Umbau

Umbauarbeiten im Haus

Dass Umbauarbeiten nicht ohne Lärm- und Staubentwicklung von sich gehen, versteht sich von selbst. Wenn die Wohnqualität dadurch stark eingeschränkt ist, stellt sich bei vielen Mietern sehr schnell die Frage: Was muss geduldet werden – und gibt es Entschädigungen?

Ob Benachteiligungen von Mietern durch Umbauarbeiten geduldet werden müssen oder nicht, wird im Mietrechtsgesetzt (MRG) geregelt. Der Paragraf 8 des Mietrechtsgesetzes gibt Auskunft über die vom Mieter zu duldenden Eingriffe in sein Mietrecht. Darin wird auch geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einen Entschädigungsanspruch hat.

Erhaltungs-und Verbesserungsarbeiten

Laut Mietrechtsgesetz hat ein Mieter die vorübergehende Benützung und Veränderung seines Mietgegenstandes zuzulassen, wenn ein solcher Eingriff zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus oder zur Behebung ernster Schäden zweckmäßig ist. Dies gilt auch dann, wenn andere Mietwohnungen betroffen sind. Vermieter müssen bei Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten gegenüber Mietern so "schonend" wie möglich vorgehen ("Schonungsprinzip").

Entschädigungsanspruch

Mieter, welche die vorübergehende Veränderung und Benützung ihrer Wohnung bei Umbauarbeiten zulassen (müssen), steht unter gewissen Umständen ein Entschädigungsanspruch zu. Dieser Anspruch richtet sich entweder gegen den Vermieter, oder einen anderen Mieter, der die Arbeiten durchführen lässt. Der Entschädigungsanspruch entsteht aber erst ab einer "wesentlichen Beeinträchtigung". Die Frage - die wie so oft im Einzelfall zu klären ist - lautet: Ab wann liegt eine "wesentliche Beeinträchtigung" vor?

Anspruch auf "Genugtuung"

Liegt ein "wesentlicher Eingriff"  in das Mietrecht vor, so hat der Mieter Anspruch auf volle Genugtuung. Was alles unter den Begriff der Genugtuung fällt, hängt vom Einzelfall ab. Auf jeden Fall müssen Aufwendungen des Mieters zur Wiederherstellung des Mietgegenstandes in den vorigen Zustand ersetzt werden. Wird das oben erwähnte "Schonungsprinzip" seitens der Vermieter grob fahrlässig verletzt, steht dem Mieter auch ideeller Schadensersatz zu.

Für wesentliche Veränderungen an der gemieteten Immobilie besteht gemäß § 9 Mietrechtsgesetz (MRG) eine Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter. Die Anzeige hat alle Informationen zu enthalten, die Art und Umfang der Arbeiten in ausreichender Weise darstellen. Die Unterlassung der Anzeige kann zur Folge haben, dass der Vermieter auf Besitzstörung klagt.

Lehnt der Vermieter die angezeigte Veränderung nicht innerhalb von zwei Monaten ab, gilt seine Zustimmung als erteilt. Grundsätzlich muss der Vermieter seine Zustimmung erteilen, wenn die geplanten Veränderungen dem aktuellen Stand der Technik (z.B. das Einleiten eines Telefon- oder Internetanschlusses) oder den Erfordernissen der Haushaltsführung (z.B. Einrichtung sanitärer Anlagen) entsprechen.

Grundsätzlich haben Mieter jedoch gute Chancen, die Zustimmung des Vermieters bei Veränderungen zu erhalten, sofern diese wertsteigernd für die Immobilie und nicht allzu "verrückt" sind. Der Plan, seine 2-Zimmer-Wohnung in eine überdimensionale Badelandschaft zu verwandeln, trifft hingegen, wie ein Urteil bewiesen hat, auf kein Verständnis.

Wenn die Wohnung zu klein für die Familie wird

Spätestens jetzt beginnt die Suche nach Möglichkeiten, die geplante und notwendige Wohnraumerweiterung in die Realität umzusetzen. Gründe für eine Wohnraumerweiterung gibt es viele: Junge Familien wollen bauen und haben ein kleines Budget und benutzen deshalb das Dach des elterlichen Hauses als preiswertes Baugrundstück. Oder Kinder kommen zur Welt, wachsen heran und das Haus wird zu klein. Oder die Bauherren wollen durch neue Räume ihren Lebensstandard und den Wert ihres Hauses erhöhen.  

