Hypothekarkredit

Der Klassiker

Ein Hypothekarkredit ist eine gute Lösung, um einen Bau oder Kauf einer Immobilie finanzieren zu können und auch ohne Sicherheiten faire Konditionen und niedrige Zinssätze zu bekommen. Das Schreckgespenst Hypothek ist bei genauerer Betrachtung recht zahm.

Beim Hypothekarkredit erhält die Bank im Gegenzug der Bereitstellung des Kredites als Sicherheit ein Pfandrecht an der Liegenschaft (Eigentumswohnung, Haus, Gewerbeimmobilie). Das Pfandrecht - die Hypothek - wird im Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht die Liegenschaft zu verwerten, falls der Kredit nicht in der vereinbarten Form getilgt werden wird. Durch diese hohe Sicherheit ist es eine der langfristigsten und günstigsten Darlehensform.

Hypothekarkredit: alle wichtigen Fakten

  • Grundbücherliche Absicherung niedriger Zinsen
  • Laufzeiten zwischen 10 und 40 Jahren
  • Die Zinssätze sind meistens variabel und richten sich nach den Refinanzierungssätzen (EURIBOR)
  • Der Kredit wird in regelmäßigen (monatlichen) Raten getilgt; eine Tilgung zum Kreditende sowie eine vorzeitige Sondertilgung sind meistens möglich
  • Zusätzliche einmalige Kosten durch Eintragung ins Grundbuch 

Welche Konditionen gelten für Hypothekendarlehen?

Die Zinssätze von Darlehen mit Hypothek sind mit denen von Bauspardarlehen zu vergleichen, d.h. sie sind relativ niedrig. Aktuell sind bei einer Laufzeit von 25 Jahren ca. 3,5 Prozent üblich. Zu beachten ist, dass die Nebenkosten relativ hoch sind. Zusätzlich zu den Kontoführungsgebühren fallen für den Kreditnehmer noch Bearbeitungsgebühren an, die zwischen 1 und 2,75 % liegen.

Bei den Krediten ist zwischen Festbetragshypotheken und Höchstbetragshypotheken zu unterscheiden. Eine Hypothek mit Festbetrag dient zur Sicherung einer bestimmten Summe, sie wird mit den Rückzahlungen des Kredites immer geringer. Bei einer Höchstbetragshypothek werden sämtliche Forderungen bis zu einem vereinbarten Höchstbetrag in den Kredit aufgenommen, vor allem während der Bauzeit kann die Hypothek also sogar noch steigen.

Auffallend bei Hypothekarkrediten ist, dass sie für gewöhnlich mit einer längeren Laufzeit veranschlagt werden. Während bei Bausparkrediten die übliche Laufzeit 20 Jahre beträgt, sind es bei Hypotheken durchschnittlich 30 Jahre. Für den Kreditnehmer bedeutet das, dass er pro Monat niedrigere Raten zahlen muss, dafür hat er in Summe aber mehr zurückzuzahlen und es dauert einige Jahre länger, bis er schuldenfrei ist und die Immobilie eine Sicherheit darstellt. Hypothekarkredite sind nicht unbedingt an die Verwendung für ein Bauvorhaben oder Sanierungen gebunden.

Was passiert, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird?

Wenn es sich um einen kurzfristigen Zahlungsengpass handelt, sind Banken meist dazu bereit, dem Kreditnehmer entgegenzukommen und die monatlichen Raten zeitweise zu senken oder die Zahlung auf später zu verschieben. Das ist für den Kreditnehmer zwar mit Mehrkosten verbunden, aber immerhin muss er nicht um sein Haus bangen.

Im schlimmsten Fall kann die Bank aber das Haus pfänden, d.h. es wird zwangsversteigert. Der Erlös daraus wird für das Begleichen der Restschuld verwendet. Gerade das macht vielen Kreditnehmern Angst. Tatsächlich ist das aber nur der allerletzte Schritt, grundsätzlich werden die Banken gemeinsam mit dem Betroffenen versuchen, eine Lösung zu finden. Wer seine monatlichen Kreditraten fristgerecht zahlt, braucht vor einer Zwangsversteigerung aufgrund einer Hypothek keine Angst zu haben. Einfach so kann das Haus nicht weggenommen werden.

Welche Kreditsumme ist bei einem Hypothekarkredit möglich?

Die Höhe des Kredites hängt vom Wert der zu belehnenden Immobilie ab. Die meisten Banken gewähren einen Hypothekarkredit in Höhe von 80 % des Gesamtwertes. Ist eine Liegenschaft 300.000 Euro wert, kann der Kredit also bis zu 240.000 Euro ausmachen. Die restlichen 20 % werden als Eigenkapital für die Finanzierung vorausgesetzt. Das Pfandrecht, das im Grundbuch vermerkt wird, beträgt allerdings bis zu 130 %. Die Banken wollen sich damit vor möglichen zusätzlichen Kosten, wie z.B. die Ausgaben im Rahmen einer Versteigerung schützen. Wenn der Kredit ordentlich zurückgezahlt wird, muss vom Hausbesitzer aber nur die vereinbarte Kreditsumme zurückgezahlt werden.

So funktioniert die Eintragung ins Grundbuch

Sobald ein Hypothekarkredit vereinbart bzw. der Vertrag unterzeichnet wurde, wird die Bank neben dem Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Ist der Kredit abbezahlt, wird der Eintrag wieder gelöscht. Das Eintragen kann aber teuer werden: Es werden dafür 1,2 % vom Pfandrecht als Gebühr fällig.

Auf einer Immobilie können auch mehrere Hypothekendarlehen lasten. Für den Eigentümer ist dies jedoch nicht zu empfehlen, da die zweitgereihte Bank meist schlechtere Konditionen bietet, da sie im Pfändungsfall schlechter wegkommt als die erste. Die Zinsen und Gebühren können so hoch sein, dass eine andere Kreditform bessere Konditionen bietet.