Der Weg zur Eigentumswohnung kann unter Umständen steinig sein. Unter anderem wegen des Dickichts an juristischen Fachtermini, mit denen man im Rahmen des Vertragsabschlusses konfrontiert wird. In diesem Beitrag haben wir den WEG-Gesetzestext in seinen Bestandteilen für dich aufgeschlüsselt.
Wer eine Wohnung kauft muss nicht nur den Vertrag mehrfach gründlich durchlesen, sondern sich auch über die rechtliche Situation in Österreich informieren. Eigentümer einer Wohnung ist nur derjenige, der im Grundbuch als solcher vermerkt ist.
Laut Wohnungseigentumsgesetz – manchmal auch als Wohnungseigentümergesetz bezeichnet – ist das Wohnungseigentum das Recht, über eine Wohnung alleine zu verfügen und sie ausschließlich zu nutzen. Wohnungen können von Einzelpersonen, aber auch von Ehepaaren gemeinsam besessen werden. Seit einigen Jahren ist es in Österreich möglich, eine Eigentümerpartnerschaft einzugehen, d.h. auch nicht verheiratete Lebenspartner können beide als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Zu Wohnungseigentum können neben der Wohnung oder einem Reihenhaus auch Tiefgaragenplätze oder Abstellplätze sowie Kellerabteile gehören. Im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes muss deshalb eine Parifizierung, d.h. eine Nutzwertfeststellung erfolgen. Es wird ermittelt, wie viele Anteile der gesamten Liegenschaft zum Wohnungseigentum gehören. Allgemein genutzte Gebäudeflächen, wie z.B. der Aufzug oder der Gang, gehören nicht dazu. Also aufpassen, wenn die Schuhe vor der Haustüre abgestellt werden. Dies kann laut Hausordnung verboten sein, der Eigentümer hat nicht das Recht dazu!
Wie genau die Liegenschaft aufgeteilt ist und welche wohnungseigentumstauglichen Teile wozu gehören, wird mit einer Teilungserklärung genau geregelt. Sie enthält alle Infos zur Zweckbestimmung und die Art der Wohnung, eine Grundstücksbeschreibung, eine Aufteilungsbeschreibung, die Aufteilung der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.
Für eine Wohnungseigentumsbegründung in einer bereits bestehenden WEG ist Kaufinteressenten deshalb dringend zu empfehlen, sich vom Verkäufer eine Teilungserklärung vorlegen zu lassen. Für eine Änderung der Erklärung bedarf es der Zustimmung aller Eigentümer, außerdem muss sie notariell beglaubigt ins Grundbuch eingetragen werden. Wird aus Gemeinschaftseigentum Sondereigentum, ändert sich der Aufteilungsschlüssel.
Das österreichische Wohnungseigentumsgesetz ist sehr umfangreich. Vom Erwerb des Eigentums bis hin zur Kündigung gibt es zahlreiche Vorschriften. Zur rechtskonformen Abwicklung gibt es klare Regelungen für:
Der wohl wichtigste Aspekt, der im Wohnungseigentumsgesetz geregelt ist, ist der Abschluss von Kaufverträgen. Dem Gesetz zufolge kommt ein Vertrag schon bei der gegenseitigen Willenseinigung zustande, also ist auch eine mündliche Einigung verbindlich. Trotzdem ist es unbedingt zu raten, einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen. Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, gibt es bei Immobilien kein allgemeines Rücktrittsrecht. Es ist die Zustimmung des Verkäufers notwendig, sofern dem Vertrag nicht eine entsprechende Klausel hinzugefügt wurde. Das ist z.B. oft bei Kaufanwartschaftsverträgen der Fall. Ein rechtlich geltender Grund, um vom Kauf zurücktreten zu können ist, wenn der Verkäufer in Verzug gerät, z.B. wenn die Immobilie nicht rechtzeitig fertiggestellt ist. Aber auch hier kann das Wohnungseigentumsgesetz nur dann greifen, wenn der vereinbarte Termin zur Übergabe schriftlich im Vertrag festgehalten wurde.
