Angesichts der steigenden Mieten in Österreichs Städten ist die Untermiete für viele Mieter die einzige Möglichkeit, um sich eine Wohnung in zentraler Lage leisten zu können. Das Untervermieten kann darüber hinaus auch lukrativ sein, sofern einige rechtliche Aspekte berücksichtigt werden.
Die Hauptmieterin beziehungsweise der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter die Ansprechperson. Zahlt der Untermieter seine Miete nicht, muss die Hauptmiete trotzdem fristgerecht gezahlt werden. Das bedeutet, der eigentliche Mieter muss für den Untermieter einspringen. Ein Nicht-Zahlen des Untermieters ist kein geltender Grund, um einer Kündigung aufgrund eines Ausbleibens der Miete zu entgehen. Der Untervermieter ist in diesem Sinne für den Untermieter verantwortlich. Er muss zum Beispiel auch dafür sorgen, dass sich dieser an die Hausordnung hält und er kein Störfaktor für die anderen Anrainer ist, da sonst sein eigenes Mietverhältnis bedroht sein kann.
Ein Untermieter zahlt im Vergleich zur Hauptmiete zwar mehr, die Miete darf aber nur anteilig für die von ihm genutzten Räume verrechnet werden. Für gemeinsam genutzten Wohnraum, wie etwa die Küche, gilt ein Verteilungsschlüssel, das heißt, auch der Hauptmieter muss seinen finanziellen Beitrag dazu leisten. Wie bei der Hauptmiete auch darf der Untervermieter die vom Untermieter bezogenen Räumlichkeiten nicht ohne Erlaubnis betreten. Allgemein gelten die Bestimmungen des MRG auch für Untermieter, sie können sich also bei Verstößen an die österreichische Mietervereinigung wenden.
Eine Ausnahme vom guten Schutz durch das MRG ist bei der Untermiete der Kündigungsschutz. Dem Untermieter darf ohne Nennung von Gründen gekündigt werden, wenn der Hauptmieter das Mietverhältnis auflöst. Mit dem Auszug des Hauptmieters endet auch das Mietverhältnis des Untermieters, der neue Mieter muss ihn nicht übernehmen.
Grundsätzlich kann der Vermieter kein Verbot gegen die Untermiete aussprechen. Jedoch gibt es gesetzliche Bestimmungen im MRG, an die sich der Untervermieter zu halten hat, sonst kann ihm der Vermieter kündigen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Untermiete unverhältnismäßig hoch ist, also mehr als 150 Prozent von der Hauptmiete ausmacht. Auch das Untervermieten der gesamten Räumlichkeiten ist nicht erlaubt, Untermieter können sich demnach nur zimmerweise einmieten. Ein vertraglich vereinbartes Untermietverbot ist abgesehen von diesen wichtigen Gründen nicht erlaubt und wäre unwirksam, falls es deshalb zu Streitereien vor Gericht kommt.
Eigentlich sollte eine Räumungsklage gegen den Untermieter möglich sein. Der OGH vertritt hier jedoch eine gänzlich andere Meinung. Eine Räumungsklage gegen den Untermieter ist nicht nur dann unzulässig, wenn zwischen dem Mieter und dem Untermieter ein aufrechtes Vertragsverhältnis besteht, das dem Untermieter die Benützungsbefugnis einräumt. Es verneint die Räumungsklage auch in jenen Fällen, in denen der Unterbestandsvertrag bereits abgelaufen ist. Beide Fälle stützen sich auf das aufrechte Vertragsverhältnis zwischen Eigentümer und Mieter. Liegt dieses nicht mehr vor, kann der Eigentümer den Untermieter auf Räumung klagen.
Mit dieser Frage hat sich der Oberste Gerichtshof (OGH) in der Entscheidung 6 Ob 144/03z vom 11.9.2003 auseinandergesetzt. Demnach steht einem allgemein ein Verwendungsanspruch nach § 1041 ABGB auch dann zu, wenn der vertraglich gestattete Verwendungsumfang überschritten wurde. Für Mietverhältnisse bedeutet dies, dass der Mieter, der aus der nicht gestatteten Untervermietung Gewinn gezogen hat, ersatzpflichtig ist. Der Verwendungsanspruch richtet sich nach dem angemessenen Entgelt.
Für das angemessene Entgelt bei vertragswidriger Untervermietung gilt auch der allgemeine Grundsatz bei Verwendungsansprüchen, dass selbst bei Unredlichkeit nicht alle Vorteile herausgegeben werden müssen, die ohne Verwendung nicht erzielt worden wären. Der ausgleichspflichtige Vorteil liegt hier in der Ersparnis jener Aufwendungen, die der Bereicherte für diesen Vorteil sonst hätte aufwenden müssen. Daher richtet sich der Verwendungsanspruch des Vermieters nicht auf den gesamten erzielten Gewinn aus der Untervermietung, sondern nur auf jenen Betrag, den Mieter und Vermieter für den Verzicht auf diesen Kündigungsgrund vereinbart hätten (SZ 68/115; SZ 72/125).
