Die Courtage wird oftmals auch als Provision bezeichnet und bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie an den Makler entrichtet. Wann und in welcher Höhe sie bezahlt werden muss, zeigen wir dir im folgenden Beitrag.
Egal ob du verkaufen, vermieten, ankaufen oder mieten möchtest: Prüfe vorab genau, wann und in welcher Höhe ein Anspruch für den Immobilienmakler auf eine Courtage entsteht.
Wenn mehrere Makler mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt sind, solltest du als Interessent nur einen einzigen Makler kontaktieren, um keine Provisions-Streitigkeiten auszulösen.
Ab 2022 wird voraussichtlich auch in Österreich das Bestellerprinzip eingeführt – in der Politik herrscht darüber bereits Einigkeit.
- Egal ob du verkaufen, vermieten, ankaufen oder mieten möchtest: Prüfe vorab genau, wann und in welcher Höhe ein Anspruch für den Immobilienmakler auf eine Courtage entsteht.
- Wenn mehrere Makler mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt sind, solltest du als Interessent nur einen einzigen Makler kontaktieren, um keine Provisions-Streitigkeiten auszulösen.
- Ab 2023 wird voraussichtlich auch in Österreich das Bestellerprinzip eingeführt – in der Politik herrscht darüber bereits Einigkeit.
Bei der Courtage handelt es sich um das Honorar des Immobilienmaklers. Diese Courtage wird üblicherweise auch als Provision bezeichnet. Die Begriffe werden also synonym verwendet.
Es gelten Obergrenzen für die Provisionssätze. Grundsätzlich steht dem Makler eine ortsübliche Bezahlung zu. In der Courtage sind verschiedene Leistungen enthalten, am wichtigsten ist die Vermittlungstätigkeit. Makler sind auch selbst berechtigt, Immobilien auf gewerbliche Weise zu kaufen und zu verkaufen. Eine Courtage wird hingegen dann fällig, wenn durch die Vermittlungstätigkeit des Maklers eine sogenannte „Willensübereinkunft“ zweier Parteien, konkret Verkäufer und Käufer oder Vermieter und Mieter, entsteht.
In Österreich gibt es zulässige Höchstbeträge, die von der Immobilienmaklerverordnung vorgegeben sind. Bei Mietverhältnissen ist diese von der Art des Mietvertrages abhängig. Sie beträgt:
maximal eine Monatsmiete auf bis zu drei Jahre befristete Verträge, wenn der Makler gleichzeitig Verwalter der Wohnung ist, oder bei der Untervermietung einzelner Räume
maximal zwei Mieten bei unbefristeten Haupt- und Untermieten der gesamten Wohnräume
- eine halbe Monatsmiete, wenn ein Vertrag verlängert oder in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt wird.
Wichtig ist dabei, dass die Berechnungsgrundlage für die Courtage die Bruttomonatsmiete ist. Bei einem unbefristeten Mietvertrag werden somit zwei Bruttomonatsmieten zzgl. 20 % Umsatzsteuer fällig.
Die Provision bezahlt in Österreich bei Mietwohnungen derzeit noch der Mieter der Wohnung. Im Jahr 2023 soll allerdings das sogenannte „Bestellerprinzip“ eingeführt werden, durch das sich Provisionspflicht zum Vermieter verschieben wird.
Bei Verkäufen ist die Courtage nach dem vereinbarten Kaufpreis gestaffelt:
| Kaufpreis laut Kaufvertrag | Höhe der Courtage |
| bis zu 36.336,42 € | 4 % |
| 36.336,42 € bis 48.448,51 € | maximal 1,453,46 € |
| ab 48.448,51 € | 3 % |
Bei Kaufobjekten kommt es zu unterschiedlichen Vereinbarungen, wer eigentlich die Courtage zahlen muss. Oft wird der Betrag vollständig vom Käufer getragen. Manche Makler verlangen allerdings auch vom Verkäufer eine Bezahlung.
Bei Bauträgerprojekten erfolgt der Verkauf teilweise ebenfalls mit einem Immobilienmakler, dessen Kosten dann aber typischerweise der Bauträger übernimmt.
Sobald ein rechtsgültiger Vertrag zustande kommt, muss die Maklerprovision bezahlt werden. Wurden mehrere Makler beauftragt, erhält die Provision nur derjenige, der das Geschäft vermittelt hat.
Doch es kann zu strittigen Situationen kommen: Wenn mehrere Makler mit der Vermarktung einer Immobilie beauftragt wurden und ein Suchender nicht nur einen dieser Makler kontaktiert, kann es nötig werden, dass die Provision aufgeteilt wird.
Außerdem musst du die Courtage auch dann zahlen, wenn ein verbindliches Kaufangebot unterschrieben wurde, du aber dann doch keinen Kaufvertrag unterzeichnen möchtest. Hier ist entsprechende Vorsicht bei rechtsverbindlichen Dokumenten geboten.
Eine Ausnahme bilden Alleinvermittlungsaufträge, mit denen sich Makler das alleinige Recht der Vermittlung sichern. Wird ein weiterer Makler beauftragt oder auf andere Weise ein Käufer oder Mieter von dir als Eigentümer gefunden, muss die Provision trotzdem auch an den Makler, der ursprünglich den Alleinvermittlungsauftrag erhalten hat, gezahlt werden.
Außerdem kann der Makler für bereits erbrachte Leistungen und als Ersatz für Aufwendungen eine Entschädigung verlangen, sofern dies den vertraglichen Honorarvereinbarungen entspricht.
Wer als Eigentümer mehrere Makler mit der Vermittlung der Immobilie beauftragt, muss trotzdem nur dem erfolgreichen Makler die ihm zustehende Provision zahlen. Das gilt auch dann, wenn jeder der Immobilienmakler einen Interessenten mit Kaufabsicht finden konnte. Entscheidend ist, welcher Kaufinteressent ein rechtsverbindliches Kaufangebot abgibt, das von dir als Verkäufer angenommen wird. Sollte der Interessent mehrere der beauftragten Makler kontaktiert haben, so muss er die Käuferprovision unter Umständen auf die unterschiedlichen Unternehmen aufteilen.
Nicht nur dann, wenn kein Geschäft zustande gekommen ist, entfällt der Anspruch des Maklers, sondern auch, wenn der Kaufvertrag nachträglich aufgelöst wird, etwa weil einer der Vertragspartner von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch macht.
Sofern es keine besonderen Vereinbarungen gibt, muss der Auftraggeber dann auch nicht für die allgemeinen Kosten des Maklers, wie etwa Kosten für Inserate, aufkommen. Eine solche Situation kann in der Praxis allerdings kaum zustande kommen. Jeder seriöse Makler lässt vorab aus genau diesem Grund eine Vereinbarung unterzeichnen, die sein sofortiges Tätigwerden ermöglicht. Auf die Rücktrittsfrist wird dadurch häufig verzichtet.
Im Maklervertrag können besondere Zahlungen vereinbart werden. So sind etwa aufwändige Werbemaßnahmen nicht automatisch in der Courtage enthalten. Auch die Zahlung eines ortsüblichen Maklerhonorars, trotz eines nicht abgeschlossenen Geschäftes, ist – sofern vertraglich vereinbart - möglich. Umso wichtiger ist es für den Auftraggeber, sich den Maklervertrag vor der Unterzeichnung genau durchzulesen.