Der Eigentümer hat gemäß dem WEG-Gesetzestext nur innerhalb der eigenen vier Wände das alleinige Bestimmungsrecht, und dann auch nur, wenn er andere Eigentümer nicht stört, z.B. durch unangekündigte Sanierungsmaßnahmen. Wer sein Wohnungseigentum so verändern möchte, dass bauliche Maßnahmen notwendig sind, braucht die Zustimmung der Miteigentümer. Das Eigentum bezieht sich in diesem Sinne auf das durch die anderen Miteigentümer eingeräumte Recht, die Wohnung ausschließlich zu nutzen.
Wie der Rest der Immobilie genutzt werden darf, wird im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart. Dieser wird zusätzlich zum Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer zwischen allen Wohnungseigentümern eines Gebäudes abgeschlossen. Wer sich eine Wohnung kaufen möchte, sollte auch einen Blick in diesen Vertrag werfen, da er mit dem Kauf übernommen wird. Die Verträge sind in den Bezirksgerichten einsehbar.
Im Wohnungseigentumsgesetz steht geschrieben, dass regelmäßig Eigentümerversammlungen abgehalten werden müssen. Die Ausschreibung eines Termins und das Abhalten sind Aufgabe der Hausverwaltung. Jeder Wohnungseigentümer hat ein Stimmrecht, d.h. es muss gemeinsam über größere Maßnahmen, wie z.B. ein Neuanstrich des Hauses oder die Sanierung des Daches, abgestimmt werden. Die Stimme richtet sich nach der Wohnfläche, d.h. je größer das Wohnobjekt, desto mehr fällt die Stimme ins Gewicht. Umgekehrt werden aber auch Aufwendungen anteilig auf die Wohnungseigentümer verteilt.
Seit 1. Januar 2015 gilt ein Zusatz im WEG-Gesetzestext. Dieser regelt, welche Ansprüche Wohnungseigentümer auf zugehörige Keller- und Gartenabteile sowie Dachböden haben. Da diese baulich von der Wohnung getrennt sind, durften sie bislang von den restlichen Hausbewohnern mitgenutzt werden – es sei denn, sie wurden im Grundbuch explizit dem Eigentümer zugeschrieben.
Garten, Keller und Dachboden gehören ab jetzt dem Immobilieneigentümer
In § 5 Abs. 3 WEG wurde folgender Satz eingefügt:
„Die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt erstreckt sich auch auf dessen Zubehörobjekte, soweit sich deren Zuordnung zum Wohnungseigentumsobjekt aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der gerichtlichen Entscheidung (§ 3 Abs.1 Z 2 bis 4) jeweils im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder –festsetzung eindeutig ergibt.“
Im Klartext heißt das, Wohnungseigentümer haben ab sofort alleinigen Anspruch auf Keller, Dachböden, Rasenflächen und Lagerplätze, selbst wenn diese nicht im Detail im Grundbuch aufgelistet wurden. Die Neuerung gilt auch rückwirkend für bereits erworbene Eigentumswohnungen.
Bestimmung des Obersten Gerichtshofes von 2011 verliert ihre Gültigkeit
Mit der Neuerung im Wohnungseigentumsgesetz verliert die Entscheidung des Obersten Gerichtshofes von Ende 2011 ihre Gültigkeit, die auf viel Kritik stieß. Der OGH hatte damals bestimmt, dass Keller, Dachböden, Gartenabteile und weitere baulich von der Eigentumswohnung getrennte Räume und Flächen zusätzlich ins Grundbuch eingetragen werden müssen. Erst dann hatte der Wohnungseigentümer alleiniges Anrecht darauf.
Wohnungseigentum und Zubehör
Der Begriff Wohnungseigentum wird seit 1. Juli 2002 im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert. Das Gesetz besagt, dass der Eigentümer seine Wohnung ausschließlich nutzen und alleine darüber verfügen darf. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und gilt auch für zugehörige Parkplätze, Geschäftsräume und, seit 1. Januar 2015, für Garten- und Kellerabteile, Dachböden und Lagerplätze.
Das zentrale mit dieser Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum verbundene Recht ist das Recht des Käufers, sich im Rang dieser Anmerkung, d.h. unter Wahrung des jeweiligen Grundbuchranges, das Wohnungseigentum einzuverleiben. Die nachrangigen Eintragungen im Grundbuch, z.B. Pfandrechte usw., kann der Wohnungseigentumsbewerber und Käufer löschen lassen. Die entsprechende gesetzliche Grundlage findet sich im § 40 WEG 2002 unter der Überschrift "Grundbücherliche Sicherstellung des Wohnungseigentumsbewerbers".
