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Bauträger

Den passenden Bauträger finden

Die Zusammenarbeit mit Bauträgern kann sich auf der Suche nach einem Grundstück durchaus lohnen. Er weiß sehr gut über den aktuellen Markt Bescheid und kann dabei helfen, die Nadel im Heuhaufen zu finden. Eine Investition, die sich lohnt.

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Der Bauträger – Eine Definition

Bauträger sind Baugesellschaften, die Grundflächen von Gemeinden unter Auflagen erwerben, beplanen, erschließen, bebauen und dann als einzelne bebaute Parzellen oder Wohneinheiten gewinnbringend an private Hauskäufer zu Festpreisen (Pauschalpreisen) veräußern.

Der Unterschied zu einem Bauunternehmer ist, dass der Bauträger auch für den Liegenschaftsankauf verantwortlich ist und sich das Grundstück bis zum Verkauf in seinem Besitz befindet, während bei einem Bauunternehmen der Boden für gewöhnlich dem Häuslbauer gehört, der das Unternehmen mit der Fertigstellung der Immobilie beauftragt.

Immobilien suchen in Österreich

Die Aufgaben eines Bauträgers

Ein Bauträger kümmert sich um alle zur Vorbereitung, Abwicklung, Steuerung, Finanzierung, Durchführung, Fertigstellung und Vermarktung von Bauvorhaben notwendigen Aufgaben. Dabei tritt er als Häuslbauer vor Behörden und Bauunternehmen auf. In der Regel kauft man von einem Bauträger ein Objekt noch vor dem Bau und schließt einen Kaufvertrag ab.

Typische Immobilien, die ein Bauunternehmer besitzt und weiterverkauft, sind Wohnhausanlagen mit mehreren Wohneinheiten oder auch sanierte Altbauten. Auf der Suche nach einem Reihenhaus, einem Wohnhaus in einer Wohnhausanlage oder einer Eigentumswohnung wenden sich Interessenten am besten an einen Bauträger, der häufig bereits entsprechende Bauprojekte in Planung hat.

Vorteile der Zusammenarbeit mit einem Bauträger

Wenn Sie noch kein Grundstück besitzen, nicht die Absicht haben, sich selber danach auf die Suche zu machen und mit wenig Eigenverantwortung und nur einem Ansprechpartner bauen wollen, dann sind Sie bei einem Bauträger gut aufgehoben. Vorteile für den Immobilien-Suchenden sind die Mitgestaltungsmöglichkeiten in der Planungsphase, sofern man rechtzeitig von dem Bauvorhaben erfährt. Das bedeutet, dass individuelle Wünsche, z.B. bei Raumaufteilung, Ausstattung, Anschlüsse, und Bodenbelege berücksichtigt werden können. Des Weiteren handelt es sich immer um Erstbezugs- oder Neubau-Wohnungen. Somit fällt die Entsorgung alter Möbel weg. Außerdem profitieren Sie von energiesparenden Bauchtechniken, da die Bebauung meist mit neuwertigsten Technologien erfolgt. Die Koordination der verschiedenen Handwerksfirmen wird vom Bauträger selbst übernommen, Sie haben nur einen Ansprechpartner! Neben der finanziellen Sicherheit, die aus der Abwicklung über einen Treuhänder resultiert, ersparen Sie sich auch bei der Provision bei der Übernahme einer solchen Immobilie. Diesen Vorteilen steht entgegen, dass immer nur eine Auswahl begrenzter Immobilien zur Verfügung steht.  

Rechte und Pflichten von Bauträger und Kunden

Wichtiger Bestandteil des Vertrages mit einem Bauträger ist die Baubeschreibung. Diese definiert genau, was Sie erwerben. Nachdem mindestens zwei Drittel aller geplanten Objekte veräußert worden sind, beginnt der Bau. Manche Bauträger bauen aber auch mit eigenem Geld oder Krediten – ein riskantes Unterfangen, falls das Objekt nicht verkauft wird. Deshalb sollten Sie die Seriosität und Bonität des Partners prüfen.

Erwerben Sie ein Haus von einem Bauträger, so sind Sie Käufer eines bebauten Grundstückes, aber noch kein Häuslbauer. Bis zur Fertigstellung des Hauses und der vollständigen Zahlung des Kaufpreises sind Sie auch noch nicht Eigentümer. Dieser Unterschied ist wesentlich, denn damit haben Sie weniger Verantwortung zu tragen. Aber Sie müssen auch auf Ihr Mitspracherecht auf der Baustelle verzichten. Allein der Bauträger, der Ihnen ein mangelfreies, vertragsgemäßes Objekt garantiert, ist befugt Bauleistungen überwachen zu lassen und - falls es nicht anderes vertraglich festgelegt wurde - Abnahmen während des Baus durchzuführen. Erst bei der Objektübergabe führen Sie eine Abnahme mit den Bauträger durch. Ein Bauträger haftet in der Regel fünf Jahre für alle Mängel.

