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Baustellenlärm

Baustellen vor dem Haus

Die Beeinträchtigungen, die eine große Baustelle vor dem Haus verursachen kann, sind wohl jedem Städter bekannt. Die Frage ist nun: Muss der Mieter in einem solchen Fall vollen Mietzins bezahlen? Oder was, wenn man die Wohnung z.B. aufgrund von Krankheit nicht benutzen kann? Mit diesen Fragen beschäftigt sich das Rechtsinstitut der Gefahrtragung bei Bestandsachen.

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Die gesetzliche Faustregel besagt, dass derjenige das Risiko des Mietzinses trägt, in dessen Sphäre das gebrauchshindernde Ereignis oder der gebrauchshindernde Umstand fällt. So werden Krankheit oder Ortsabwesenheit als allgemeines Lebensrisiko betrachtet. Ein Umstand, den der Bestandnehmer, also in aller Regel der Mieter, zu tragen hat.  

Großbaustelle und Gleisbauarbeiten

Als Beispiele des Alltags seien hier die Großbaustelle und Gleisbauarbeiten(besonders für den städtischen Bereich) genannt. In Fällen der Gleisbauarbeiten hat der Mieter in der Regel keinen Anspruch auf Minderung, da hier die Beeinträchtigung als zeitlich zu kurz angesehen wird. Großbaustellen, wie etwa jahrelange Bauarbeiten zu U-Bahnen, und die daraus resultierenden gänzlichen oder teilweisen Unbenützbarkeiten werden der Risikosphäre des Bestandgebers zugeordnet. Dadurch verliert er auch den Anspruch auf den Zins (vgl. 9 Ob 348/98m des OGH = MietSlg 51.127 - hier 80 % des Zinses)

Elementarereignisse: Feuer, Krieg, Terror

Eine Sonderregelung für Zufälle stellt die Bestimmung § 1104 ABGB dar, der die Fälle der Elementarereignisse regelt. Diesem folgend ist der Bestandgeber in Fällen von Feuer, Krieg, terroristischen Anschlägen und ähnlichem nicht verpflichtet, das Bestandobjekt wiederherzustellen. Allerdings muss der Bestandnehmer auch im Verhältnis der Beeinträchtigung keinen Zins zahlen.