Dabei handelt es sich um eine im Grundbuch auf Antrag des Verkäufers oder des Käufers einzutragende Anmerkung des Inhaltes, dass einer bestimmten Person die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum erteilt wurde. Dies ist logischerweise nur auf Liegenschaften möglich wo Wohnungseigentum noch nicht begründet wurde. Durch die Eintragung im Grundbuch als öffentliches Register, in welches jedermann Einsicht nehmen kann, ist diese Zusage für jedermann ersichtlich und es kann sich niemand darauf berufen, nichts von einer solchen Zusage zu wissen. Grundlage für diese Eintragung ist eine entsprechende rechtsgeschäftliche Zusage, z.B. beim Kauf einer Wohnung. Eine solche Eintragung bedarf grundsätzlich eines Antrages des Liegenschaftseigentümers oder des Käufers. Ist der Liegenschaftseigentümer nicht allein Eigentümer der Liegenschaft, müssen alle Miteigentümer zustimmen.
Es ist daher grundsätzlich darauf zu achten, dass:
1. Jene Person, die diese Zusage erteilt, auch Alleineigentümer der Liegenschaft ist oder die Zustimmungen der übrigen Liegenschaftseigentümer der entsprechenden Eintragung im Grundbuch zugestimmt haben.
2. In der Anmerkung im Grundbuch die Bezeichnung der berechtigten Person und die Bezeichnung des wohnungseigentumtauglichen Objekts (zB Garagenplatz, Wohnung Top Nr 3 samt Keller) genannt werden.
Wird ein Wohnrecht eingetragen, der Name geändert oder ein Pfandrecht gelöscht, fällt dafür nur eine Bearbeitungsgebühr von 42 Euro an. Erfolgt die Eintragung jedoch im Rahmen eines Kaufs, sind 1,1 % vom Wert des Eigentums zu bezahlen. Wenn ein Pfandrecht eingetragen wird, sind 1,2 % vom Pfandbetrag zu bezahlen.
Wer ein Wohnungseigentumsobjekt erwerben möchte, sollte sich vorab unbedingt einen Auszug aus dem Grundbuch holen und sich versichern, dass keine Altlasten in Form von Hypotheken auf der Immobilie lasten.
Um die Interessen aller Wohnungseigentümer berücksichtigen zu können, gibt es bei WEGs für gewöhnlich einen externen Verwalter. Dieser kann die WEG juristisch vertreten und beraten, außerdem ist er für die Organisation und Pflege der allgemeinen Flächen und Aufgaben, wie z.B. die Anstellung eines Hausmeisters, die Wartung der Lifte, die Beauftragung einer Reinigungsfirma für die Gänge, Reparaturen usw. verantwortlich. Für gewöhnlich zahlen Wohnungseigentumsbewerber beim Kaufvertrag einen Mindestanteil an Rücklagen, die für Reparaturen verwendet werden sollen. Die laufenden Kosten sind in der Bezahlung des Verwalters bereits inkludiert.
Wer in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft wohnt, muss nicht erst die anderen Parteien um Erlaubnis fragen, wenn er seine Wohnung verkaufen möchte. Auch das Vermieten an einen beliebigen Mieter ist erlaubt. Jedoch ist der Verkäufer in Bezug auf den Energieausweis, der in Österreich bei einem Neuverkauf verpflichtend ist, angewiesen. Die Gemeinschaft muss mehrheitlich dem Einholen und gemeinsamen Bezahlen des Ausweises zustimmen und der Verwalter wird dann damit beauftragt. Weigern sich die anderen Eigentümer, kann der Miteigentümer einen Ausweis für seine Wohnung besorgen, dann aber auf eigene Kosten.
Bei Entscheidungen aller Art ist die Mehrheit der Stimmen ausschlaggebend. Diese richtet sich aber nicht nach der Anzahl der Wohnungen, sondern es gibt einen eigenen Aufteilungsschlüssel, der sich nach den im Grundbuch festgehaltenen Nutzwertanteilen richtet. Eine Person, die alleine in einer 100 m² großen Wohnung wohnt hat für gewöhnlich mehr Stimmen als zwei Personen in einer 60 m² großen Wohnung.