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Honorarbestimmungen

Führt ein Bauträger ein Bauvorhaben auf fremde Rechnung durch, erhält er mindestens fünf Prozent der Nettogesamtherstellungskosten (zzgl. Umsatzsteuer) für die Erbringung einer Gesamtleistung zur Abwicklung eines Bauvorhabens.

Vereinbarungen über Honorare für zusätzliche Leistungen sind zulässig für:

  • Leistungen aufgrund spezieller Erfordernisse des Bauvorhabens
  • schwierige rechtliche, wirtschaftliche und organisatorische Rahmenbedingungen des Bauvorhabens
  • die Erbringung von Leistungs-, Preis- und Termingarantien durch den Bauträger

Solche Leistungen sollen in der Regel schriftlich festgehalten werden, inklusive der Definition der Parameter für die Berechnung des Entgelts.

Wichtig ist, nie mehr als die vereinbarten Vorauszahlungen zu tätigen. Wenn ein Bauträger Konkurs geht und er bestätigt, dass er nicht mehr weiterbauen kann, muss der Häuslbauer die nicht in Anspruch genommenen Leistungen nicht zahlen und kann eine neue Firma beauftragen.

Der Vergleich verschiedener Bauträger in Österreich

Im Allgemeinen wird den Bauträgern in Österreich eine gute Qualität und Leistung bescheinigt. Wer sich für die Zusammenarbeit mit einem Bauträger entscheidet, sollte sich nicht nur am Preis orientieren. Auch bzw. insbesondere die Referenzen und die Berufserfahrung sollten in die Entscheidung miteinfließen. Sehr zu empfehlen sind regional arbeitende Bauträger. Sie sind zwar häufig kleinere Unternehmen und damit etwas teurer, dafür ist das Arbeiten aber persönlicher und sie arbeiten selbst meist mit regionalen Bauunternehmen zusammen.

Bevor ein Vertrag mit einem Bauträger unterzeichnet wird ist wichtig zu klären, ob die Immobilie schlüsselfertig oder bezugsfertig übergeben wird. Eine schlüsselfertige Übergabe bedeutet lediglich, dass die Immobilie vor dem Eindringen unbefugter Personen gesichert ist, d.h. dass die Räume durch Türen und Fenster verschlossen sind. Die Innenausbauten, die Gestaltung der Fassade, das Errichten einer Terrasse usw. sind dafür keine Voraussetzung. Das gilt nur bei einer bezugsfertigen Übergabe, die im Vergleich entsprechend teurer ist.

Wann sind Fertighäuser die bessere Wahl?

Das Reizvolle an einer Zusammenarbeit mit einem Bauträger ist, dass alle Arbeiten aus einer Hand stammen und dass sich der Eigentümer somit quasi um Nichts kümmern braucht. Allerdings ist er auch weniger flexibel. Der Bauträger bietet meist den Einstieg in verschiedene Neubauprojekte an, die bereits fertig geplant sind. Abgesehen von kleineren Wünschen, wie z.B. einer anderen Raumeinteilung oder einem Balkon, bleibt nicht viel Spielraum. Dafür ist das Komplettpaket aber günstiger.

Wer mehr Flexibilität und ein individuelles Wohnen wünscht, sollte den Bau eines Fertighauses in Erwägung ziehen. Auch hier wird – je nach Vertragsart und Umfang der vereinbarten Leistungen – alles aus erster Hand geliefert, wobei bei den Musterhäusern individuelle Wünsche problemlos umgesetzt werden können. Allerdings nur gegen einen Aufpreis. Außerdem sind Fertighäuser, wenn sie bezugsfertig übergeben werden sollen, nicht unbedingt viel günstiger als ein massives Haus vom Bauträger. Um eine Entscheidung zu treffen, sollten Offerte von verschiedenen Anbietern eingeholt werden, wobei unbedingt auch der Leistungsumfang miteinander verglichen werden sollte.

Im Vergleich zum Architektenhaus sind beide Varianten günstiger, dafür aber weniger individuell. Das muss aber auch nicht unbedingt ein Nachteil sein, weil die fertigen Häuser bereits bezüglich des Wohnkomforts und der Alltagstauglichkeit geprüft sind.