten abzuschätzen, sollten Sie wenn notwendig Kostenvoranschläge einholen. Addieren Sie alle Posten und ziehen Sie ihre Eigenmittel aus Bausparvertrag oder Barvermögen ab. So erhalten sie eine realistische Gesamtkreditsumme.

Die Bank betrachtet Ihre Einnahmen und Ausgaben im Verhältnis zur Gesamtkreditsumme und Kreditlaufzeit. Wer wissen will, was an Rate leistbar ist, sollte eine Haushaltsplanrechnung anstellen. Auch die Bank wird eine solche Aufstellung mit Ihnen anfertigen. Als Einkommensnachweis werden bei Angestellten der aktuelle Gehaltszettel verlangt. Freie Mitarbeiter und Selbstständig Erwerbstätige bringen Honorarnoten der letzten sechs Monate oder den letztgültigen Steuerausgleich mit. Eine bewährte Faustformel als Tipp von Sabine Arnold: "Die monatliche Kreditrate darf nicht höher sein als die Hälfte des Gehaltsnettoeinkommens. Wünsche dürfen das Budget nicht übersteigen.“  Unterm Strich sollte der Aufwand für die Kreditrate die Gewohnheiten nicht einschränken. Auf Urlaub fahren, mal ins Theater gehen oder einem Einkaufsbummel - alledem sollte trotz Kredit nichts im Wege stehen.

Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln, benötigt die Bank ein Immobilienexposé. Aus diesem gehen Basisinformationen wie Lage, Grundriss, Wohnfläche, Energiekennzahl, Baujahr und Ausstattung hervor. Anhand dieser Angaben wird die Bank Ihre Immobilie bewerten. Die Kosten für die Schätzgebühr werden mit dem Kreditvertrag verrechnet.

Damit man den Überblick in Sachen Wohnfinanzierung nicht verliert, sollte man fixe Bestandteile des Kreditvertrags verschiedener Banken mit einander vergleichen. Eckpunkte können hier etwa sein: Zinssatz, Bearbeitungsgebühr, Kontoführungsgebühr, Notariatskosten, Schätzgebühr. Vergleichen lohnt sich!

Das Leben lässt sich nicht planen und doch helfen Kalkulationen und realistische Einschätzungen dabei Risiken bestmöglich zu versichern. Zukunftssorgen, offene Fragen oder absehbare private oder berufliche Veränderungen sollten Sie im Vorfeld mit ihrem Bankberater offen ansprechen. Gemeinsam mit dem Immobilienspezialisten der Bank können Maßnahmen zur Vorsorge und Absicherung individuell angepasst werden.