Fragen und Entscheidungen

Bevor jedoch mit den Maßnahmen begonnen wird, müssen viele Fragen erörtert und Entscheidungen getroffen werden: Soll sich der geplante Anbau dem Bestand unterordnen, mit ihm zu einer Einheit verschmelzen oder provokativ zu ihm in Kontrast stehen? Kann für den Anbau ein Klimakonzept entwickelt werden, von dem auch der Altbau profitiert? Welche Konstruktionsweisen und welche Materialien sind geeignet? Welchen zusätzlichen Belastungen hält die Statik des Altbaus stand? Und, gibt es Möglichkeiten die Bauzeit zu verkürzen?  

Von Dach bis unterirdisch

In der Regel bieten sich für solche Maßnahmen neben dem bereits schon erwähnten Dachboden auch der Keller an. Doch auch im Garten oder auf dem umgebenden Grundstück stecken oft Reserven, die sich noch zusätzlich erschließen lassen. Der Vorteil bei einem Ausbau von Keller und Dach, einer Aufstockung oder einem Anbau, sei es im Garten oder auf dem Grundstück, ob ober- oder unterirdisch, ist darin zu sehen, dass für die so gewonnene zusätzliche Wohnfläche kein teures Bauland erworben werden muss.

Mehr Wohnraum durch Dachanhebung

So blieben beispielsweise viele Dachräume bislang nur deshalb ungenutzt, weil der fehlende oder zu niedrige Kniestock einen Ausbau unmöglich machten, zumindest nicht zu akzeptablen Bedingungen zuließ. Gelöst werden können nun solche Probleme mittels einem neuen Dachhebesystem, mit dem man kostengünstig das Dach höher setzen kann, um neuen Wohnraum zu schaffen. Mit diesem System können komplette Dachstühle inklusive Eindeckung, Gauben und Schalung angehoben werden. Dabei sind die Dachform, die Dachkonstruktion und die Art der Dacheindeckung völlig unerheblich.

Dauert im Schnitt eine konventionelle Dachanhebung (Dach abdecken, Dachstuhl abbauen, Kniestock aufmauern, Dachstuhl wieder erstellen) gut drei bis vier Wochen, so ist mit dem neuen Dachhebesystem das Werk nach vier Tagen vollbracht. Bei einem Kostenvergleich hat sich ergeben, dass das neue System bis zu 35 Prozent günstiger ist, als die konventionelle Vorgehensweise.

Zu schade für Gerümpel

konventionelle Vorgehensweise. Zu schade für Gerümpel Viel zu kostbar für Gerümpel ist das Souterrain oder der Keller. Hier bietet sich an, durch einen individuell auf die Bedürfnisse zugeschnittenen Ausbau noch zusätzlichen Wohnraum, beispielsweise vom Partyraum über das Büro bis hin zu Sauna und Dampfbad, zu schaffen. Und wer dann noch genügend Planungsfreiheit in Reserve hat, kann sich mit einem Fitness-Center noch seine eigene Wohlfühl-Oase realisieren.

Unterirdisch wohnen

Sollte aber ein Ausbau des Kellers nicht in Frage kommen, eine weitere Anbau-Idee könnte die Lösung sein: Bringen Sie doch einfach ihren Anbau unter die Erde. Zumal oft auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück das Haus dem Garten nicht mehr allzu viel Fläche übrig lässt. Und wer möglichst wenig von seiner grünen Oase opfern will, der gräbt einfach sein Wohnzimmer unterm Rasen ein. Licht spendet ein Glassbullauge, das in der Betondecke sitzt und bei einem Durchmesser von 150 Zentimeter für gute Lichtverhältnisse sorgt.

Damit kann auch ein weiteres Problem gelöst werden: Denn wer einen Anbau ans Haus setzt, deckt meistens Fenster ab; der Raum dahinter wird dunkel, wenn man sich nicht helle Kunstgriffe einfallen lässt.